01Апр 2022

Земельные участки как трехмерные объекты и концепция единого объекта недвижимости: вопросы теории и практики

Шаршун Елена Владимировна,

заместитель начальника отдела гражданского, хозяйственного и экологического законодательства управления законодательства о гражданских, финансово-экономических и экологических отношениях Национального центра законодательства и правовых исследований Республики Беларусь

Аннотация

В настоящей статье рассматриваются подходы отечественной и зарубежной правовой доктрины к определению земельных участков, опыт правового регулирования иностранных государств, а также преимущества и недостатки рассмотрения земельных участков как трехмерных объектов.

Продолжение в нашем материале.

Развитие цифровой экономики диктует необходимость выработки новых подходов к регулированию тех или иных общественных отношений, в том числе отношений, связанных с использованием земельных участков. При этом земельные участки являются весьма специфическим видом имущества: к их использованию всегда предъявляются высокие требования, обусловленные общественной значимостью и многофункциональным значением земли.

В соответствии со статьей 1 Кодекса Республики Беларусь о земле (далее – КоЗ) земельный участок определяется как часть земной поверхности, имеющая границу и целевое назначение и рассматриваемая в неразрывной связи с расположенными на ней капитальными строениями (зданиями, сооружениями). При этом самостоятельными объектами гражданско-правовых сделок могут быть как земельный участок, так и объекты недвижимости, расположенные на нем.

Специфика правового регулирования земельных отношений основана на следующих принципах:

  • обязательной государственной регистрации земельных участков, прав на них и сделок с ними;
  • единства судьбы земельного участка и расположенных на нем капитальных строений (зданий, сооружений), если иное не предусмотрено КоЗ и иными законодательными актами;
  • использования земельных участков по целевому назначению.

Принцип единства судьбы земельного участка и расположенных на нем капитальных строений (зданий, сооружений) реализован в ряде норм КоЗ. Так, в соответствии со статьей 51 КоЗ земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут отчуждаться только вместе с расположенными на них капитальными строениями (зданиями, сооружениями), незавершенными законсервированными капитальными строениями. Жилые дома, дачи, садовые домики и иные капитальные строения (здания, сооружения), а также незавершенные законсервированные капитальные строения могут отчуждаться только вместе с земельными участками, если эти земельные участки находятся в частной собственности, кроме случаев отчуждения жилых домов, дач, садовых домиков и иных капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений на снос. При переходе прав на капитальные строения (здания, сооружения), незавершенные законсервированные капитальные строения или долей в праве на данные объекты к их приобретателям переходят права на земельные участки, на которых они расположены (статья 55 КоЗ).

В законодательстве Российской Федерации и Республики Казахстан закреплены в целом схожие подходы к пониманию земельного участка. Так, в соответствии с пунктом 3 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельный участок как объект права собственности и иных прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Следует обратить внимание, что с 1 марта 2023 г. вступят в силу изменения в часть первую ЗК РФ, касающиеся недвижимых вещей, внесенные Федеральным законом Российской Федерации от 21 декабря 2021 г. № 430-ФЗ. Земельным участком будет признаваться часть поверхности земли, границы которой определены в порядке, установленном законом (статья 141.2 ГК РФ). Статьей 287.1 ГК РФ предусматривается общее правило – право собственности на созданные здание, сооружение, объект незавершенного строительства, помещение, машино-место возникает у собственника земельного участка, на котором расположены указанные объекты, либо у лица, которому находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок предоставлен для создания соответствующей недвижимой вещи. При этом иной порядок может быть предусмотрен ГК России, другим законом или договором. Также указывается, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты (статья 287.6 ГК РФ).

Как и в Республике Беларусь, в статье 1 ЗК РФ в качестве одного из принципов земельного законодательства закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Реализован данный принцип в статье 35 ЗК РФ, в соответствии с которой отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

  • отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
  • отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота;
  • отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

В пункте 11 постановления Пленума ВАС Российской Федерации от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» указано, что сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными. Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника.

Статьей 35 ЗК РФ также предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Данное положение уточняется в статье 287.3 ГК РФ, согласно которой собственник здания или сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, пользуется данным земельным участком на условиях и в объеме, которые предусмотрены законом или договором с собственником данного земельного участка. Если собственник здания или сооружения не имеет права пользования таким земельным участком, то он вправе пользоваться данным земельным участком только для доступа к принадлежащим ему объектам недвижимости. Если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, то собственник здания или сооружения, расположенных на таком земельном участке, вправе требовать передачи ему в собственность или во временное владение и пользование или только во временное пользование земельного участка, необходимого для их использования, в случаях и в порядке, которые предусмотрены законом.

Отметим, что в 2013 г. в ГК РФ была введена новая статья 133.1 о едином недвижимом комплексе. Согласно указанной норме, если строения находятся на одном земельном участке, весь этот комплекс можно зарегистрировать в качестве одной вещи, которая в силу прямого указания в законе является неделимой.

В соответствии со статьей 12 Земельного кодекса Республики Казахстан (далее – ЗК РК) земельный участок – это выделенная в замкнутых границах часть земли, закрепляемая за субъектами земельных отношений.

Согласно статье 52 ЗК РК право собственности на здания (строения, сооружения) влечет за собой право собственности на земельный участок, который занят указанными зданиями (строениями, сооружениями), кроме случаев, предусмотренных ЗК РК. Право хозяйственного ведения или право оперативного управления государственных юридических лиц на здания (строения, сооружения) влечет за собой в установленном порядке право постоянного землепользования на земельный участок, занятый указанными объектами. Указанные права неотделимы друг от друга. Данные правила не распространяются на здания (строения, сооружения) комплекса «Байконур», закрепленные за государственными землепользователями, на право собственности на линейные части магистральных трубопроводов, антенно-мачтовые сооружения и (или) опоры для оборудования сотовой или спутниковой связи, а также на право собственности на производственные здания (строения, сооружения), построенные за счет инвесторов на земельных участках, принадлежащих на праве собственности другому лицу, с согласия собственника земельного участка в случаях, предусмотренных ЗК РК.

При переходе права собственности либо права хозяйственного ведения или права оперативного управления на здания (строения, сооружения) и другое недвижимое имущество к приобретателю переходит право собственности или право постоянного или временного долгосрочного землепользования на весь земельный участок либо его определенную часть, выделенную при отчуждении здания (строения, сооружения) в самостоятельный земельный участок, или доля в праве общей собственности на земельный участок, в праве общего землепользования, если земельный участок не разделен или в связи с неделимостью не подлежит разделу.

Отчуждение права собственности либо права постоянного или права временного землепользования на земельный участок, который занят зданиями (строениями, сооружениями), а также предназначен для их эксплуатации, без соответствующего отчуждения указанной недвижимости, а равно отчуждение недвижимости без соответствующего отчуждения земельного участка, который занят указанной недвижимостью, не допускаются.

В случае если землепользователь не вправе отчуждать принадлежащее ему право землепользования другим лицам, он не вправе также отчуждать расположенные на данном участке здания (строения, сооружения), если иное не установлено ЗК РК.

В тех случаях, когда временный землепользователь приобретает право собственности на возведенные на земельном участке с разрешения собственника земельного участка и при наличии согласований соответствующих служб здания (строения, сооружения), по истечении срока договора земельный участок подлежит возврату. Соглашением сторон может быть установлен иной порядок реализации прав собственника зданий (строений, сооружений), возведенных на чужом земельном участке.

В большинстве европейский стран закреплен принцип «cuius est solum, eius est usque ad coelum et ad inferos» («кто владеет землей, владеет до небес и до преисподней»). В Германии данный принцип получил свое развитие в § 94 Германского гражданского уложения (далее – ГГУ) [1], в соответствии с которым к существенным составным частям земельного участка относятся вещи, прочно связанные с землей, в частности строения, а также продукты земельного участка, пока они соединены с почвой. Строения и земельный участок, с которым они прочно связаны, не могут принадлежать различным собственникам или быть обремененными ограниченными вещными правами различных обладателей права. Права, связанные с правом собственности на земельный участок, признаются составными частями последнего (§ 96 ГГУ). Согласно § 905 ГГУ право собственника земельного участка распространяется на пространство над и под поверхностным слоем участка [1].

Таким образом, в Германии проблемы, что за чем следует – земельный участок за зданием или здание за земельным участком, не возникает, поскольку строения, прочно связанные с землей, не признаются самостоятельными объектами права, а образуют вместе с земельным участком единый объект. В силу того, что право собственности может существовать только на земельный участок, но не на здание, земля и здание всегда участвуют в обороте как одна вещь [2, c. 119].

Согласно статье 552 Гражданского кодекса Франции [3] право собственности на землю включает в себя право собственности на то, что находится на земле и под ней. Французские юристы признают, что, несмотря на кажущееся отличие французского подхода к определению недвижимых вещей от германского подхода, прямо объявляющего земельный участок со зданиями на нем единой недвижимой вещью, все присоединенные «недвижимости» представляют собой «приращения». В связи с этим деревья, растущие на земельном участке (а также плоды деревьев, урожай, различные строения и сооружения), являются недвижимостью и принадлежат собственнику земельного участка в качестве части участка.

В английском земельном праве нет понятия «недвижимое имущество», но есть термин chattel – «движимое имущество». В соответствии со статьей 205 (1) (ix) Акта 1925 г. «Об имущественном праве» и статьей 132 (i) Акта 2002 г. «О регистрации земли» юридическое понятие «земля» включает не только верхний слой земли и полезные ископаемые, но и здания и другие сооружения, построенные на земле, а также материальные и нематериальные наследуемые права на землю, такие как сервитут и др.

Считается, что лицо, которое владеет землей, владеет ею вверх до небес и вниз до центра земли. При этом право собственности на поверхность земли распространяется на подземное пространство до пределов, необходимых, чтобы использовать поверхность земли и предотвращать ее разрушение. В английском земельном праве также урегулированы вопросы самовольного строительства на чужой земле. Действует общее правило о том, что все построенное на чужой земле кем-либо посторонним становится собственностью владельца земли [4].

В США термин «земля» означает не только почву, но и все, что соединено с ней либо в силу ее природных свойств: деревья, растения и воду, либо в результате человеческой деятельности: здания и заборы. Собственник земли имеет также имущественные права на недра земли, на воздушное пространство над ней и пр. [5].

В соответствии с законодательством Канады права собственника на земельный участок распространяются на «пирамиду, вершина которой совпадает с центром Земли, а грани проходят через границы земельного участка и распространяются до солнечного зенита». Общее право закрепляет принцип, согласно которому владелец титула на землю также имеет титул на все пространство до небес и вниз до центра земли [5].

Однако современное право вносит свои коррективы в эти сформировавшиеся еще столетия назад представления. Право реального имущества отражает особенности регулирования собственности на поверхность земли, воздушное пространство, недра и воды.

В юридической литературе мнения авторов по поводу определения земельного участка и его составных элементов рознятся. Одни исследователи рассматривают земельный участок как поверхность земли [6, c. 67], другие – относят также объекты, прочно связанные с землей (деревья, растения, водные объекты и т.д.), третьи – недра и воздушный столб. В частности, по мнению О.В.Шихалевой, земельный участок – это блок почвенного слоя и территориального ландшафта, а также все, что находится под ним и над ним. При этом она разграничивает земельный участок как плодородный объект и как территориальный объект [7, c. 5]. Сходное определение дает Д.С.Бугров, который утверждает, что земельный участок – это поверхность земли и все, что находится над ним и под ним, если иное не оговорено законом [8, c. 14]. По мнению С.И.Герасина, земельные участки и иные недвижимые вещи (здания, строения, сооружения, многолетние насаждения) полностью соответствуют признакам сложной вещи. Сложные вещи должны рассматриваться как одна вещь. Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное [2, c. 121].

В последнее время в правовой доктрине активно обсуждается концепция рассмотрения земельных участков как трехмерных объектов (3D-объектов), суть которой заключается в том, что земельный участок не недвижимая вещь, которая представляет собой часть земной поверхности, а это 3D-фигура, пространство, объем [9, с. 664].

Исходя из этой концепции, Р.С.Бевзенко определяет земельный участок следующим образом – это описанная путем кадастрового учета трехмерная фигура (в идеале – параллелепипед, но участки могут быть и иной, неправильной формы), нижнее основание которого находится на глубине пяти метров от земной поверхности, а верхнее простирается до пределов возможного использования земельного участка [10]. Т.В.Крамковой предлагается понимать под земельным участком недвижимую вещь, имеющую границы и кадастровый номер, и составными частями которого могут быть почва, водные объекты, деревья и другие растения и иные объекты, неотделимые от земли [11, c. 17]. Как указывает А.А.Негодаев, земельный участок как трехмерная модель представляет собой единое пространство над и под землей в своих границах. Такое виденье земельного участка «идеальное представление о праве недвижимости, которое гарантирует собственнику больший объем прав» [12].

В отечественной юридической литературе вопросы, связанные с рассмотрением земельных участков как трехмерных объектов (3D-объектов), являются слабо изученными. Специальные исследования данной проблематики не проводились. Вместе с тем в монографии Н.А.Шингель, посвященной вопросам правового режима земель в Республики Беларусь, было отмечено, что неразрывная связь земли с другими компонентами территории влияет на содержание правоотношений, ведет к появлению комплексных объектов регулирования. При этом действующее законодательство пока не дает оснований рассматривать земельный участок как трехмерное объемное понятие, включающее наземные, подземные и надземные территории. Однако в перспективе возможно появление норм, регулирующих земельно-территориальные объекты в комплексе [13, c. 11–12].

На основе рассмотрения земельного участка как 3D-объекта в российской цивилистике разработана концепция единого объекта недвижимости, которая предполагает, что единственно возможным объектом недвижимости является земельный участок, а здание (сооружение) рассматривается как его существенная составная часть [12, 14–18]. По мнению И.Д.Кузьминой, для целей гражданского оборота (при отчуждении) соединение разнородных вещей должно рассматриваться как одна сложная вещь. Застроенный земельный участок имеет только одно потребительское и функциональное назначение – расположение здания или сооружения, потому нецелесообразно по-разному определять правовую судьбу здания и земельного участка под ним [19].

К недостаткам этой теории относят тот факт, что возведенное на земельном участке сооружение утрачивает свое самостоятельное значение посредством его исключения из гражданского оборота, что неминуемо приведет к удорожанию застроенного земельного участка как единственного объекта права. Как указывает О.П.Псел, «соединение и использование таких объектов по единому назначению создают некую новую хозяйственную единицу, представляющую собой определенное нераздельное благо, дополнительная экономическая ценность которого была бы значительно уменьшена либо утрачена вовсе вследствие разъединения первоначальных объектов» [20].

Еще один минус в реализации в законодательстве классической теории единого объекта недвижимости российские ученые видят в сложности определения объекта права в отношении жилых помещений, находящихся в многоквартирных домах. Принцип разделения объектов недвижимости, действующий в настоящее время, не исключает из гражданского оборота квартиры (или комнаты) многоквартирного дома. При переходе на «единый объект недвижимости» квартиры (комнаты) должны, соответственно, рассматриваться как составные земельного участка, занятые многоквартирным домом, поскольку единственным объектом прав является земельный участок, а многоквартирный дом – его составной частью. Следовательно, в гражданский оборот должна будет включаться доля в праве собственности на земельный участок, занятый многоквартирным домом. При этом правом преимущественной покупки будут обладать другие сособственники участка. В связи с этим реализация в полной мере концепции единого объекта недвижимости без реформирования в этой части гражданского и жилищного законодательства приведет к дестабилизации рынка недвижимости и его оборота, что негативно скажется на экономике страны в целом.

По мнению Д.В.Третьяковой, в случае движения российского правопорядка в сторону 3D-кадастра необходимо учитывать следующие моменты:

  • нецелесообразно заменять существующую практику регистрации построек (зданий, сооружений, помещений и т.п.) регистрацией абстрактных объемов пространства по двум причинам. Во-первых, регистрация существующих построек более информативна, а во-вторых, слом существующей и создание новой регистрационной системы повлекут совершенно неоправданные бюджетные расходы и трудозатраты. Регистрация объемов пустого пространства должна допускаться только в виде исключения, когда для этого есть разумная необходимость (например, для установления сервитута вида или сервитута на право пролета дрона на малой высоте над участком);
  • увеличение возможностей по регистрации прав на отдельные объемы пространства должно сопровождаться активным развитием институтов ограниченных вещных прав. В частности, в дополнение к существующей аренде необходимо включить возможность регулировать отношения между собственником участка и лицом, желающим его застроить, через установление права застройки (суперфиция) [21].

Следует отметить, что в Российской Федерации предпринимались попытки реализовать в законодательстве концепцию единого объекта недвижимости. В частности, о классической теории единого объекта недвижимости говорится в Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации, одобренной решением Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 7 октября 2009 г. [22].

Согласно подпункту 3.6.3 пункта 3 указанной Концепции в ГК РФ должна быть реализована модель единого объекта недвижимости, которая возникает при совпадении в одном лице собственника земельного участка и собственника находящегося на нем недвижимого имущества. Дальнейшее отчуждение земельного участка без находящегося на нем объекта недвижимости не допускается. Таким образом, авторы данной Концепции предлагают в случае совпадения в одном лице собственника земельного участка и собственника находящейся на нем постройки (объекта недвижимости) заменить принцип единства судьбы принципом единого объекта. При этом собственник объекта недвижимости, не являющийся собственником занимаемого данным объектом земельного участка, должен иметь право пользования таким участком.

К недостаткам конструкции единого объекта недвижимости в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, принятой на заседании Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 15 декабря 2003 г., отнесены следующие обстоятельства:

  • значительное число зданий находится в собственности иных лиц, чем лица, которым принадлежат земельные участки. Более того, большое число зданий и сооружений принадлежит лицам, не имеющим надлежащим образом оформленных вещных или обязательственных прав на земельные участки, где эти объекты находятся;
  • значительную долю в гражданском обороте составляют жилые и нежилые помещения, у собственников которых, согласно действующему законодательству, вообще не предполагается наличие каких-либо прав на земельные участки;
  • определенное число объектов недвижимого имущества, расположенных на принадлежащем их собственнику земельном участке, не может быть отчуждено вместе с земельным участком, поскольку сам участок является изъятым из оборота или ограниченным в обороте;
  • гражданское законодательство допускает совершение с объектами недвижимого имущества, которые находятся на принадлежащем их собственнику земельном участке, ряда сделок, не влекущих отчуждение этих объектов (например, внесение в уставный капитал хозяйственного общества прав пользования тем или иным объектом недвижимого имущества без передачи такому обществу права собственности на этот объект), и не требующих поэтому передачи ни права собственности на земельный участок, ни права, аналогичного тому, которое предоставлено в отношении объекта недвижимого имущества;
  • стоимость возводимых на земельном участке объектов в значительном числе случаев несравнимо выше стоимости самого земельного участка, да и при определении стоимости земельного участка, который может быть использован под застройку, в первую очередь принимается во внимание ценность того объекта, который может быть возведен на земельном участке, а значит отсутствуют достаточные экономические основания для того, чтобы рассматривать возводимые на земельном участке здания и сооружения только как «улучшения» земельного участка, составляющие вместе с ним единое целое [23, с. 19–22].

В связи с этим авторами указанной Концепции был сделан вывод о том, что «исходя из современных экономических и правовых реалий, представляется невозможным воплотить концепцию единого объекта недвижимости в законодательстве сколько-нибудь последовательно» [23, с. 19]. Следует отметить, что Федеральным законом Российской Федерации от 21 декабря 2021 г. № 430-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» данная концепция в ГК РФ не реализована.

Если обратиться к опыту правового регулирования стран дальнего зарубежья, то можно встретить примеры закрепления в законодательстве земельных участков как 3D-объектов. Так, Актом о правах на землю Квинсленда 1994 г. выделяется стандартный участок – участок, который не ограничен в высоту и глубину («неограниченный» участок). Такой участок описывается в 2D-координатах, но понимается он не как плоскость, а как трехмерная колонна (или конус, сужающийся к центру земли). Помимо таких неограниченных участков существует еще четыре типа участков с 3D-компонентом:

  • строительные участки, границы которых определяются полом, стенами и потолком. Понятие строительного участка используется для описания тех ситуаций, для которых на континенте используют понятие квартиры или помещения;
  • ограниченные участки, которые представляют собой колонну (конус), «обрезанную» сверху или снизу;
  • объемные участки, которые представляют собой замкнутый трехмерный объем пространства. Объемные участки могут пересекать границы нескольких стандартных (двухмерных) участков. Объемные участки могут формироваться как под, так и над поверхностью земли, а также пересекать земную поверхность. Они необязательно должны создаваться в связи с возведением каких-либо построек и могут использоваться, например, при установлении сервитута вида;
  • оставшиеся участки – то, что осталось от стандартного участка после того, как в его границах был образован объемный или застроенный участок.

Основным техническим недостатком данной системы называют тот факт, что трехмерные планы объемных участков хотя и приобщаются к регистрационному делу, но не визуализируются на кадастровой карте в 3D, а отображаются на ней только в виде двухмерных проекций [24].

В Норвегии в 2005 г. был принят Закон о кадастре, который разрешил самостоятельную регистрацию прав на «строительную недвижимость». Строительная недвижимость может быть создана под поверхностью земли (трубопроводы, тоннели) или над ее поверхностью (как правило, имеются в виду ситуации, когда конструкция приподнята над землей на опорах), также эти правила могут применяться для сооружений, возведенных на морском дне, и для закрепленных плавучих конструкций (платформ). Создание пустых объемов воздуха или почвы не в связи со строительством или существованием некой конструкции не допускается. Данные нормы предназначены для регистрации на некие вспомогательные объекты недвижимости, они не должны использоваться для регистрации основных зданий, их частей, квартир. Для закрепления 3D-ситуаций в многоквартирных домах должны использоваться кондоминиумные (апартаментные) права.

В то же время Закон о кадастре не делает самостоятельную регистрацию 3D-объектов обязательной: собственник участка и владелец конструкции вправе оформить свои отношения традиционным способом – через установление ограниченного вещного права. Также Закон о кадастре не содержит каких-либо жестких требований по составу документации, необходимой для регистрации. Описание 3D-объектов оставлена на усмотрение их правообладателей [25].

В январе 2004 г. в Швеции вступил в силу Закон о трехмерной недвижимости, который установил следующие правила для создания 3D-имущества:

  • титул на создаваемый 3D-объект может быть только бессрочным;
  • 3D-объектом можно распоряжаться (в том числе обременять ипотекой) независимо от земельного участка, на котором он расположен;
  • создание трехмерной недвижимости возможно только применительно к реально существующим или строящимся зданиям (при этом может быть установлен предельный срок окончания строительства), но не в отношении пустого пространства. Трехмерный объект может пересекать границы нескольких стандартных земельных участков;
  • на кадастровой карте отображаются двухмерные проекции трехмерных объектов, а их детальное описание содержится в сканированных документах в кадастровой базе данных [26].

В Китае применяется единый режим регистрации недвижимости (объекты капитального строительства не рассматриваются в качестве отдельных объектов кадастрового учета, а являются составной частью земельных участков, на которых они расположены). В свою очередь, под земельным участком может пониматься как многоугольник в 2D-плоскости (в провинциях, не перешедших на 3D-кадастр), так и пространственная фигура, ограниченная вертикальными ребрами (3D-участок) [24].

В литературе отмечается, что на современном этапе многие страны сталкиваются со сходными между собой проблемами, вызванными изначальным противоречием, содержащимся в любой регистрационной системе: трехмерная реальность отображается в терминах двухмерных земельных участков. При этом полностью разрешить данные противоречия пока не удалось ни в одном государстве. Даже в странах, где с правовой точки зрения трехмерные объемы пространства признаются самостоятельными объектами недвижимости, возможности интерактивного доступа к информации о трехмерных характеристиках нет ни в одном из существующих реестров или кадастров.

Концепция рассмотрения земельных участков как трехмерных объектов (3D-объектов), безусловно, заслуживает внимания, в том числе с учетом опыта правового регулирования данных отношений в зарубежных государствах. Однако внедрение данной концепции повлечет необходимость серьезных изменений существующей системы регистрации объектов недвижимости. В связи с этим целесообразность осуществления таких нововведений требует глубокой теоретической проработки. В то же время отечественной правовой наукой данные аспекты трактовки определения понятия земельного участка не исследовались.

Кроме того, следует иметь в виду, что в Республике Беларусь в настоящее время значительное количество земельных участков находится не в частной собственности, а на иных правах (пожизненное наследуемое владение, постоянное и временное пользование, аренда). В связи с этим закрепление земельного участка в качестве единого объекта недвижимости может вызвать значительные затруднения на практике в отношении реализации прав лиц, которые не являются собственниками земельных участков. Немаловажным аспектом является также учет технических возможностей существующей в Республике Беларусь системы регистрации объектов недвижимости и прав на них. Критерием при принятии решений о введении новых подходов должна быть уверенность в их своевременности и соразмерности поставленным задачам, приемлемости для современных национальных правовых традиций, соответствии реальному состоянию общественных отношений.

Таким образом, по нашему мнению, для реализации в национальном законодательстве теории единого объекта недвижимости, прежде всего, необходима разработка соответствующей концепции, в которой комплексно должны быть проработаны механизм перехода на данную модель регистрации, а также последствия такого нововведения.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Германское гражданское уложение [Электронный ресурс] // Консультант Плюс. Законодательство Российской Федерации / ООО «ЮрСпектр». – М., 2021.

2. Герасин, С. И. Правовой режим земельных участков и расположенных на них иных объектов недвижимости / С. И. Герасин // Государство и право. – 2006. – № 5. – С. 118–123.

3. Гражданский кодекс Франции [Электронный ресурс] // Консультант Плюс. Законодательство Российской Федерации / ООО «ЮрСпектр». – М., 2021.

4. Крассов, О. И. Конструкция правового режима земли в английском земельном праве / О. И. Крассов // Экологическое право. – 2014. – № 2. – С. 26–33.

5. Крассов, О. И. Земельное и имущественное право в странах общего права : монография / О. И. Крассов. – М. : НОРМА, ИНФРА-М, 2015. – 416 с.

6. Кособродов, В. М. Гражданско-правовое регулирование договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения : дисс. … канд. юрид. наук / В. М. Кособродов. – Волгоград, 2006. – 172 с.

7. Шихалева, О. В. Земельный участок как объект гражданских прав : автореф. дисс. … канд. юрид. наук / О. В. Шихалева. – Екатеринбург, 2006. – 22 с.

8. Бугров, Д. С. Правовой режим земельного участка как недвижимого имущества : автореф. дисс. … канд. юрид. наук / Д. С. Бугров. – Саратов, 2004. – 24 с.

9. Митин, Ю. Д., Мерзляков, В. Д. Земельный участок как 3D-объект / Ю. Д. Митин, В. Д. Мерзляков // Вопросы российской юстиции. – 2019. – № 3. – С. 662–667.

10. Бевзенко, Р. С. Принцип единства судьбы прав на земельный участок и на строения на нем / Р. С. Бевзенко // Вестник гражданского права. – 2020. – № 2. – С. 60–123.

11. Крамкова, Т. В. Гражданско-правовой режим земельного участка : автореф. дисс. … канд. юрид. наук / Т. В. Крамкова. – М., 2006. – 26 с.

12. Негодаев, А. А. Земельный участок как 3Д-объект или к вопросу о создании в РФ системы 3Д-кадастра недвижимости / А. А. Негодаев [Электронный ресурс] // Режим доступа: http://conf.omua.ru/content/zemelnyy-uchastok-kak-3d-obekt-ili-k-voprosu-o-sozdanii-v-rf-sistemy-3d-.... – Дата доступа: 09.01.2022.

13. Шингель, Н. А. Правовой режим земель в Республике Беларусь / Н. А. Шингель. – Минск : ГИУСТ БГУ, 2005. – 112 с.

14. Бевзенко, Р. С. Земельный участок с постройками на нем: введение в российское право недвижимости / Р. С. Бевзенко [Электронное издание]. – М. : М-Логос, 2017. – 80 с.

15. Митин, Ю. Д. Реализация модели единого объекта недвижимости в российском и германском гражданском обороте / Ю. Д. Митин, И. И. Василишин, Н. С. Буднецкий // Международное публичное и частное право. – 2016. – № 1. – С. 34–38.

16. Гусева, М. А. Некоторые спорные вопросы о едином объекте недвижимости / М. А. Гусева // Бизнес, менеджмент и право. – 2013. – № 1. – С. 114–117.

17. Чаплин, Н. Ю. Концепция единого объекта недвижимости: к вопросу о целесообразности и возможности ее реализации в российском законодательстве / Н. Ю. Чаплин // Журнал российского права. – 2019. – № 1. – С. 150–158.

18. Рязанова, Д. Концепция единого объекта недвижимости: почему в России не действует принцип superficies solo cedit [Электронный ресурс] / Д. Рязанова // Режим доступа: https://zakon.ru/blog/2020/5/24/koncepciya_edinogo_obekta_nedvizhimosti_pochemu_v_rossii_ne_dejstvue.... – Дата доступа: 09.01.2022.

19. Кузьмина, И. Д. Объекты права собственности в зданиях / И. Д. Кузьмина // Вещные права: система, содержание, приобретение : сб. науч. тр. в честь проф. Б. Л. Хаскельберга / Под ред. Д. О. Тузова. – М., 2008. – 464 с.

20. Псел, О. П. Правовые проблемы реализации принципа единой судьбы земельного участка и расположенного на нем строения при их наследовании / О. П. Псел // Право и политика. – 2008. – № 1. – С. 208–211.

21. Третьякова, Д. В. 3D-кадастр и концепция единого объекта недвижимости / Д. В. Третьякова // Вестник гражданского права. – 2019. – № 3. – С. 53–95.

22. Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации / Исслед. центр частного права при Президенте Российской Федерации. – М. : Статут, 2009. – 158 с.

23. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Совет при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства ; Исслед. центр частного права ; под общ. ред. В. В. Витрянского, О. М. Козырь, А. А. Маковской. – М. : Статут, 2004. – 93 с.

24. Жадан, М. С., Чернов, А. В. Аналитический обзор зарубежного опыта учета 3D-моделей в кадастре [Электронный ресурс] / М. С. Жадан, А. В. Чернов // Режим доступа: https://cyberleninka.ru/article/n/analiticheskiy-obzor-zarubezhnogo-opyta-ucheta-3d-modeley-v-kadast.... – Дата доступа: 09.01.2022.

25. Шумаева, К. В., Хлевная, А. В., Мисюгина, Е. Н. Зарубежный опыт применения 3D-кадастра недвижимости / К. В. Шумаева, А. В. Хлевная, Е. Н. Мисюгина // Лучшая научная статья. – 2016. – № 7. – С. 389–394.

26. Маслова, Л. А., Белякова, Е. А., Ишуева, А. И. 3D-кадастр: состояние и перспективы внедрения / Л. А. Маслова, Е. А. Белякова, А. И. Ишуева // Региональная архитектура и строительство. – 2016. – № 4. – С. 173–177.

Материал подготовлен с использованием нормативных правовых актов по состоянию на 12 января 2022 г.


Пожалуйста, поверните свое устройство в горизонтальное положение.
Заказать
звонок