Сохранить в избранное

Порядок принятия решений о разрешении совершения сделок и иных юридически значимых действий с земельными участками и правом аренды на них

Верина Виктория Валерьевна, зам. начальника гл. управления – начальник отдела регулирования земельных отношений гл. управления регулирования земельных отношений, землеустройства и земельного кадастра Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь

В статье рассмотрены вопросы правового регулирования порядка осуществления административных процедур в отношении граждан и субъектов хозяйствования по принятию местными исполнительными комитетами и администрациями свободных экономических зон решений о разрешении совершения сделок и иных юридически значимых действий с земельными участками и правом аренды на них.

По результатам работы по изменению законодательства об охране и использовании земель 18 июля 2022 г. был принят Закон Республики Беларусь № 195-З «Об изменении кодексов», в соответствии с которым Кодекс Республики Беларусь о земле (далее – Кодекс о земле) изложен в новой редакции, вступившей в силу в силу с 1 января 2023 г.

Существенным нововведением стало снятие ряда ограничений в отношении действий и сделок с земельными участками (при соблюдении землепользователями ряда условий).

Первое – возможность осуществления раздела земельных участков, предоставленных для строительства и (или) обслуживания одноквартирных, блокированных жилых домов (за исключением случаев, связанных с разделом этих домов), а также раздела земельных участков, предоставленных для строительства (строительства и обслуживания) иных капитальных строений (зданий, сооружений), до завершения их строительства. Такой раздел допускаются на основании решения о разрешении раздела земельного участка.

Второе – возможность изменения целевого назначения земельных участков, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, строительства (строительства и обслуживания) капитальных строений (зданий, сооружений), до завершения их строительства. Такое изменение допускается на основании решения о разрешении изменения целевого назначения земельного участка.

Третья новация – это возможность без проведения аукциона и реконструкции объекта предоставлять дополнительный земельный участок в связи с необходимостью увеличения размера и изменения границы уже имеющегося земельного участка, предоставленного по результатам аукциона на право аренды земельного участка, аукциона с условиями на право проектирования и строительства капитальных строений (зданий, сооружений) или аукциона по продаже земельных участков в частную собственность.

Такое предоставление допускается на основании решения о разрешении предоставления дополнительного земельного участка.

Четвертое новшество – это возможность совершать сделки с земельными участками на основании решения о разрешении отчуждения земельного участка, передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, предоставленного для строительства и (или) обслуживания капитального строения (здания, сооружения), до получения правообладателем документов, удостоверяющих право на расположенные на этих участках капитальные строения (здания, сооружения).

Принятие этих четырех решений осуществляется при соблюдении следующих условий:

  • изменения вида права на существующий земельный участок на право частной собственности (если он принадлежит заявителю на ином виде права) или на право аренды (если он в соответствии с законодательством не может быть предоставлен в частную собственность) с внесением платы за земельный участок или платы за право аренды земельного участка. При этом в случае изменения целевого назначения земельного участка плата за земельный участок будет определяться исходя из нового целевого назначения земельного участка;

Справочно:

Например, земельный участок не может быть предоставлен в частную собственность индивидуального предпринимателя, иностранного юридического лица, унитарного предприятия, а также в случаях, определенных статьей 15 Кодекса о земле.

  • наличия инженерной и транспортной инфраструктуры, обеспечивающей минимально необходимый уровень инженерного оборудования земельных участков;
  • соблюдения предельных размеров земельных участков, установленных статьей 46 Кодекса о земле,
  • соблюдения градостроительных регламентов, природоохранных, санитарно-эпидемиологических требований, противопожарных, строительных и иных норм и правил.

Условие в части изменения вида права на существующий земельный участок на право частной собственности (если он принадлежит заявителю на ином виде права) или на право аренды (если он в соответствии с законодательством не может быть предоставлен в частную собственность) с внесением платы за земельный участок или платы за право аренды земельного участка не распространяется на земельные участки, предоставленные государственным организациям или хозяйственным обществам, более 50 процентов акций (долей в уставных фондах) которых принадлежит государству.

В случае принятия решений в отношении земельных участков, предоставленных гражданам как состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий для строительства и обслуживания жилого дома, до истечения 5 лет со дня государственной регистрации жилых домов, возведенных на таких земельных участках, дополнительно к названным должны быть соблюдены следующие условия:

  • полное исполнение обязательств по кредитному договору на строительство жилых помещений (в том числе досрочное), если такой кредит привлекался;
  • внесение гражданином Республики Беларусь платы в размере 100 процентов (если при предоставлении земельного участка плата не вносилась), 80 процентов (если при предоставлении земельного участка плата вносилась в размере 20 процентов) или 50 процентов (если при предоставлении земельного участка плата вносилась в размере 50 процентов) от кадастровой стоимости земельного участка, если земельный участок был предоставлен в частную собственность.

Для принятия государственным органом, осуществляющим государственное регулирование и управление в области использования и охраны земель, решений о разрешении совершения сделок и иных юридически значимых действий с земельными участками и правом аренды на них необходимо соблюдение всех указанных условий.

Обязанность исполнять эти условия не распространяется на:

  • отчуждение земельных участков областным, Минскому городскому, городским (городов областного, районного подчинения), районным, сельским, поселковым исполнительным комитетам в соответствии с их компетенцией;
  • отчуждение земельных участков, приобретенных на аукционе по продаже земельных участков в частную собственность;
  • отчуждение земельных участков в процессе принудительного исполнения судебных постановлений и иных исполнительных документов.

Если же речь идет об отчуждении земельных участков, предоставленных гражданам как состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, и (или) возведенных на них жилых домов, объектов недвижимости, образованных в результате их раздела, слияния или вычленения из них (долей в праве собственности на указанные объекты), незавершенных законсервированных строений до истечения 5 лет со дня государственной регистрации таких домов, то статьей 66 Кодекса о земле такое отчуждение не допускается, за исключением:

  • отчуждения местным исполнительным комитетам при условии полного исполнения обязательств по кредитному договору на строительство жилых помещений (в том числе досрочного), если такой кредит привлекался;
  • случаев, раздела между супругами (бывшими супругами) в установленном порядке приобретенных ими в период брака в общую совместную собственность жилого дома, дачи, в том числе не завершенных строительством и законсервированных в установленном законодательством порядке, зарегистрированной организацией по государственной регистрации квартиры в блокированном жилом доме, садового домика, расположенных на земельном участке, являющемся собственностью одного из супругов (бывших супругов), либо долей в праве собственности на эти объекты супруг (бывший супруг), которому перешла доля в праве собственности на указанные объекты недвижимого имущества, вправе требовать от другого супруга (бывшего супруга) отчуждения ему доли в праве собственности на земельный участок, соответствующей перешедшей ему доле в праве собственности на расположенные на земельном участке объекты недвижимого имущества. При возмездном отчуждении доли в праве собственности на земельный участок ее стоимость определяется соглашением супругов (бывших супругов), но не ниже кадастровой стоимости земельного участка, приходящейся на соответствующую долю в праве на земельный участок. При недостижении супругами (бывшими супругами) соглашения об отчуждении доли в праве собственности на земельный участок спор подлежит разрешению в судебном порядке.

При отказе местного исполнительного комитета от приобретения земельных участков, полученных гражданами как состоящими на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, и (или) возведенных на них жилых домов, объектов недвижимости, образованных в результате их раздела, слияния или вычленения из них (долей в праве собственности на указанные объекты), отчуждаемых до истечения 5 лет со дня государственной регистрации таких домов, незавершенных законсервированных строений, отчуждение указанного недвижимого имущества осуществляется с разрешения этого исполнительного комитета в исключительных случаях:

  • направление на работу (службу) в другую местность;
  • изменение места жительства (в том числе выезд за пределы республики, области);
  • потеря кормильца в семье;
  • получение I или II группы инвалидности;
  • расторжение брака с необходимостью раздела совместного имущества;
  • наличие других обстоятельств, объективно свидетельствующих о невозможности использования недвижимого имущества.

Вместе с тем обращаем внимание, что в результате совершения сделок с земельными участками на нового землепользователя распространяются установленные прежде условия отвода земельного участка и сроки строительства капитального строения (здания, сооружения).

Как мы видим из сказанного, одним из общих условий, необходимых для принятия решений о разрешении раздела земельного участка, изменения целевого назначения земельного участка, предоставления дополнительного земельного участка, совершения сделки, является условие взимания платы за земельный участок.

В соответствии со статьей 36 Кодекса о земле взимание платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности и предоставляемые в частную собственность в связи с необходимостью раздела, изменения целевого назначения, предоставления дополнительного земельного участка к участку, предоставленному по результатам аукциона, или совершения сделки осуществляется при условии:

  • внесения платы по рыночной стоимости таких земельных участков, но не ниже кадастровой стоимости без предоставления рассрочки – если земельный участок принадлежит не на праве частной собственности (в населенных пунктах и на иных территориях, определенных областными, Минским городским исполнительными комитетами);
  • доплаты разницы между рыночной стоимостью и кадастровой стоимостью земельного участка – если земельный участок ранее был выкуплен в частную собственность по кадастровой стоимости (в населенных пунктах и на иных территориях, определенных областными, Минским городским исполнительными комитетами);
  • внесения платы по кадастровой стоимости земельных участков без предоставления рассрочки (на территориях, за исключением территорий, указанных в подпунктах 2.1 и 2.2 пункта 2 статьи 36 Кодекса о земле). Если земельный участок приобретен в частную собственность по стоимости, определенной законодательством на момент его приобретения, то внесение платы по кадастровой стоимости земельного участка не требуется, за исключением случаев, определенных подпунктом 4.2 пункта 4 статьи 10, подпунктом 6.2 пункта 6 статьи 11 и подпунктом 2.4 пункта 2 статьи 66 Кодекса о земле;
  • досрочного внесения в полном объеме платы за земельные участки, предоставляемые в частную собственность, – если земельный участок предоставлен в частную собственность с рассрочкой внесения платы.

Аналогичные требования установлены и для внесения платы за право аренды:

  • внесения платы за право аренды сроком на 99 лет по рыночной стоимости таких участков, но не ниже размера платы за право аренды сроком на 99 лет без предоставления рассрочки (в населенных пунктах и на иных территориях, определенных областными, Минским городским исполнительными комитетами). Если земельный участок ранее был предоставлен в аренду на срок менее 99 лет, плата за право его аренды подлежит зачету;
  • доплаты разницы между платой за право аренды сроком на 99 лет по рыночной стоимости и платой за право аренды сроком на 99 лет – если право аренды на земельный участок сроком на 99 лет было приобретено в соответствии с законодательством (в населенных пунктах и на иных территориях, определенных областными, Минским городским исполнительными комитетами);
  • внесения платы за право аренды сроком на 99 лет земельных участков без предоставления рассрочки (на территориях, за исключением территорий, указанных в подпунктах 2.1 и 2.2 пункта 2 статьи 37 Кодекса о земле). Если за земельный участок внесена плата за право аренды сроком на 99 лет по стоимости, определенной законодательством на момент его приобретения, то внесение платы за право аренды сроком на 99 лет не требуется;
  • досрочного внесения в полном объеме платы за право аренды земельного участка – если земельный участок предоставлен в аренду с рассрочкой внесения платы.

Перечни населенных пунктов, на территории которых плата за земельные участки, плата за право аренды земельных участков вносится по рыночной стоимости, но не ниже кадастровой стоимости, определены решениями Брестского областного исполнительного комитета от 24 ноября 2022 г. № 667 «Об определении перечней населенных пунктов», Витебского областного исполнительного комитета от 5 декабря 2022 г. № 680 «Об определении перечней», Гомельского областного исполнительного комитета от 19 декабря 2022 г. № 1035 «Об определении перечней населенных пунктов и территорий», Гродненского областного исполнительного комитета от 24 октября 2022 г. № 537 «Об определении перечней населенных пунктов и территорий», Могилевского областного исполнительного комитета от 28 ноября 2022 г. № 59-19 «Об определении перечней населенных пунктов», Минского областного исполнительного комитета от 7 декабря 2022 г. № 1091 «Об определении перечней населенных пунктов и территорий» и Минского городского исполнительного комитета от 8 декабря 2022 г. № 4144 «Об определении территории».

Размер платы за земельный участок, приобретаемый по рыночной стоимости, и размер платы за право аренды сроком на 99 лет по рыночной стоимости определяется в порядке, установленном законодательством об оценочной деятельности, государственными организациями, осуществляющими оценочную деятельность и входящими в систему Государственного комитета по имуществу.

Принятие решений о разрешении совершения сделок и иных юридически значимых действий с земельными участками и правом аренды на них осуществляется в рамках норм законодательства об административных процедурах:

  • подпунктов 1.1.21 и 1.1.23 пункта 1.1 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26 апреля 2010 г. № 200 (далее – перечень);
  • подпункта 16.11.1 пункта 16.11 единого перечня административных процедур, осуществляемых в отношении субъектов хозяйствования, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 24 сентября 2021 г. № 548 (далее – единый перечень).

Начнем с административных процедур, осуществляемых по заявлениям граждан.

Административные процедуры «Принятие решения о разрешении раздела или изменения целевого назначения земельного участка, предоставленного гражданину для строительства и (или) обслуживания жилого дома как состоящему на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, до истечения 5 лет со дня государственной регистрации жилого дома, либо отчуждения такого земельного участка и (или) возведенного на нем жилого дома, объекта недвижимости, образованного в результате его раздела, слияния или вычленения из него (долей в праве собственности на указанные объекты), до истечения 5 лет со дня государственной регистрации жилого дома и (или) незавершенного законсервированного строения (после отказа местного исполнительного комитета от приобретения такого отчуждаемого участка и (или) объектов) и об изменении вида права на земельный участок в случаях, когда необходимость такого изменения предусмотрена Кодексом Республики Беларусь о земле (подпункт 1.1.21 пункта 1.1 перечня)» и «Принятие решения о разрешении раздела земельного участка, предоставленного для строительства и (или) обслуживания одноквартирного, блокированного жилого дома (за исключением случаев, связанных с разделом этих домов) либо иных капитальных строений (зданий, сооружений) (до завершения их строительства), или изменения целевого назначения земельного участка, предоставленного для ведения личного подсобного хозяйства либо строительства (строительства и обслуживания) капитального строения (здания, сооружения) (до завершения его строительства), или отчуждения земельного участка, передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, предоставленного для строительства и (или) обслуживания капитального строения (здания, сооружения) до получения правообладателем документов, удостоверяющих право на расположенные на этих участках капитальные строения (здания, сооружения) (за исключением случаев, предусмотренных в подпункте 1.1.21 пункта 1.1 перечня), или о разрешении предоставления дополнительного земельного участка в связи с необходимостью увеличения размера и изменения границы земельного участка, предоставленного по результатам аукциона на право аренды земельного участка, аукциона с условиями на право проектирования и строительства капитальных строений (зданий, сооружений) либо аукциона по продаже земельных участков в частную собственность, и об изменении вида права на земельный участок в случаях, когда необходимость такого изменения предусмотрена Кодексом Республики Беларусь о земле (подпункт 1.1.23 пункта 1.1 перечня)» осуществляются Минским городским, городскими (городов областного и районного подчинения), районными исполнительными комитетами.

Указанные административные процедуры отнесены к сложным и многоступенчатым (включены в перечень сложных и многоступенчатых административных процедур, осуществляемых уполномоченными органами в отношении граждан (кроме индивидуальных предпринимателей), установленный постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 13 июня 2017 г. № 445) в связи с тем, что документы, предоставляемые для осуществления названных процедур, предоставляются не одномоментно, а последовательно (возможно до 3 этапов), в зависимости от конкретной ситуации.

Схемы их осуществления (Схема 1 и Схема 2) представлены ниже.

В соответствии с постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17 октября 2018 г. № 740 прием заявлений и выдача решений по административным процедурам, предусмотренным подпунктами 1.1.21 1.1.23 пункта 1.1 перечня и подпунктом 16.11.1 пункта 16.11 единого перечня, осуществляются через службу «одно окно».

Регламент административной процедуры «Принятие решения о разрешении раздела земельного участка, предоставленного для строительства и (или) обслуживания одноквартирного, блокированного жилого дома (за исключением случаев, связанных с разделом этих домов) либо иных капитальных строений (зданий, сооружений) (до завершения их строительства), или изменения целевого назначения земельного участка, предоставленного для строительства (строительства и обслуживания) капитального строения (здания, сооружения) (до завершения его строительства), или отчуждения земельного участка, передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, предоставленного для строительства и (или) обслуживания капитального строения (здания, сооружения) до получения правообладателем документов, удостоверяющих право на расположенные на этих участках капитальные строения (здания, сооружения), или о разрешении предоставления дополнительного земельного участка в связи с необходимостью увеличения размера и изменения границы земельного участка, предоставленного по результатам аукциона на право аренды земельного участка, аукциона с условиями на право проектирования и строительства капитальных строений (зданий, сооружений) либо аукциона по продаже земельных участков в частную собственность, и об изменении вида права на земельный участок в случаях, когда необходимость такого изменения предусмотрена Кодексом Республики Беларусь о земле», осуществляемой в отношении субъектов хозяйствования, определен постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 30 января 2023 г. № 7 «Об утверждении регламента административной процедуры».

Этим постановлением:

  • определяются нормативные правовые акты, регулирующие порядок ее осуществления;
  • перечисляются случаи, когда осуществление административной процедуры не требуется;
  • устанавливаются исчерпывающие перечни документов, представляемых субъектами хозяйствования для ее осуществления;
  • описываются особенности обжалования административных решений, принятых Минским городским исполнительным комитетом, администрациями свободных экономических зон;
  • порядок подачи (отзыва) административной жалобы по административным решениям, принятым городским (городов районного, областного подчинения), районным исполнительными комитетами.

Административная процедура, предусмотренная подпунктом 16.11.1 пункта 16.11 единого перечня, осуществляется Минским городским, городскими (городов областного, районного подчинения), районными исполнительными комитетами, администрациями свободных экономических зон.

Схема осуществления названной процедуры (Схема 3) представлена ниже.

Обращаем внимание, что согласно подпункту 2.2 пункта 2 названного регламента административной процедуры информация о существующих в момент выдачи информации правах, ограничениях (обременениях) прав на земельный участок и на капитальное строение (здание, сооружение), незавершенное законсервированное капитальное строение (если такие объекты зарегистрированы в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним) отнесена к информации, запрашиваемой (получаемой) уполномоченным органом самостоятельно.

Сведения из единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним предоставляются в автоматическом и (или) автоматизированном режиме посредством общегосударственной автоматизированной информационной системы.

Обжалование административных решений, принятых Минским городским исполнительным комитетом, администрациями свободных экономических зон, осуществляется в судебном порядке.

Административную жалобу по административному решению, принятому городским (городов районного подчинения) исполнительным комитетом, рассматривает районный исполнительный комитет, а по административному решению, принятому городским (городов областного подчинения), районным исполнительным комитетом, – областной исполнительный комитет.

СПИСОК ЦИТИРОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Кодекс Республики Беларусь о земле.
2. Закон Республики Беларусь от 18 июля 2022 г. № 195-З «Об изменении кодексов».
3. Перечень административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденный Указом Президента Республики Беларусь от 26 апреля 2010 г. № 200.
4. Единый перечень административных процедур, осуществляемых в отношении субъектов хозяйствования, утвержденный постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 24 сентября 2021 г. № 548.
5. Перечень сложных и многоступенчатых административных процедур, осуществляемых уполномоченными органами в отношении граждан (кроме индивидуальных предпринимателей), установленный постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 13 июня 2017 г. № 445.
6. Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 17 октября 2018 г. № 740 «Об административных процедурах, прием заявлений и выдача решений по которым осуществляются через службу «одно окно».
7. Постановление Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 30 января 2023 г. № 7 «Об утверждении регламента административной процедуры».

Материал подготовлен с использованием нормативных правовых актов по состоянию на 13 марта 2023 г.


Сохранить в избранное
Читайте также в разделе
Вам будет интересно
Некоторые вопросы работы комиссии по государственным закупкам в свете принятия Закона Республики Беларусь от 31.01.2024 № 354-з «Об изменении Закона Республики Беларусь «О государственных закупках товаров (работ, услуг)»
Амельченя Юлия Александровна, кандидат юридических наук, доцент, медиатор

С 4 февраля 2024 года вступил в силу ряд норм Закона Республики Беларусь от 31.01.2024 № 354-З «Об изменении Закона Республики Беларусь «О государственных закупках товаров (работ, услуг)», касающихся работы комиссии по государственным закупкам (далее – комиссия). Вместе с тем однозначность и лаконичность изменений при практической их реализации вызывает ряд вопросов, в особенности в соотношении с сохранившимися правилами работы комиссии.

Читать подробнее
Календарь событий
12 июня 2024 г.
Тяглова Ирина Юрьевна, Варухина Юлия Петровна
Вебинар "Распоряжение государственным имуществом и его учет"
Подробнее
6 июня 2024 г.
Спиридонова Ольга Николаевна
Вебинар "Актуальные вопросы пенсионного обеспечения"
Подробнее
28 мая 2024 г.
Нагорнова Светлана Александровна
Вебинар "Актуальные вопросы арендных отношений и безвозмездного пользования государственным имуществом"
Подробнее
30 мая 2024 г.
Пещенко Елена Александровна
Вебинар "Порядок исчисления среднего заработка с учетом изменений законодательства. Возмещение командировочных расходов"
Подробнее
Видео
Здравствуйте, данный браузер не поддерживается нашей системой, для продолжения работы воспользуйтесь другим браузером.