15Фев 2021

Залог как способ обеспечения обязательства


авторы_для_эталон_онлайн_Шаршун_Е-2.jpg
В настоящей статье анализируются правовая природа залога и особенности регулирования данного способа обеспечения обязательства в законодательстве Республики Беларусь, в том числе с учетом предполагаемых корректировок Гражданского кодекса Республики Беларусь.

Залог является одним из старейших институтов гражданского права, имеющих многовековую историю, который берет свое начало в римском праве. Данный способ обеспечения исполнения обязательства имеет особое значение, поскольку в наибольшей степени гарантирует удовлетворение имущественных требований кредитора в случае неисполнения должником обязательства. Наиболее точно суть залога выразил М.И.Брагинский, указав, что в отличие от таких способов обеспечения обязательства, как неустойка и поручительство, при которых кредитор в конечном счете «верит должнику», в обязательстве, обеспеченном залогом, кредитор «верит вещи»1.

В юридической литературе вопрос о правовой природе залога является достаточно дискуссионным. Ряд ученых придерживается позиции о вещно-правовой природе залога2. При этом некоторые исследователи предлагают относить к числу вещных прав только право залога недвижимости – ипотеку3.

______________________________

1 Брагинский, М. И. Залог и закон о залоге / М. И. Брагинский // Хозяйство и право. – 1993. – № 1. – С. 17–26.

2 Васьковский, Е. В. Учебник гражданского права. – М. : Статут, 2003. – С. 373 ; Шершеневич, Г. Ф. Учебник русского гражданского права. – М. : Спарк, 1995. – С. 240; Вишневский, А. А. Залоговое право : Учебное и практическое пособие. – М. : БЕК, 1995. – С. 3–4.

3 Богатырев, Ф. О. Пределы прав залогодателя как собственника при залоге с оставлением у него заложенного имущества // Журнал российского права. – 2000. – № 3. – С. 109–112 ; Гражданское право : Учебник : Том 1 / Под ред. А. П. Сергеева. – М. : ТК Велби, 2009. – С. 589–603 ; Гражданское право. Том 1. Учебник / под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. – М., 2001. – С. 336 ; Щенникова, Л. В. Вещные права в гражданском праве России. – М. : БЕК, 1996. – С. 18.

Основными аргументами сторонников данной позиции являются:

  • залогу присуще право следования: залог, как и иные вещные права, следует за вещью, любой собственник заложенной вещи является обязанным по залоговому обязательству;

  • залогодержатель обладает преимущественным перед иными кредиторами правом на удовлетворение обеспеченных требований из заложенной вещи;

  • залогодержатель имеет право на применение виндикационных и негаторных исков для защиты своего права против третьих лиц, в том числе и против собственника.

В то же время многие авторы указывают на особенности залога, не свойственные другим вещным правам, основные из которых:

  • акцессорность – залог является зависимым от обеспечиваемого обязательства правом и существует только при наличии и действительности обеспечиваемого права;

  • способность влечь прекращение права собственности на вещь у залогодателя – все другие ограниченные вещные права подчинены праву собственности, только залог в определенных случаях может оказаться «сильнее» права собственности и повлечь прекращение этого права у собственника;

  • исчерпаемость – все иные ограниченные вещные права рассчитаны на длительное действие, залог же рассчитан на однократное применение, т.е. исчерпывается однократным актом – обращением взыскания.

Отмеченные особенности права залога легли в основу другой точки зрения на природу залога как обязательственного права4. По мнению В.В.Витрянского, обязательственно-правовой характер залога подтверждается наличием особых правил, регламентирующих залоговые правоотношения:

  • предметом залога могут быть не только вещи, но и имущественные права (требования). Как известно, имущественное право само по себе не может служить объектом вещных прав;

  • договором о залоге может быть предусмотрен залог вещей или имущественных прав, которые залогодатель приобретет в будущем. Таким образом, залоговое право может быть установлено на будущую вещь, в то время как в отношении нее не может быть установлено какое-либо вещное право;

  • в случае гибели предмета залога залогодатель вправе заменить его другим, равноценным имуществом. Аналогичное право невозможно представить в отношении имущества, принадлежащего кому-то на каком-либо вещном праве;

  • залогодержатель вправе передать свои права по договору о залоге другому лицу с соблюдением правил о передаче прав кредитора путем уступки требования. Между тем, уступка требования – чисто обязательственно-правовой институт. Вещные права не могут передаваться в порядке цессии;

  • требования залогодержателя по общему правилу удовлетворяются путем продажи предмета залога на публичных торгах5.

В современной юридической литературе широкое распространение получила третья концепция – залог имеет двойственную природу, сочетая в себе вещно-правовые и обязательственно-правовые элементы6.

______________________________

4 Витушко, В. А. Гражданское право (в схемах и определениях) : учеб. пособие : ч. 1 / В. А. Витушко. – Мн. : Амалфея, 2003. – 96 с. ; Томкович, Р. Р. Залог : комментарий законодательства и судебной практики. – Мн. : Амалфея, 2007. – 325 с. ; Райхер, В. К. Абсолютные и относительные права (к проблеме деления хозяйственных прав). В особенности применительно к советскому праву / В. К. Райхер // Вестник гражданского права. – 2007. – № 2 ; Мейер, Д. И. Русское гражданское право / Д. И. Мейер. – 3-е изд. испр. – М., 2003.

5 Договорное право : Общие положения. Кн. 1 / Брагинский М. И., Витрянский В. В. – 3-е изд., стереотип. – М. : Статут, 2001. – 848 c.

6 Санина, Е. Г. Правовая природа залога и ее практический смысл / Е. Г. Санина // Молодой ученый. – 2018. – № 21. – С. 389–391.

В Гражданском кодексе Республики Беларусь (далее – ГК РБ) нормы о залоге размещены в главе 23 раздела «Общая часть обязательственного права». В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами (пункт 1 статьи 315 ГК РБ).

Помимо норм ГК РБ правовое регулирование залога осуществляется следующими нормативными правовыми актами:

Предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного его жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом. Объекты, находящиеся только в собственности государства, не могут быть предметом залога (пункт 6 статьи 8 Закона Республики Беларусь от 15 июля 2010 г. № 169-З «Об объектах, находящихся только в собственности государства, и видах деятельности, на осуществление которых распространяется исключительное право государства»). Законодательными актами также могут быть установлены ограничения на передачу имущества в залог (например, Указ Президента Республики Беларусь от 16 июля 1997 г. № 389, статья 50 КоЗ и др.).

В соответствии со статьей 316 ГК РБ залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо. Залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения или оперативного управления.

Юридические лица не вправе сдавать в залог принадлежащее им на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество без согласия собственника. Остальным имуществом, принадлежащим юридическим лицам на праве хозяйственного ведения, они распоряжаются самостоятельно, за исключением случаев, установленных законодательством и собственником имущества (пункт 3 статьи 276 ГК РБ).

Организации, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, вправе передавать в залог имущество, находящееся в государственной собственности, в порядке, установленном законодательными актами о распоряжении государственным имуществом (Указ Президента Республики Беларусь от 10 мая 2019 г. № 169 «О распоряжении государственным имуществом» и др.), если иное не предусмотрено Президентом Республики Беларусь, а имущество, находящееся в частной собственности, – с согласия собственника этого имущества либо уполномоченного им лица.

Залогодержателем является кредитор. В ряде случаев законодательными актами могут устанавливаться требования к залогодержателям. Так, согласно статье 50 КоЗ залогодержателями земельных участков и права аренды земельных участков могут быть банки, соответствующие требованиям, определяемым Президентом Республики Беларусь, а также иные организации в случаях, определенных законодательными актами, изданными Президентом Республики Беларусь.

По общему правилу заложенное имущество остается у залогодателя. По соглашению сторон предмет залога может быть оставлен у залогодателя под замком с печатью залогодержателя или с наложением знаков, свидетельствующих о залоге (твердый залог).

Залогодатель вправе пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы. Если иное не предусмотрено законодательством или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя. Залогодатель несет риск случайной гибели или случайного повреждения заложенного имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге.

Договором может быть предусмотрена передача заложенного имущества во владение залогодержателю (заклад). Имущество, на которое установлена ипотека, заложенные акции, а также заложенные товары в обороте не могут быть предметом заклада.

Залогодержатель вправе пользоваться переданным ему предметом заклада лишь в случаях, предусмотренных договором, регулярно предоставляя залогодателю отчет о пользовании. По договору на залогодержателя может быть возложена обязанность извлекать из предмета заклада плоды и доходы в целях погашения основного обязательства или в интересах залогодателя.

Залогодержатель отвечает за полную или частичную утрату или повреждение переданного ему предмета залога, если не докажет, что может быть освобожден от ответственности в соответствии со статьей 327 ГК РБ.

Согласно статье 320 ГК РБ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его стоимость, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а также иные условия, если обязательность их включения в договор предусмотрена настоящей главой. В договоре о залоге должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.

Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме. Договор о залоге имущества и (или) имущественных прав (требований) в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению. Несоблюдение требований к форме договора о залоге влечет его недействительность.

В статье 322 ГК РБ определено, что право залога возникает:

  • с момента заключения договора о залоге,

  • в отношении залога имущества, которое подлежит передаче залогодержателю, – с момента передачи этого имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге,

  • в случаях, если необходима регистрация договора, – с момента регистрации договора;

  • если предметом залога является имущество, которое будет создано или приобретено залогодателем в будущем, – с момента создания или приобретения залогодателем этого имущества, если законодательством или договором о залоге не предусмотрено, что оно возникает в иной срок.

В целях унификации с гражданским законодательством Российской Федерации (в частности, с пунктом 3 статьи 341 Гражданского кодекса Российской Федерации) проектом Закона Республики Беларусь «Об изменении кодексов» предлагается в статье 322 ГК РБ предусмотреть возможность заключения договора о залоге в обеспечение обязательства, которое возникнет в будущем. В данном случае право залога будет возникать с момента, определенного договором, но не ранее возникновения этого обязательства. С момента заключения такого договора к отношениям сторон будут применяться положения статей 324–328 ГК РБ.

В отношении залога действует правило «следования» – при переходе прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу. Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все его обязанности, если соглашением с залогодержателем не установлено иное (статья 334 ГК РБ).

Вопросы, связанные с последующим залогом и очередностью удовлетворения требований залогодержателей, регулируются статьей 323 ГК РБ и Указом Президента Республики Беларусь от 31 декабря 2015 г. № 539 «О реестре движимого имущества, обремененного залогом».

Последующий залог возможен, если он не запрещен предшествующими договорами о залоге или законодательными актами. При этом залогодатель обязан сообщать залогодержателю по каждому последующему залогу сведения обо всех существующих залогах данного имущества и отвечает за убытки, причиненные залогодержателям невыполнением этой обязанности.

Право залогодержателя на получение удовлетворения из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими залогодержателями, имеющими право на получение удовлетворения из стоимости этого имущества (приоритет залогодержателя), определяется в зависимости от момента возникновения права залога. В случае, если информация о правах залогодержателей на принадлежащее залогодателю движимое имущество, обремененное залогом, подлежит внесению в реестр движимого имущества, обремененного залогом, приоритет залогодержателя определяется по очередности внесения информации о залоге этого имущества в реестр.

Требования залогодержателя, не обладающего приоритетом залогодержателя (последующий залогодержатель), удовлетворяются из стоимости заложенного имущества после удовлетворения требований залогодержателя, обладающего приоритетом залогодержателя (предшествующий залогодержатель).

Правила, установленные статьей 323 ГК РБ, не применяются, если залогодержателем по предшествующему и последующему залогам является одно и то же лицо. В этом случае требования, обеспеченные каждым из залогов, удовлетворяются в порядке очередности, соответствующей срокам исполнения обеспеченных залогом обязательств, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает, на заложенное имущество может быть обращено взыскание. При этом в обращении взыскания может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества (пункт 2 статьи 329 ГК РБ).

Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, являющееся предметом ипотеки, по решению суда или во внесудебном порядке.

Внесудебный порядок допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного до либо после возникновения установленных законодательством оснований для обращения взыскания на имущество, являющееся предметом ипотеки. При этом взыскание на имущество, являющееся предметом ипотеки, обращается только по решению суда в случаях, когда:

  • залогодатель отсутствует и установить его место нахождения невозможно;

  • для ипотеки имущества требуются согласие (решение) иного лица или государственного органа;

  • предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс;

  • предметом ипотеки является недвижимое имущество, относящееся к историко-культурным ценностям;

  • предметом ипотеки является имущество, находящееся в совместной собственности, и кто-либо из его собственников не дает в письменной форме согласия на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке;

  • предметом ипотеки является имущество, ограниченно оборотоспособное.

По общему правилу предмет залога не может перейти в собственность залогодержателя. Вместе с тем согласно части первой пункта 1 статьи 331 ГК РБ при объявлении торгов несостоявшимися и отказе единственного участника, подавшего заявку (заявление) на участие в торгах либо явившегося для участия в них, от приобретения заложенного имущества по начальной цене, увеличенной на пять процентов, если возможность такого приобретения предусмотрена законодательными актами, залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные залогом.

При объявлении повторных торгов несостоявшимися и отказе единственного участника, подавшего заявку (заявление) на участие в повторных торгах либо явившегося для участия в них, от приобретения заложенного имущества по начальной цене, увеличенной на пять процентов, если возможность такого приобретения предусмотрена законодательными актами, залогодержатель вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его стоимости в сумме не более чем на десять процентов ниже начальной цены на повторных торгах.

Если залогодержатель не воспользуется правом оставить за собой предмет залога в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися и в случае отказа единственного участника, подавшего заявку (заявление) на участие в повторных торгах либо явившегося для участия в них, от приобретения заложенного имущества по начальной цене, увеличенной на пять процентов, если возможность такого приобретения предусмотрена законодательными актами, договор о залоге прекращается.

Указанный порядок не распространяется на реализацию имущества в исполнительном производстве.

В соответствие с предписаниями статьи 94 Закона Республики Беларусь «Об исполнительном производстве» залогодержателю предоставляется право оставить арестованное имущество должника за собой по стоимости, по которой это имущество предлагалось для реализации с торгов, если торги были объявлены несостоявшимися, в том числе в случае, когда единственный участник, подавший заявку на участие в торгах либо явившийся для участия в них, отказался приобрести реализуемое имущество по начальной цене, увеличенной на пять процентов. В случае объявления несостоявшимися повторных торгов по реализации имущества должника, являющегося предметом залога, и отказа единственного участника, подавшего заявку на участие в торгах либо явившегося для участия в них, от приобретения реализуемого имущества по начальной цене, увеличенной на пять процентов, залогодержатель, являющийся взыскателем, вправе оставить арестованное имущество должника, являющееся предметом залога, за собой по стоимости не более чем на десять процентов ниже начальной цены на повторных торгах.

В соответствии со статьей 333 ГК РБ залог прекращается:

  • с прекращением обеспеченного залогом обязательства;

  • по требованию залогодателя при наличии оснований, предусмотренных пунктом 3 статьи 324 ГК РБ;

  • в случаях гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 326 ГК РБ;

  • в случае реализации заложенного имущества в порядке, установленном статьей 331 ГК РБ, законодательством об исполнительном производстве, а также в случае, когда его реализация оказалась невозможной;

  • с переводом на другое лицо долга по обязательству, обеспеченному залогом, если залогодатель не дал кредитору согласия отвечать за нового должника (статья 337 ГК РБ);

  • при обращении взыскания на заложенное имущество предшествующим залогодержателем, если последующий залогодержатель не воспользовался правом потребовать от должника досрочного исполнения обязательства или такое право было ограничено договором либо последующим залогом были обеспечены обязательства, обеспеченные также гарантиями Правительства Республики Беларусь, гарантиями местных исполнительных и распорядительных органов, и для удовлетворения требований предшествующего залогодержателя обращено взыскание на все заложенное имущество либо если предшествующий залогодержатель воспользовался правом, предусмотренным частью второй пункта 4 статьи 331 ГК РБ.

Несмотря на то, что перечень оснований прекращения залога изложен в статье 333 ГК РБ как исчерпывающий, последним предусмотрены случаи прекращения залога по иным основаниям. Так, согласно пункту 2 статьи 335 ГК РБ в случаях, когда имущество, являющееся предметом залога, изымается у залогодателя в установленном законодательными актами порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (статья 282), либо в виде санкций за совершенное преступление или иное правонарушение (статья 244), залог в отношении этого имущества прекращается. В этих случаях залогодержатель вправе требовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства.

Залог вещей в ломбарде является разновидностью залога движимого имущества. Указанный вид залога регулируется статьей 339 ГК РБ, а также нормами Указа Президента Республики Беларусь от 23 октября 2019 г. № 394 «О предоставлении и привлечении займов» (далее – Указ № 394).

Предметом данного вида залога является имущество, предназначенное для личного, семейного или домашнего использования. Имущество передается в залог в обеспечение краткосрочных микрозаймов (займов в сумме, не превышающей 15 000 базовых величин на одного заемщика на день заключения договора).

Залогодержателями выступают коммерческие микрофинансовые организации – ломбарды либо иные юридические лица, которые вправе осуществлять микрофинансовую деятельность (подпункт 2.3 пункта 2 Указа № 394).

По общему правилу закладываемые вещи передаются ломбарду. Вместе с тем микрофинансовая деятельность коммерческой микрофинансовой организации может осуществляться под залог транспортных средств без обязанности передачи такого транспортного средства во владение этой организации. При этом некоммерческие микрофинансовые организации вправе предоставлять микрозаймы под залог движимого имущества только с обязательной передачей во владение предмета залога такому юридическому лицу (заклад).

Ломбард не вправе пользоваться и распоряжаться заложенными вещами. Ломбард обязан страховать в пользу залогодателя за свой счет принятые в залог вещи по стоимости, устанавливаемой в соответствии с ценами на вещи такого же рода и качества, обычно устанавливаемыми в торговле в момент их принятия в залог. В случае если предмет залога не передан во владение ломбарда, залогодатель страхует заложенное имущество от рисков утраты и повреждения на сумму не ниже размера требования ломбарда, но не выше суммы оценки предмета залога, указанной в залоговом билете.

Должнику предоставляется льготный месячный срок после наступления срока возврата кредита, по истечении которого ломбард на основании исполнительной надписи нотариуса вправе продать предмет залога. В отличие от всех других видов залога, если сумма, вырученная от реализации, недостаточна для полного погашения кредита, требования ломбарда к залогодателю все равно считаются погашенными.

Залогом товара в обороте признается залог товаров с оставлением их у залогодателя и с предоставлением залогодателю права изменять состав и натуральную форму заложенного имущества (товарных запасов, сырья, материалов, полуфабрикатов, готовой продукции и т.п.) при условии, что их общая стоимость не становится меньше указанной в договоре о залоге (статья 338 ГК РБ). Основная особенность данного вида залога состоит в том, что в залог принимается товарная масса в целом, а не отдельные предметы. Договор о залоге товаров в обороте должен определять родовые признаки заложенного товара и общую стоимость заложенного товара.

Товары в обороте, отчужденные залогодателем, перестают быть предметом залога с момента их перехода в собственность, хозяйственное ведение или оперативное управление приобретателя, а приобретенные залогодателем товары, указанные в договоре о залоге, становятся предметом залога с момента возникновения у залогодателя на них права собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.

Залог имущественного права (требования). Предметом данного вида залога могут быть вещные права, обязательственные права (права требования), права на объекты интеллектуальной собственности (имущественные права, удостоверяемые патентом, свидетельством на товарный знак, имущественные права на топологию). По аналогии с гражданским законодательством Российской Федерации проектом Закона Республики Беларусь «Об изменении кодексов» предлагается предусмотреть возможность передачи в залог совокупности имущественных прав (требований). При залоге совокупности имущественных прав (требований) договор о залоге имущественных прав (требований) будет считаться заключенным при определении в нем совокупности имущественных прав (требований), оснований их возникновения, должников залогодателя по обязательствам, из которых следуют закладываемые имущественные права (требования), общей стоимости имущественных прав (требований).

Следует отметить, что в отношении ряда имущественных прав законодательством предусмотрены ограничения по передаче их в залог. Так, в отношении сервитута (пункт 2 статьи 269 ГК РБ) залог запрещается. Право аренды земельных участков может быть предметом залога, если за право заключения договора аренды земельного участка взималась плата (статья 50 КоЗ). Кроме того, проектом Закона Республики Беларусь «Об изменении кодексов» предлагается дополнить ГК РБ положениями об ограничениях залога имущественного права (требования). В частности, предусматривается, что в случаях, когда соглашением между залогодателем и его должником уступка права (требования) запрещена или невозможность уступки права (требования) вытекает из существа обязательства, залог имущественного права (требования) не допускается, если законодательством не установлено иное. При этом уступка требования по обязательству, имущественное право (требование) по которому заложено, является действительной, даже если между залогодателем и должником существует соглашение о ее запрете (ограничении), заключенное в период действия договора о залоге имущественного права (требования) либо о котором не могло быть известно залогодержателю при заключении договора о залоге имущественного права (требования).

Залогодателем права может быть лицо, которому принадлежит закладываемое право.

При залоге имущественного права (требования) его стоимость определяется соглашением сторон, если иное не следует из характера самого права (требования) или не установлено законодательными актами.

При залоге имущественного права (требования), если иное не предусмотрено договором, залогодатель обязан:

  • осуществлять все действия, необходимые для обеспечения действительности заложенного права (требования);

  • не совершать уступки заложенного права (требования);

  • не совершать действий, влекущих прекращение заложенного права (требования) либо уменьшение его стоимости;

  • принимать меры, необходимые для защиты заложенного права (требования) от посягательств со стороны третьих лиц;

  • сообщать залогодержателю сведения об изменениях, произошедших в заложенном праве (требовании), о его нарушениях со стороны третьих лиц и о претензиях третьих лиц на это право (требование).

При залоге имущественного права (требования), если иное не предусмотрено договором, залогодержатель вправе независимо от наступления срока исполнения обеспеченного залогом обязательства требовать в судебном порядке перевода на себя заложенного права (требования), если залогодатель не исполнил обязанности, предусмотренные подпунктами 2–4 пункта 3 статьи 3391 ГК РБ, при условии, что заложенное право (требование) не прекращено.

В соответствии с частью третьей пункта 1 статьи 330 ГК РБ удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного имущественного права (требования) на получение денежных средств без обращения в суд допускается на основании договора о залоге (иного соглашения, заключенного между залогодержателем и залогодателем). При этом такой договор (соглашение) должен предусматривать возможность оставления залогодержателем заложенного имущественного права (требования) на получение денежных средств за собой на определенных в нем условиях, но не ниже стоимости такого права (требования), указанной в договоре о залоге.

Залог имущественного права (требования), удостоверенного ценной бумагой, осуществляется путем обременения залогом этой ценной бумаги. Такая ценная бумага, за исключением эмиссионной ценной бумаги, передается залогодержателю либо в депозит нотариуса, если договором не предусмотрено иное (пункт 4 статьи 319 ГК РБ).

Ипотека (залог недвижимого имущества).

В Республике Беларусь правовые основы ипотеки определены ГК РБ, Законом РБ об ипотеке и другими актами законодательства.

В соответствии с частью первой пункта 2 статьи 315 ГК РБ общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РБ, применяются к ипотеке в случаях, когда законодательными актами об ипотеке не установлены иные правила.

Ипотека обеспечивает исполнение должником обязательства перед кредитором. Ипотекой могут быть обеспечены обязательства по кредитным договорам, договорам займа, купли-продажи, аренды, подряда и иным договорам, а также из причинения вреда, если иное не установлено законодательными актами. При этом земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут являться предметом ипотеки только в качестве обеспечения обязательства по кредитному договору, заключенному с банком, а в случаях, определенных законодательными актами Президента Республики Беларусь, – по иным договорам, заключаемым с другими организациями (пункт 1 статьи 43 Закона РБ об ипотеке и часть первая статьи 50 КоЗ).

В соответствии с пунктом 1 Указа Президента Республики Беларусь от 2 июня 2009 г. № 276 залогодержателями земельных участков, находящихся в частной собственности, являющихся предметом ипотеки, могут быть банки, имеющие специальное разрешение (лицензию) на осуществление банковской деятельности в части осуществления банковской операции по размещению привлеченных денежных средств от своего имени и за свой счет на условиях возвратности, платности и срочности, Международная финансовая корпорация, Евразийский банк развития и Европейский банк реконструкции и развития при заключении данными организациями договоров займа и (или) кредитных договоров с резидентами Республики Беларусь, а в случаях, определенных законодательными актами Президента Республики Беларусь, – иные организации.

Ипотекой предприятия как имущественного комплекса может быть обеспечено обязательство, размер которого составляет не менее половины стоимости этого предприятия, подлежащее исполнению не ранее чем через один год после заключения договора об ипотеке.

В силу ипотеки кредитор по обязательству, обеспеченному ипотекой (залогодержатель), имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости переданного в ипотеку имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами.

Предметом ипотеки может быть недвижимое имущество и иное имущество, приравненное законодательными актами к недвижимым вещам, в том числе которое поступит залогодателю в будущем и которое на момент заключения договора об ипотеке не считается созданным в соответствии с законодательством.

Имущество не может быть предметом ипотеки в случае, если на него не может быть обращено взыскание по исполнительным документам, а также в случае, если имущество приобретено за счет внешнего государственного займа (кредита) до полного погашения обязательств по такому займу (кредиту). Ипотека жилых помещений государственного жилищного фонда не допускается.

Справочно:

Не может быть обращено взыскание по исполнительным документам на жилой дом с хозяйственными постройками или отдельные его части либо квартира, в том числе с хозяйственными постройками, или отдельные ее части, если должник и его семья постоянно в них проживают, за исключением случаев, когда жилой дом или квартира обременены ипотекой при условии неисполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства (пункт 1 перечня имущества граждан, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам (приложение к Закону Республики Беларусь от 24 октября 2016 г. № 439-З «Об исполнительном производстве»).

Право передавать в ипотеку имущество, находящееся в частной собственности, принадлежит его собственнику, а если имущество передано в хозяйственное ведение или оперативное управление, – лицу, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, с согласия собственника этого имущества или уполномоченного им лица. Право передавать в ипотеку имущество, находящееся в государственной собственности, принадлежит собственнику, а если имущество передано в хозяйственное ведение или оперативное управление, – лицу, за которым это имущество закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, в порядке, установленном законодательством о распоряжении государственным имуществом, если иное не предусмотрено Президентом Республики Беларусь.

Ипотекой обеспечиваются требования в том размере, какой эти требования имеют к моменту удовлетворения, включая размер основного обязательства, а также, если иное не предусмотрено договором, проценты, неустойку, требование о возмещении убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением (статья 4 Закона РБ об ипотеке).

Согласно пункту 1 статьи 33 Закона РБ об ипотеке имущество, являющееся предметом ипотеки, заложенное в обеспечение исполнения одного обязательства, может быть предоставлено в ипотеку в обеспечение исполнения другого обязательства того или иного должника тому или иному залогодержателю (последующая ипотека). Очередность залогодержателей устанавливается на основании сведений из Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Требования залогодержателя по последующему договору об ипотеке удовлетворяются из стоимости имущества, являющегося предметом ипотеки, после удовлетворения требований залогодержателя по предшествующему договору об ипотеке.

При заключении договора об ипотеке стоимость имущества, являющегося предметом ипотеки, определяется соглашением сторон, если иное не установлено законодательными актами. При этом стоимость земельного участка, являющегося предметом ипотеки, не может быть ниже кадастровой стоимости этого земельного участка, а стоимость расположенных на земельном участке капитальных строений (зданий, сооружений) или незавершенных законсервированных капитальных строений, являющихся предметом ипотеки, не может быть ниже их стоимости, определенной рыночным методом, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь. В случаях, установленных Положением об оценке стоимости объектов гражданских прав в Республике Беларусь, утвержденным Указом Президента Республики Беларусь от 13 октября 2006 г. № 615 «Об оценочной деятельности в Республике Беларусь», проводится обязательная оценка имущества, являющегося предметом ипотеки.

Согласно пункту 1 статьи 11 Закона РБ об ипотеке договор об ипотеке должен быть заключен в письменной форме. Договор об ипотеке в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению. Если залогодателем земельного участка является гражданин, то договор об ипотеке должен быть удостоверен нотариально либо регистратором территориальной организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Договор об ипотеке считается заключенным с момента его государственной регистрации. Договор об ипотеке имущества, которое поступит залогодателю в будущем и которое на момент заключения договора об ипотеке не считается созданным в соответствии с законодательством, считается заключенным с момента придания договору об ипотеке письменной формы. В соответствии с пунктом 4 статьи 11 Закона РБ об ипотеке несоблюдение формы договора об ипотеке и (или) требований о его государственной регистрации влечет за собой недействительность договора об ипотеке.

В соответствии со статьей 16 Закона РБ об ипотеке права залогодержателя по обязательству, обеспеченному ипотекой, и по договору об ипотеке могут быть по соглашению между залогодателем, а если он является третьим лицом, – также и должником по обязательству, обеспеченному ипотекой, и залогодержателем удостоверены закладной, если иное не установлено законодательными актами. По соглашению сторон закладная может быть составлена в документарной (документарная закладная) либо бездокументарной (бездокументарная закладная) форме.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обязательства, обеспеченного ипотекой, по обстоятельствам, за которые он отвечает, на имущество, являющееся предметом ипотеки, может быть обращено взыскание. При этом в соответствии с подпунктом 1.5 пункта 1 Указа Президента Республики Беларусь от 16 апреля 2020 г. № 130 «Об ипотечном жилищном кредитовании» обращение взыскания банком-залогодержателем на жилье, являющееся предметом залога (ипотеки) в обеспечение кредитного договора на финансирование приобретения гражданами жилья, допускается, если одновременно соблюдены следующие условия:

  • размер задолженности по основной сумме долга превышает 10 процентов от суммы предоставленного кредита;

  • наличие просроченной задолженности по основной сумме долга и (или) процентам за пользование кредитом более 90 дней, а в случае смерти кредитополучателя – более 9 месяцев.

В иных случаях обращение взыскания банком-залогодержателем на предмет залога (ипотеки) не допускается.

Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, являющееся предметом ипотеки, по решению суда или во внесудебном порядке.

В соответствии со статьей 41 Закона РБ об ипотеке имущество, являющееся предметом ипотеки, на которое обращено взыскание по решению суда, реализуется путем продажи с публичных торгов (торгов).

Имущество, являющееся предметом ипотеки, на которое взыскание обращено на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем об удовлетворении требований залогодержателя за счет имущества, являющегося предметом ипотеки, без обращения в суд, заключенного до либо после возникновения установленных законодательством оснований для обращения взыскания на это имущество, реализуется:

  • на публичных торгах (торгах);

  • по договору купли-продажи без проведения публичных торгов (торгов) банком-залогодержателем, залогодателем или иным лицом, уполномоченным нотариально удостоверенным соглашением банка-залогодержателя с залогодателем, в случае удовлетворения требований о погашении банковского кредита за счет заложенного имущества.

Особенности проведения публичных торгов (торгов) по реализации земельных участков, являющихся предметом ипотеки, установлены постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 28 октября 2008 г. № 1599 «Об особенностях проведения публичных торгов (торгов) по реализации земельных участков, являющихся предметом ипотеки».


Пожалуйста, поверните свое устройство в горизонтальное положение.
Заказать
звонок