Сохранить в избранное

Двойная аренда: особенности, последствия

Бондюк Павел Иванович, юрист

Аренда – это один из немногих взаимно обязательственных договоров, предусмотренных действующим ГК, который берет свое начало в глубокой древности, и, что примечательно, аренда с тех пор ни в коей мере не потеряла своей актуальности.

Несмотря на архаику и, казалось бы, всеизученность, правоотношения из аренды с завидной периодичностью продолжают порождать вокруг себя бесчисленные споры.

Как представляется, углубленное знание соответствующих прав и обязанностей, которые устанавливаются между субъектами аренды, от этапа предоставления, обслуживания и использования до возврата, представляет большой интерес, понимание которых позволяет лучше разобраться в различных вопросах аренды, возникающих на повседневной основе.

Таким образом, только через уточнение правовой сущности аренды можно ответить на вопрос о допустимости сдачи одного и того же имущества в аренду разным арендаторам.

1. Сущность аренды.

Для ответа на вопрос о (не)допустимости двойной аренды в первую очередь необходимо сделать ряд уточнений, касающихся правовой сущности аренды, а также прав и обязанностей, которые возникают между арендатором и арендодателем.

Так, в действующем ГК договор аренды определяется следующим образом: по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ч. 1 ст. 577 ГК).

Как видно из легального определения договора аренды, данного в ГК, следует, что аренда по природе своей является консенсуальным договором, в связи с чем передача арендатору имущества не подпадает под этап формирования отношений, а составляет первое и неизбежное обязательство арендодателя, что обусловливает возникновение дальнейших дополнительных обязательств и ответственности, а также закрепление положения арендатора как обладателя личного права пользования.

На взгляд автора, право пользования, предоставленное арендатору, является личным (обязательственным), а не вещным правом. Так, если арендатор не имеет права на вещь, которое можно приравнять к праву собственности или одному из его расчленений (правомочий), то арендатор не имеет никаких правомочий, он не может самостоятельно абсолютным образом их осуществлять, как это предусмотрено ст. 210 ГК. Поэтому сама возможность пользования и (или) владения имуществом может быть реализована арендатором только через посредника арендодателя.

Соответственно, можно заключить, что право арендатора по существу идентично (зеркально) тому, которое приписывается владельцу вещного права пользования, поскольку арендатор фактически находится в прямой и непосредственной связи с имуществом и пользуется им независимо от каких-либо действий со стороны арендодателя.

Также есть мнение, что право арендатора по отношению к имуществу носит характер вещности (непосредственной связи с вещью, полученной в аренду), так как арендатор пользуется арендованным имуществом именно в силу того, что арендодатель позволил арендатору использовать данное имущество в определенный период времени.

Но, как будет отмечено ниже, сущность аренды объясняется не вещным, а личным (обязательственным) правом или правом требования, которое представляет собой юридическую власть, предоставленную одному лицу относительно возможности требовать от другого лица определенного поведения.

В свою очередь, применительно к аренде, права арендодателя раскрываются через системное толкование п. 1 ст. 210 ГК и ст. 579 ГК, а именно собственнику принадлежит полное и исключительное господство над своим имуществом, то есть собственнику принадлежит так называемая «триада» правомочий: владение, пользование и распоряжение. Следует отметить, что правомочия, входящие в «триаду», указывают не на права, а на их осуществление.

Как видно из легального определения аренды, арендодатель, предоставляя арендатору имущество, обеспечивает последнему в определенном договором объеме возможность владения и (или) пользования имуществом.

На первый взгляд может показаться, что посредством аренды арендодатель передает арендатору одно или несколько правомочий собственника, входящих в «триаду», то есть к арендатору якобы должны перейти правомочия владения и (или) пользования имуществом, а у собственника должно остаться лишь правомочие распоряжения имуществом.

Однако это не совсем так, поскольку собственник в силу закона сохраняет все свои правомочия, предусмотренные п. 1 ст. 210 ГК.

Вместе с тем применительно к аренде и в опровержение данного вывода может быть приведен контраргумент со ссылкой на положение п. 2 ст. 210 ГК, в которой буквально указано, что закон предоставляет собственнику возможность передавать другим лицам (арендаторам) часть своих правомочий по владению и (или) пользованию своим имуществом, не аннулируя при этом свой статус собственника.

Несмотря на прямое указание закона, правило, содержащееся в п. 2 ст. 210 ГК, является сомнительным. Как представляется в п. 2 ст. 210 ГК, прежде всего речь идет не о передаче самих прав, а о возможности собственника передавать имущество во владение, пользование и распоряжение другим лицам, пределы которых определяются собственником.

Таким образом, необходимо придерживаться той позиции, что собственник, передавая арендатору имущество в аренду, не утрачивает свой статус и все свои правомочия: владение, пользование, распоряжение.

В усиление данной позиции можно привести несколько примитивных примеров, указывающих на сохранение собственником всех правомочий при передаче имущества в аренду:

  1. арендодатель, будучи собственником, не лишен права пользования собственным имуществом;

  2. собственник наряду с владеющим несобственником (арендатором) может осуществлять защиту переданного в аренду имущества от посягательств третьих лиц;

  3. собственник вправе распоряжаться арендованным имуществом, как то: передать его в залог (обременять залогом), в аренду или в собственность третьего лица.

Как видно, в том числе на приведенных примерах, в арендных правоотношениях передача арендатору правомочий собственника имущества не производится.

На взгляд автора, существо арендных отношений можно описать так, что у собственника возникают обязательства, а у арендатора возникают права, которые имеют личную (обязательственную) природу в отношении друг друга, то есть собственник в отношении арендатора обязывается передать имущество и воздерживаться от некоторых своих правомерных действий, поскольку право собственности у него не утрачено, а арендатор получает права требования передачи имущества и возможность совершать те действия, в отношении которых собственник обязался воздержаться от осуществления своих прав и т.п.

Собственно говоря, если с передачей имущества в аренду собственник не передает свои правомочия для их осуществления арендатором, то существо обязанности арендодателя состоит в том, чтобы обеспечить арендатору возможность владения и (или) пользования объектом аренды, которая считается исполненной, когда арендатор имеет свободный доступ к пользованию имуществом.

В этой связи аренда по своей правовой сущности не является инструментом для передачи некоторых правомочий собственника. В арендных правоотношениях арендодатель не передает часть своих правомочий арендатору, так как аренда представляет собой обязанность арендодателя в обеспечении и поддержании свободного доступа арендатора к имуществу до тех пор, пока арендное обязательство будет действовать.

Такой подход зеркальным образом проецируется на права и обязанности арендатора, который никаких правомочий от арендодателя как собственника имущества не получает. Арендатор в рамках аренды принимает на себя основную (базовую) обязанность по оплате свободного доступа к имуществу.

Таким образом, правовая сущность аренды и арендных правоотношений такова, что арендодатель обязуется на период действия аренды обеспечить арендатору свободное владение и (или) пользование имуществом (обеспечить круглосуточный и неограниченный доступ к имуществу) в течение срока аренды, а арендатор обязуется вносить плату за свободный доступ к имуществу.

2. Решение вопроса о двойной аренде: возможные подходы и последствия.

Собственно, установив правовую сущность аренды, а также природу прав и обязанностей субъектов аренды, можно ответить на поставленный вопрос о том, может ли арендодатель вопреки одному действующему договору аренды заключить еще один договор аренды и передать имущество в аренду другому арендатору?

Так, в настоящее время существует несколько подходов, которые предлагаются для разрешения данного вопроса. Вместе с тем в конкретном случае будет уместно осветить только некоторые подходы, которые, на взгляд автора, являются более аргументированными.

Итак, первый подход базируется на таких утверждениях, что второй договор аренды, по которому имущество было передано другому арендатору, может быть признан недействительным по тем основаниям, что второй договор аренды противоречит требованиям ст. 577 ГК и ст. 579 ГК, так как на момент заключения договора имущество уже находилось во владении и пользовании иного арендатора, чье владение и (или) пользование не прекращено.

Как видно, данный подход по своей сути основан на теории так называемой «триады» (пучка правомочий). То есть предлагается позиция, при которой собственник при сдаче имущества в аренду передает одному арендатору из этой «триады» часть своих правомочий, в связи с чем передача аналогичных правомочий другому арендатору юридически невозможна ввиду того, что одни и те же правомочия могут быть переданы только один раз, только одному арендатору и только по одному договору аренды.

Соответственно, из указанного можно заключить, что в данном подходе прежде всего идет речь о юридической невозможности исполнения арендодателем второго договора аренды.

Однако следует отметить, что такой подход имеет и свои недостатки, поскольку при его реализации не учитываются интересы сторон второго договора аренды.

Так, по общему правилу, содержащемуся в п. 1 ст. 168 ГК, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. В этой связи недействительность сделки (второго договора аренды) влечет за собой утрату арендатором средств защиты, которые содержались во втором договоре аренды, включая возможность взыскания договорных убытков (ст.ст. 14364 ГК).

Также видится весьма сомнительным и то, что само неисполнение арендодателем обязанности оказывает влияние на действительность сделки.

Как уже отмечалось выше, договор аренды создает первое и неизбежное обязательство арендодателя по обеспечению спокойного владения и (или) пользования арендатором имуществом на протяжении всего срока действия аренды. Соответственно, неисполнение арендодателем своей обязанности не может влиять на действительность сделки – договора аренды. В такой ситуации наступают иные правовые последствия в виде ответственности за неисполнение арендодателем обязательства (гл. 25 ГК). Более того, мыслимо отметить и то, что, если свободный доступ к имуществу арендатору не был обеспечен, то такой арендатор не связан обязательством по оплате доступа к имуществу, поскольку в силу взаимного характера обязательств сама по себе невозможность передачи арендованного имущества освобождает арендатора от исполнения его обязанности по внесению арендной платы (ст. 309 ГК, п. 3 ст. 376 ГК, п. 1 ст. 377 ГК, ст. 577 ГК, п. 1 ст. 585 ГК, п. 1 ст. 586 ГК, п. 20 постановления Пленума ВХС № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений»).

В свою очередь, второй подход базируется на иных рассуждениях, указывающих на то, что в такой ситуации второй договор аренды не может являться недействительным, поскольку арендатор, которому не была обеспечена возможность свободного владения и (или) пользования имуществом, вправе требовать от арендодателя возмещения договорных убытков и уплаты неустойки за неисполнение обязательства (п. 3 ст. 582 ГК). При этом данный подход усиливается положением ст. 369 ГК, из смысла которой следует, что в подобном случае тот из арендаторов, кто получил владение, то есть тот арендатор, кому фактически было передано имущество, сохраняет за собой возможность доступа к имуществу.

Здесь необходимо сделать одно важное отступление, которое имеет весьма прикладное значение, а именно, переход (передача) недвижимого имущества во владение от арендодателя к арендатору в большинстве своем подтверждается передаточным актом, поскольку владение – это фактическое состояние, подтверждающее обладание (нахождение имущества у себя), которое в силу сущности недвижимого имущества нельзя подтвердить иным образом. В то же время для подтверждения факта передачи владения движимого имущества такие манипуляции не являются обязательными, поскольку владение движимым имуществом может подтверждаться как опосредованно, например, передачей ключей от автомобиля и помещением автомобиля в гараж, так и непосредственно, например, передачей ноутбука из рук в руки, то есть через само имущество, которое может передаваться физически от одного лица к другому.

Возвращаясь ко второму подходу, нужно отметить, что данный подход, на взгляд автора, является наиболее приемлемым, поскольку учитывает интересы всех субъектов аренды в рамках нескольких договоров.

Также нужно отметить и универсальность положения ст. 369 ГК, которая позволяет в случае конфликта между несколькими арендаторами установить правило о преимуществе (приоритете).

Так, например, если предметом нескольких договоров аренды является одно и то же имущество, по которому ни один из договаривающихся арендаторов не получил возможность пользования, то согласно ст. 369 ГК преимущество отдается тому арендатору, который ранее получил владение, то есть тому, кому ранее был предоставлен доступ к имуществу (арендатору, которому имущество было передано по передаточному акту), поскольку тот арендатор, который получил владение уже по умолчанию, имеет преимущество и не должен беспокоится о том, что другой арендатор получил пользование раньше него.

Но, как видится, ситуация с правилом о преимуществе может приобретать определенные осложнения при соотношении момента заключения одного договора аренды с фактической передачей владения по второму договору, который был заключен позднее.

Например, представим ситуацию, что арендатор «А» 01.05.2022 заключил надлежащим образом договор аренды с арендодателем, но арендодатель не только отказывается передать арендатору «А» имущество во владение, но 01.06.2022 заключает еще один договор аренды, имеющий тот же предмет с арендатором «В», который, напротив, сразу получает владение.

В такой ситуации возникает вопрос: утратил ли арендатор «А» право на приоритет, дарованное ему ст. 369 ГК, после того как был заключен второй договор аренды с арендатором «В», которому было передано владение?

Как представляется, решение данного вопроса может быть следующим. Арендатор «А» (первый арендатор) не может утрачивать приоритет, если он до того, как арендатор «В» получил владение, заявил арендодателю требование о передаче имущества. В иных ситуациях право на приоритет у первого арендатора, по всей видимости, должно отпадать.

3. Тезисные выводы.

Заключая, сущность аренды можно было бы определить следующими тезисными выводами:

  • (a) аренда дает арендатору право пользования вещью, и это право является личным (обязательственным), а не вещным правом;

  • (b) арендодатель обязуется за плату арендатора обеспечить последнему в течение срока аренды возможность спокойно пользоваться вещью;

  • (c) предоставление имущества является временным: оно длится определенное время и заканчивается обязательством вернуть вещь;

  • (d) собственник не отдает на время свое право арендатору, аренда – это иной правовой механизм;

  • (e) если собственник, будучи арендодателем, вправе передать вещь в собственность другому лицу, то тем более он может ее передать в аренду другому арендатору (принцип «a fortiori»: если позволено большее, то тем более позволено и меньшее);

  • (f) двойная аренда возможна, так как собственник не утрачивает свои права и может распоряжаться вещью по своему усмотрению.


Материал подготовлен с использованием нормативных правовых актов по состоянию на 18 апреля 2022 г.


Сохранить в избранное
Читайте также в разделе
Вам будет интересно
Бухгалтерская отчетность организации
Лемеш Валентина Николаевна, кандидат экономических наук, доцент

Вопрос:

Является ли бухгалтерская отчетность и учетная политика организации коммерческой тайной?

Читайте ответ эксперта в нашем материале.


Читать подробнее
Видео
Здравствуйте, данный браузер не поддерживается нашей системой, для продолжения работы воспользуйтесь другим браузером.