Право собственности составляет неограниченное и исключительное господство лица над вещью. Правомочия собственника в отношении своей вещи определены в п. 1 ст. 210 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК). Так, ГК выделяет так называемую «триаду возможностей» собственника по отношению к своей вещи – это право: владения, пользования и распоряжения. При этом названные правомочия могут реализовываться собственником как отдельно, так и в совокупности.

Также закон наделяет собственника определенной властью над своей вещью. При этом осуществление власти над своей вещью должно происходить в порядке, установленном законом и не противоречить ему. Соответственно, принадлежащие собственнику правомочия могут им осуществляться по своему усмотрению в пределах, допускаемых законом и иными нормативно правовыми актами.

Таким образом, субъект права собственности может делать с принадлежащей ему вещью все, что ему прямо не запрещено, тем самым подтверждая теорию, что право собственности есть неограниченное господство над вещью.

Так, в п. 1 ст. 131 ГК регламентировано, что государственной регистрации подлежат недвижимое имущество, права на него и сделки с ним в случаях, предусмотренных законодательными актами.

Государственная регистрация сделки и регистрация права в силу ст. 10 Закона Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее – Закон № 133-З) во временном промежутке времени могут не совпадать.

По общему правилу бремя регистрации права собственности в равной степени возлагается как на покупателя, так и на продавца. Поэтому каждая из сторон в договоре в большей или меньшей степени имеет заинтересованность в скорейшей (или наоборот) передаче права собственности с соответствующим оформлением титула.

Вместе с тем практике известны случаи, когда стороны заключают договор купли-продажи недвижимости, регистрируют его, а вот с регистрацией перехода права собственности по тем или иным причинам решают немного повременить.

Например, в деле № 76-16/2019/92А/1093К между сторонами был заключен (14.03.2017) договор купли-продажи недвижимости, зарегистрирован 15.03.2017, а государственная регистрация перехода права собственности на момент кассационного обжалования (25.09.2019) еще была не произведена.

На примере данного случая продавец недвижимого имущества на протяжении нескольких лет может осуществлять все правомочия собственника, поскольку до государственной регистрации перехода права собственности и, несмотря на имеющийся зарегистрированный договор купли-продажи, продавец вещи остается собственником.

Также на такое имущество по долгам собственника может быть наложен арест.

Так, например, в деле № 94-21/2019/445а/754К между сторонами 07.12.2017 был заключен и зарегистрирован договор купли-продажи недвижимого имущества. Покупатель обратился за государственной регистрацией права лишь 30.08.2018, однако в регистрации ему было отказано в связи с наличием запрета судебного исполнителя 24.08.2018 по исполнительному производству, в котором продавец имущества являлся должником.

Судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь на этот счет указала, что: «Поскольку переход права собственности на спорное имущество не был зарегистрирован в установленном порядке, в данном случае право собственности на объекты недвижимости у истца не могло возникнуть без прекращения этого права у продавца».

Соответственно, если продавец остается собственником, то, несмотря на заключенный и зарегистрированный в установленном порядке договор купли-продажи, последний продолжает нести ответственность по своим обязательствам всем своим имуществом, а также иметь весь объем правомочий, предусмотренный ст. 210 ГК.

Данное суждение также подтверждается и положением п. 2 ст. 522 ГК, согласно которому исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Так, в деле № 94-21/2019/445а/754К судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь указала, что «…по смыслу указанной статьи для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвующих в деле, подлежащие государственной регистрации права на имущества возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не с момента совершения или фактического исполнения сделки».

Таким образом, в силу п. 2 ст. 522 ГК до государственной регистрации перехода права собственности к покупателю для третьих лиц собственником имущества остается продавец.

В этой связи представляется интересным тот случай, когда собственник в период так называемой «правовой паузы» совершит еще одну сделку по отчуждению имущества: (a) будет ли данная сделка конкурировать со сделкой, заключенной ранее; (b) есть ли в таком случае приоритетность для кого-либо из покупателей относительно первоочередности заключенного договора; (c) нарушит ли указанная сделка законные права третьих лиц.

Так, например, по обстоятельствам дела № 76-16/2019/92А/1093К, ООО «Р» (истец) в рамках исполнительного производства посредством процедуры электронных торгов (17.10.2018) приобрело недвижимое имущество, принадлежащее ЧПУП «Ф» (третье лицо, не заявляющее самостоятельное требование на предмет спора, на стороне ответчика). После совершения всех формальностей (06.11.2018) с организатором и инициатором торгов ООО «Р» обратилось в территориальную организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним за государственной регистрацией перехода права собственности на приобретенный объект недвижимости.

Однако в совершении регистрационных действий ООО «Р» было отказано на основании подп. 1.3 п. 1 ст. 36 Закон № 133-З в связи нарушением законных прав других лиц, поскольку ранее (15.03.2017) в Едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним в отношении этого же объекта недвижимости был зарегистрирован договор купли-продажи от 14.03.2017, заключенный между ЧПУП «Ф» и ИП «М.А.А.».

По условиям заключенного между ЧПУП «Ф» и ИП «М.А.А.» договора право собственности на объект недвижимости переходит к ИП «М.А.А.» только после наличия в совокупности трех условий: 1) полной оплаты стоимости объекта; 2) подписания сторонами передаточного акта; 3) государственной регистрации перехода права собственности на объект. При этом оплата стоимости объекта недвижимости была произведена ИП «М.А.А.» только в части.

Таким образом, обстоятельства данного дела демонстрируют нам тот случай, когда в отношении одного и того же объекта недвижимости были совершены два правомочно-распорядительных акта которые по своей сути являются сделками:

1) отчуждение недвижимости от 15.03.2017 на основании договора – по воле собственника;

2) отчуждение недвижимости в виде изъятия его путем обращения взыскания с последующей реализацией 06.11.2018 посредством электронных торгов – помимо воли собственника, но в установленном законом порядке принудительного изъятия.

Вместе с тем несмотря на то, что это два абсолютно разных по своей правовой природе юридических факта, они влекут как для собственника, так и для третьих лиц совершенно одинаковые правовые последствия в виде передачи вещи и перехода права собственности на нее.

Стоит отметить, что в силу изложенного выше проведение электронных торгов при уже имеющемся ранее зарегистрированном договоре не противоречит действующему законодательству, поскольку государственная регистрация перехода права собственности к покупателю не осуществлена, а собственником имущества остается продавец со всеми вытекающими из этого юридическими последствиями. Таким образом, наличие двух обязательственных сделок по отчуждению недвижимого имущества само по себе не влечет недействительности одной или обеих таких сделок.

Отвечая на вопрос относительно конкуренции сделок (если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества) необходимо отметить, что в схожих по обстоятельствам ситуациях будет применяться положение ст. 369 ГК и в случае возникновения уже конкуренции требований, приоритет будет иметь тот из кредиторов, кому вещь уже передана во фактическое владение, при этом если факта передачи вещи не было, то преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, – тот, кто раньше предъявит иск.

Правильность сделанного вывода вытекает из смысла ст. 520 ГК, ст. 522 ГК и ст. 525 ГК, где по договору продажи недвижимости отчуждению подлежит имущество, а причиной перехода права к покупателю является ее передача продавцом в собственность покупателя, то есть переход права на вещь происходит вследствие передачи вещи. При этом вышеназванные нормы нельзя толковать и применять отдельно от ст. 224 ГК. Также необходимо учесть, что для приоритетности по ст. 369 ГК равным образом имеет принципиальное значение именно факт передачи вещи покупателю в фактическое владение (ст. 225 ГК, ст. 527 ГК), поскольку владеющий вещью по смыслу ст. 369 ГК вправе требовать передачи вещи в собственность, а не признания права. Соответственно, требования кредиторов должны формироваться согласно очередности, то есть если никому из кредиторов вещь в фактическое владение не передавалась, то применяется общее правило ст. 369 ГК, но если же кому-либо одному из данных кредиторов вещь уже передана в фактическое владение, то такой кредитор имеет приоритет в получении титула собственника над всеми остальными применительно к ст. 369 ГК, поскольку при наличии двух самостоятельных договоров право собственности у одного покупателя при передаче вещи во владение другому покупателю возникнуть не может. В таком случае остальным кредиторам остается только право на иск о взыскании убытков (ч. 2 ст. 369 ГК).

Таким образом, если недвижимое имущество не передано во владение покупателя, то последний вправе на основании ст. 369 ГК потребовать от продавца его отобрания с последующим предъявлением требования о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 522 ГК).

Применительно вышеуказанного правила о конкуренции сделок дает нам прямой ответ на одно из обстоятельств дела № 76-16/2019/92А/1093К. Напомним, что в деле № 76-16/2019/92А/1093К регистратор отказал заявителю (ООО «Р») в совершении регистрационных действий по переходу права собственности в силу того обстоятельства, что в отношении приобретаемого имущества уже был зарегистрирован договор купли-продажи от 14.03.2017.

Следовательно, можно утверждать, что в конкретной ситуации отказ регистратора в совершении регистрационного действия со ссылкой на подп. 1.3 п. 1 ст. 36 Закона № 133-З не является правильным по причинам того, что:

(a) на момент обращения в регистрирующий орган вещь была передана судебным исполнителем участнику торгов (ООО «Р») в фактическое владение по акту передачи имущества от 06.11.2018, следовательно, данный участник имеет преимущество в получении титула собственника относительно покупателя (ИП «М.А.А.») по договору купли-продажи от 14.03.2017;

(b) для покупателя (ИП «М.А.А.») не наступили обстоятельства, обусловленные договором купли-продажи недвижимого имущества (14.03.2017), согласно которым «…право собственности на объект недвижимости переходит к ИП «М.А.А.» после полной оплаты стоимости объекта, подписания сторонами передаточного акта и государственной регистрации перехода права собственности на объект», то есть у покупателя (ИП «М.А.А.») нет ни владения, ни права, а есть только зарегистрированный договор;

(c) отсутствует как таковой субъект, чьи законные права нарушаются в результате совершения регистрационного действия, а само по себе наличие ранее заключенного договора купли-продажи недвижимого имущества (14.03.2017) не свидетельствует, что тем самым нарушается какое-либо законное право покупателя (ИП «М.А.А.») по указанному договору.

Вместе с тем стоит учесть, что при отсутствии факта нарушения законных прав других лиц последовательная регистрация вышеуказанных сделок противоречит сущности и цели единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Так, по Закону № 133-З Единый государственный регистр недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним должен содержать не противоречащие друг другу регистрационные записи: о зарегистрированном недвижимом имуществе; о зарегистрированном праве собственности на недвижимое имущество; о зарегистрированных сделках с недвижимым имуществом.

Соответственно, наличие в названном регистре записи о зарегистрированном договоре купли – продажи недвижимого имущества (14.03.2017) должно быть препятствием в совершении записи о регистрации иной сделки (Акт о приобретении имущества от 06.11.2018) в отношении этого же недвижимого имущества до тех пор, пока не будет учинена соответствующая запись в регистрационной книге о договоре (14.03.2017), который является более ранним по отношению к сделке (Акт о приобретении имущества от 06.11.2018) в связи с его расторжением (подп. 3.9 ч. 1 п. 3 ст. 9 Закон № 133-З).

Таким образом, исходя из вышеизложенного резюмируем, что любая сделка с недвижимостью – это очевидные риски с вероятностью наступления неблагоприятных последствий в результате ее проведения. И, как уже показывает практика, при ведении сделки органом принудительного исполнения наступление рисков нисколько не минимизировано.

Ситуация, которая стала предметом судебного разбирательства в деле № 76-16/2019/92А/1093К, на наш взгляд, должна быть разрешена на законодательном уровне. В частности, требует разрешения вопрос о заключении и государственной регистрации нескольких сделок в отношении одного и того же недвижимого имущества, поскольку данные действия являются легитимационными и не противоречащими законодательству. С точки зрения закона последовательные регистрационные действия являются допустимыми, так как это есть неотъемлемые правомочия собственника (заключать сделки с любым лицом). Вместе с тем, поскольку в сделках с недвижимым имуществом важна не только сделка, но и переход права собственности на объект, а переход подтверждается фактом передачи имущества с подписанием соответствующего акта, то именно данное регистрационное действие должно быть совершено по принципу приоритета применительно к ст. 369 ГК.

В этой связи заинтересованным лицам настоятельно рекомендуется перед принятием решения о приобретении недвижимого имущества с целью оценки разнообразных рисков, связанных с инвестированием, не надеяться на юридическую чистоту сделки, сопровождаемую органом принудительного исполнения, а осуществлять сбор и анализ информации о приобретаемом объекте самостоятельно либо посредством юридического due diligence (дью дилидженс).

Материал подготовлен с использованием нормативных правовых актов по состоянию на 13 июля 2020 г.