 | Официальная правовая информация |
ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ
Рассмотрение судами дел о выселении из жилых помещений по требованию собственника (по материалам обзора)
Президиум Верховного Суда обсудил судебную практику рассмотрения дел о выселении из жилых помещений по требованию собственника жилого помещения членов, бывших членов его семьи, других граждан, имеющих право владения и пользования жилым помещением (ст. 95 ЖК). По результатам обсуждения принято постановление Президиума Верховного Суда Республики Беларусь от 26.06.2019 № 3 «О практике применения судами жилищного законодательства при рассмотрении дел о выселении из жилых помещений по требованию собственника жилого помещения» (далее – постановление № 3).
Правильное применение судами законодательства, регулирующего жилищные правоотношения, имеет важное значение для реализации конституционных гарантий права граждан на жилище и защиты прав и законных интересов собственников жилого помещения. В соответствии с ч. 3 ст. 48 Конституции Республики Беларусь никто не может быть произвольно лишен жилья.
Изучение судебной практики применения жилищного законодательства при рассмотрении вышеназванной категории дел показало, что суды в основном правильно и своевременно разрешают споры о выселении по требованию собственника жилого помещения членов, бывших членов его семьи, других граждан, имеющих право владения и пользования жилым помещением и не имеющих доли в праве общей собственности на него. При этом судами принимаются необходимые меры для защиты прав и охраняемых законом интересов как собственника, так и других лиц, имеющих право проживать в спорном жилом помещении.
В то же время Президиум в постановлении № 3 отметил, что в практике применения судами законодательства, регулирующего правоотношения, связанные с выселением по требованию собственника жилого помещения, имеются отдельные недостатки, которые не способствуют полному и своевременному восстановлению жилищных прав граждан.
В соответствии с п. 1 ст. 95 ЖК (п. 1 ст. 89 ЖК в новой редакции*) совершеннолетние члены, бывшие члены семьи собственника жилого помещения, другие граждане, имеющие право владения и пользования жилым помещением, проживающие совместно с ним и не имеющие доли в праве общей собственности на жилое помещение, могут быть выселены из этого жилого помещения по требованию его собственника без предоставления другого жилого помещения по основаниям, предусмотренным абз. 4 п. 1 ст. 85 ЖК (абз. 5 п. 1 ст. 79 ЖК в новой редакции), то есть в связи с нарушением правил пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений, выразившимся в разрушении, порче жилого помещения, использовании его не по назначению, либо за иные нарушения требований ЖК, что делает невозможным для других проживание с ними в одной квартире или в одном жилом доме.
______________________________
* Законом Республики Беларусь от 04.05.2019 № 185-З «Об изменении законов по вопросам правового регулирования жилищных отношений» Жилищный кодекс изложен в новой редакции. В этой связи здесь и далее приводятся ссылки на нормы ЖК в действующей и новой редакции, которая вступает в силу 31.12.2019. – Прим. ред.
При рассмотрении таких споров суды принимали во внимание, что условиями для выселения по основаниям, предусмотренным абз. 4 п. 1 ст. 85 ЖК, являются: наличие трех и более фактов привлечения ответчиков к административной ответственности за нарушение правил пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений; предупреждение собственником о возможности выселения и в течение года после такого предупреждения привлечение ответчиков к административной ответственности за аналогичные правонарушения.
Решением суда Брагинского района Д. отказано в иске к бывшему супругу о выселении без предоставления другого жилого помещения по основаниям, предусмотренным абз. 4 п. 1 ст. 85 ЖК.
В ходе судебного разбирательства судом установлено, что истица приобрела жилой дом в собственность в результате приватизации. На момент приватизации брак между истицей и ответчиком был расторгнут. Ответчик, хотя и не принимал участия в приватизации, но на момент ее проведения проживал совместно с истицей в указанном доме, в договоре приватизации сказано, что за ним сохраняется право владения и пользования домом. Свои доводы о невозможности проживания с ответчиком истица аргументировала тем, что ответчик злоупотребляет спиртными напитками, скандалит, в связи с чем она неоднократно вызывала милицию.
Вместе с тем истица не представила достоверных доказательств виновного поведения ответчика и принятых к нему мер административного воздействия, которые давали бы основание к его выселению. О возможности выселения ответчик собственником не предупреждался. Исходя из этого суд пришел к правильному выводу об отсутствии предусмотренных законом условий для выселения ответчика и отказал в иске.
Следует иметь в виду, что в новой редакции ЖК (абз. 5 п. 1 ст. 79) к числу лиц, которые могут быть выселены за нарушение правил пользования жилыми помещениями, дополнительно отнесены лизингополучатель жилого помещения, проживающие совместно с ним члены, бывшие члены его семьи. Кроме того, законодатель уточнил, что лица, названные в абз. 5 п. 1 ст. 79 ЖК, также могут быть выселены, если систематически допускают нарушение требований ЖК, что делает невозможным для других проживание с ними в одной квартире или в одном жилом доме.
Подавляющее большинство дел о выселении по требованию собственника жилого помещения в судебной практике составляют дела по искам о выселении бывших членов семьи собственника без предоставления другого жилого помещения, заявляемым на основании п. 2 ст. 95 ЖК (п. 2 ст. 89 ЖК в новой редакции).
По делам данной категории судам необходимо проверять, в частности, следующие факты и обстоятельства: заявлены ли требования собственником жилого помещения; каковы основания возникновения права собственности на спорное жилое помещение у собственника; каков статус ответчиков (являются ли они бывшими членами семьи собственника и в результате каких обстоятельств утратили статус члена семьи собственника); каковы основания возникновения у ответчиков права владения и пользования жилым помещением; не имеют ли ответчики доли в праве общей собственности на спорное жилое помещение; заключен ли сторонами по делу Брачный договор или письменное соглашение, содержащие условие о сохранении за бывшими членами семьи собственника права владения и пользования спорным жилым помещением.
На необходимость в целях правильного разрешения данной категории дел полно определять объем жилищных прав и обязанностей как собственника жилого помещения, так и членов, бывших членов его семьи, других граждан, имеющих право владения и пользования этим жилым помещением, но не имеющих доли в праве общей собственности на это жилое помещение, указано в п. 2 постановления № 3.
Между тем отдельные суды, вынося решение о выселении, не исследовали вопросы о том, являлся ли ответчик членом семьи собственника, каковы основания его вселения и возникновения у него права владения и пользования спорным жилым помещением, а также обстоятельства, касающиеся утраты статуса члена семьи.
Заочным решением суда Россонского района удовлетворен иск В. о выселении племянника К. из жилого дома без предоставления другого жилого помещения. Из материалов дела видно, что спорный жилой дом унаследован истцом после смерти отца.
Заявляя требование о выселении своего племянника (внука умершего прежнего собственника), истец ссылался на то, что К. в спорном жилом доме не проживал, его регистрация в данном доме произведена незаконно, кроме того, ответчик не имеет доли в праве собственности на жилой дом.
Вместе с тем судом не был исследован вопрос о том, был ли ответчик вселен в спорный жилой дом с согласия прежнего собственника жилого дома, который приходился ему дедом, в качестве члена семьи, проживал ли он совместно с дедом и вел ли с ним общее хозяйство. Помимо пояснений истца в судебном заседании, в деле нет иных доказательств, свидетельствующих о прекращении семейных отношений ответчика с прежним собственником жилого помещения.
Из поступивших на изучение дел в половине случаев были заявлены исковые требования о выселении лиц, утративших статус члена семьи в результате расторжения брака, то есть бывших супругов.
Как показало изучение дел, суды в основном проверяли все факты, входящие в предмет доказывания по делу, тщательно выясняя вопросы о том, не имеют ли бывшие супруги доли в праве общей собственности на спорное жилое помещение, заключались ли ими Брачный договор или письменное соглашение, содержащие условие о сохранении за бывшим супругом собственника права владения и пользования спорным жилым помещением.
Решением суда Минского района удовлетворен иск У. о выселении из квартиры без предоставления другого жилого помещения бывшего супруга.
В ходе судебного разбирательства установлено и подтверждено надлежащими доказательствами, что в период брака сторонами была приобретена квартира, которая по условиям нотариально удостоверенного Брачного договора перешла в собственность истицы. Также по условиям Брачного договора в случае расторжения брака ответчик обязался освободить квартиру в течение 30 дней со снятием с регистрационного учета.
В связи с расторжением брака ответчик утратил статус члена семьи, какого-либо письменного соглашения о порядке пользования спорной квартирой стороны не заключали. С учетом указанных обстоятельств суд обоснованно вынес решение об удовлетворении иска.
Обратим внимание, что в п. 2 ст. 89 ЖК в новой редакции внесены изменения, в силу которых проживание в жилом помещении бывших членов семьи собственника и других граждан, имеющих право владения и пользования жилым помещением и не имеющих доли в праве общей собственности на это жилое помещение, возможно не только в соответствии с письменным соглашением или Брачным договором сторон, но и на основании предписаний законодательных актов. В иных случаях такие лица подлежат выселению.
Обобщение показало, что определенные сложности возникали у судов при рассмотрении исков о выселении по требованию собственника из жилого помещения, перешедшего в собственность нового собственника в порядке наследования.
Согласно п. 2 ст. 275 ГК переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.
Суды не всегда учитывали, что при переходе права собственности на жилое помещение в порядке наследования сами по себе факты смерти или объявления умершим собственника жилого помещения не влекут утраты членами его семьи своего статуса (п. 3 ст. 1 ЖК). К таким лицам статус «бывших членов семьи собственника жилого помещения» не применим. Положениями п. 2 ст. 95 ЖК выселение членов семьи прежнего собственника жилого помещения не предусмотрено.
В связи с этим один лишь переход права собственности на спорное жилое помещение в порядке наследования к новому собственнику не может служить основанием выселения членов семьи прежнего собственника без предоставления другого жилого помещения согласно п. 2 ст. 95 ЖК.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Минского областного суда отменено решение суда г. Жодино по иску Д. к В. о выселении без предоставления другого жилого помещения.
По делу установлено, что собственником жилого дома являлся Л., отец истицы, дед ответчика. После смерти Л. в 2012 году в порядке наследования по завещанию собственником спорного жилого дома стала Д. На дату смерти Л. в жилом доме были зарегистрированы его жена и с 1978 года внук В. В жилом помещении имеется комната ответчика и его личные вещи.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что В. не имеет доли в праве собственности на жилой дом, не является членом семьи истицы, а также членом семьи бывшего собственника Л.
Судебная коллегия областного суда указала, что, вынося решение о выселении ответчика без предоставления другого жилого помещения, суд не учел, что В. со дня своего рождения зарегистрирован в доме своих бабки и деда в установленном законом порядке в качестве члена семьи собственника. Более того, ответчик воспитывался дедом и бабкой, с момента рождения проживал в доме постоянно, оказывал бабке после смерти деда помощь в обрабатывании земельного участка. В доме у ответчика имеется своя комната и личные вещи. При жизни собственник Л. не заявлял требований о выселении В. Каких-либо достоверных доказательств того, что В. утратил статус члена семьи на момент смерти бывшего собственника, суду не представлено. Приняв во внимание указанные обстоятельства, судебная коллегия отменила решение суда и вынесла новое решение об отказе в иске.
В п. 2 постановления № 3 Президиум обратил внимание судов на то, что, рассматривая иски лиц, к которым право собственности на жилые помещения перешло в порядке наследования, следует иметь в виду, что смерть (объявление умершим) прежнего собственника жилого помещения (наследодателя) не влечет утраты членами его семьи своего правового статуса (п. 3 ст. 1 ЖК) и возможность их выселения по требованию нового собственника на основании п. 2 ст. 95 ЖК не предусмотрена.
При рассмотрении споров о выселении из жилого помещения, перешедшего в собственность нового собственника по наследству, судам необходимо выяснять, по какому из оснований унаследовано спорное жилое помещение, а также не составлялся ли завещателем завещательный отказ, который согласно абз. 5 ст. 23 ЖК (абз. 5 ст. 23 ЖК в новой редакции) является одним из оснований для возникновения права владения и пользования жилым помещением. В соответствии с ч. 1 п. 4 ст. 1054 ГК на наследника, к которому переходят жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель вправе возложить обязанность предоставить другому лицу пожизненное пользование этим помещением или определенной его частью. При последующем переходе права собственности на жилое помещение право пожизненного пользования отказополучателя сохраняет силу.
Следует признать правильной практику тех судов, которые при установлении факта наследования собственником спорного жилого помещения выясняли основания и порядок оформления наследства, истребовали копию наследственного дела из нотариальной конторы.
Решением суда Первомайского района г. Минска Б.А. отказано в иске к Б.В. (бабке) о выселении без предоставления другого жилого помещения.
Судом установлено, что спорное жилое помещение перешло в собственность истца в порядке наследования по завещанию после умершего отца. При подготовке дела к судебному разбирательству судом было истребовано наследственное дело из нотариальной конторы, нотариус которой выдал на имя истца свидетельство о праве на наследство по завещанию на спорную квартиру. Из хранящегося в наследственном деле завещания видно, что завещатель (отец истца) завещал квартиру сыну Б.А., но при этом возложил на него обязанность предоставить право пожизненного пользования квартирой ответчице Б.В. (матери завещателя). От получения завещательного отказа ответчица не отказывалась.
Поскольку у ответчицы имелось основание для правомерного пользования квартирой, возникшее по завещательному отказу, суд обоснованно отказал в удовлетворении иска о ее выселении.
Суды правомерно удовлетворяли иски новых собственников жилых помещений, право собственности к которым перешло в результате наследования, о выселении бывших членов семьи прежнего собственника жилого помещения по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 95 ЖК.
Наследование представляет собой универсальное правопреемство (п. 1 ст. 1031 ГК). Право пользования, владения и распоряжения наследуемым жилым помещением переходит от наследодателя к наследнику в полном объеме, поэтому наследник может заявить требование о выселении на основании п. 2 ст. 95 ЖК бывшего члена семьи наследодателя и тогда, когда сам наследодатель таких требований не заявлял.
Решением суда Оршанского района и г. Орши удовлетворен иск Я. о выселении из квартиры без предоставления другого жилого помещения С. (бывшего зятя).
В ходе судебного разбирательства судом установлено, что собственником квартиры являлся муж истицы. В 2013 году в квартиру в качестве члена семьи собственника вселен С. (муж дочери собственника). В 2016 году брак между дочерью истицы и ответчиком был расторгнут. После смерти собственника в 2017 году в порядке наследования по закону собственником спорной квартиры стала Я.
Несмотря на то, что прежний собственник не заявлял требований о выселении из квартиры бывшего зятя, суд правомерно удовлетворил иск о выселении бывшего члена семьи на основании п. 2 ст. 95 ЖК.
Согласно п. 4 ст. 95 ЖК (п. 4 ст. 89 ЖК в новой редакции) члены, бывшие члены семьи собственника приватизированного жилого помещения, проживавшие совместно с ним на момент приватизации, но не принявшие участия в приватизации, а также члены, бывшие члены семьи собственника жилого помещения, которое построено с государственной поддержкой, выделенной собственнику, в состав семьи которого входили эти члены, бывшие члены семьи, не подлежат выселению из жилого помещения, за исключением случаев, предусмотренных абз. 4 п. 1 ст. 85 ЖК (абз. 5 п. 1 ст. 79 ЖК в новой редакции).
Суды в основном учитывали данное требование закона и при установлении вышеуказанных обстоятельств выносили решение об отказе в удовлетворении иска.
Решением суда Московского района г. Минска отказано в удовлетворении иска М.Т. к М.П. (бывшему супругу) о выселении без предоставления другого жилого помещения, поскольку по делу установлено, что спорная квартира была построена с государственной поддержкой, выделенной собственнику, в состав семьи которого входил ответчик М.П. Указанное обстоятельство подтверждено справкой из банка о заключении кредитного договора на получение льготного кредита и выпиской из решения администрации района об утверждении в списке на льготное кредитование истицы с семьей, состоящей из пяти человек (сама истица, муж и три дочери).
Решением суда Советского района г. Гомеля, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Гомельского областного суда, Б.А. отказано в удовлетворении иска к Б.О. (внуку) о выселении без предоставления другого жилого помещения, поскольку внук, хотя и не был участником приватизации, на момент приватизации спорной квартиры являлся членом семьи истицы, был зарегистрирован в спорном жилом помещении и постоянно проживал в нем.
Определенные сложности при применении п. 4 ст. 95 ЖК возникают у судов в тех случаях, когда бывшими супругами заключен договор о разделе имущества, по условиям которого жилое помещение, построенное с государственной поддержкой, переходит в собственность одного из них, или когда супругами заключен Брачный договор, по условиям которого после расторжения брака построенное с государственной поддержкой жилое помещение также переходит в собственность одного из супругов, который и предъявляет иск о выселении бывшего супруга.
Следует признать правильной практику тех судов, которые отказывали в удовлетворении иска о выселении без предоставления другого жилого помещения бывшего супруга, который в соответствии с условиями Брачного договора или договора о разделе имущества утрачивал право собственности на спорное жилое помещение, построенное с государственной поддержкой.
Решением суда Горецкого района отказано в удовлетворении иска З. о выселении бывшего супруга из квартиры, перешедшей в собственность истицы по нотариально удостоверенному договору о разделе совместно нажитого имущества между ней и ответчиком, так как спорная квартира построена в период брака с государственной поддержкой в виде льготного кредита, предоставленного ответчику на семью из трех человек (сам ответчик, жена и дочь).
Решением суда Фрунзенского района г. Минска, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Минского городского суда, отказано в удовлетворении иска Ж. о выселении бывшего супруга из квартиры, перешедшей в собственность истицы по нотариально удостоверенному Брачному договору между ней и ответчиком, поскольку спорная квартира построена в период брака с государственной поддержкой в виде льготного кредита, предоставленного истице на семью из трех человек (истица, муж и сын).
Вместе с тем в ходе обобщения были выявлены отдельные случаи ошибочного применения положений п. 4 ст. 95 ЖК о запрете на выселение.
В частности, решением суда Пинского района и г. Пинска удовлетворен иск Б.О. к Б.С. (бывшему супругу) о выселении без предоставления другого жилого помещения, в удовлетворении встречного иска Б.С. к Б.О. (бывшей супруге) о признании частично недействительным Брачного договора отказано.
В ходе судебного разбирательства установлено, что в период брака между истцом и ответчиком был построен жилой дом, право собственности на который было зарегистрировано за ответчиком. По нотариально удостоверенному Брачному договору спорный жилой дом перешел в собственность истицы.
Вынося решение об удовлетворении иска о выселении, суд не учел, что спорный жилой дом был построен в период брака истицы с ответчиком с государственной поддержкой в виде льготного кредита, предоставленного на строительство жилого дома ответчику как молодому специалисту. Кроме того, суд не принял во внимание тот факт, что, несмотря на переход права собственности на спорный жилой дом к бывшей супруге, в соответствии с ранее заключенным кредитным договором обязанность по погашению льготного кредита и процентов за пользование им возложена на ответчика.
Ввиду указанных обстоятельств и с учетом установленного п. 4 ст. 95 ЖК запрета на выселение у суда отсутствовало основание для удовлетворения иска.
В практике судов встречались случаи предъявления собственником требований о выселении членов, бывших членов семьи собственника жилого помещения, реконструированного или приобретенного в силу возмездного договора с государственной поддержкой, выделенной собственнику, в состав семьи которого входили эти члены, бывшие члены семьи.
Решением суда Любанского района удовлетворен иск П. к бывшему супругу о выселении без предоставления другого жилого помещения.
Судом установлено, что спорный жилой дом был приобретен истицей до заключения в 2004 году брака с ответчиком. В 2009 году истице с семьей в составе пяти человек (П., ее муж и трое детей) был предоставлен льготный кредит на реконструкцию этого жилого дома. В результате реконструкции в 2015 году произведена государственная регистрация изменений капитального строения.
В 2018 году брак между истицей и ответчиком расторгнут. Брачный договор, а также иные соглашения о создании совместной собственности или письменное соглашение о порядке пользования жилым домом между истицей и ответчиком не заключались.
Возражая против иска, ответчик указывал на невозможность выселения из спорного жилого дома, поскольку его реконструкция производилась в период брака с государственной поддержкой, выделенной истице как собственнику, в состав семьи которого входил и ответчик как супруг.
Суд посчитал несостоятельными доводы ответчика, указав в решении, что п. 4 ст. 95 ЖК ограничивает выселение бывших членов семьи из приватизированных, а также построенных собственником с государственной поддержкой жилых помещений, если бывшие члены семьи входили в состав семьи собственника на момент строительства. Подобных ограничений в отношении реконструированных жилых помещений названная норма не содержит. Требований о признании права на долю в реконструированном доме ответчик не заявлял.
Обратим внимание, что данная правовая ситуация в новой редакции ЖК разрешена иначе. Пункт 4 ст. 89 ЖК в новой редакции дополнен нормой, предусматривающей прямой запрет на выселение членов, бывших членов семьи собственника жилого помещения, которое не только построено, но и реконструировано или приобретено с государственной поддержкой, выделенной собственнику, в состав семьи которого входили эти члены, бывшие члены семьи. Исключение из этого общего правила составляют случаи, предусмотренные п. 3 ст. 89, абз. 5 п. 1 ст. 79 ЖК в новой редакции.
Исходя из абз. 8 ст. 23 ЖК (абз. 9 ст. 23 ЖК в новой редакции) возникновение права владения и пользования жилым помещением возможно как по основаниям, указанным в абзацах 1–7 (абзацах 1–8) названной статьи ЖК в обеих редакциях, так и по иным основаниям, предусмотренным ЖК и иными законодательными актами.
Согласно п. 1 ст. 529 и п. 4 ст. 543 ГК существенным условием договора продажи и договора дарения жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законодательными актами право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем (после перехода права собственности), является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым (передаваемым в дар) жилым помещением.
Учитывая изложенное, не подлежат выселению по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 95 ЖК (п. 2 ст. 89 ЖК в новой редакции), лица, за которыми по условиям договора купли-продажи (дарения) сохраняется право пользования отчуждаемым жилым помещением.
Как показало изучение судебной практики, суды по большинству дел обоснованно отказывали в удовлетворении иска о выселении по п. 2 ст. 95 ЖК лиц, указанных в договоре купли-продажи (дарения) в качестве лиц, сохраняющих право пользования отчуждаемым жилым помещением.
Суд Фрунзенского района г. Минска правомерно отказал Т. в удовлетворении иска о выселении бывшего супруга без предоставления другого жилого помещения, поскольку за ответчиком в договоре дарения квартиры сохранено право владения и пользования ею.
Вместе с тем в практике судов выявлены отдельные случаи ошибочного разрешения споров без учета предусмотренных договорами купли-продажи (дарения) условий.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Минского городского суда отменено решение суда Московского района г. Минска в части удовлетворения требований Х.С. к Х.М. (бывшей супруге) о выселении без предоставления другого жилого помещения и постановлено новое решение об отказе в удовлетворении иска в данной части.
Судебная коллегия указала, что, вынося решение о выселении бывшей супруги истца без предоставления другого жилого помещения, суд не принял во внимание положения договора дарения спорной квартиры, заключенного между Х.Т. (матерью истца) и истцом, о сохранении за ответчицей права владения и пользования квартирой. Принимая в дар квартиру с учетом сохранения за Х.М. права пользования данной жилплощадью, истец согласился с названным условием и объемом прав ответчицы.
В п. 4 постановления № 3 Президиум разъяснил судам, что исходя из общих положений об исполнении условий договоров и возникающих из них обязательств (ст. 290, п. 3 ст. 390 ГК) не подлежат выселению по основаниям п. 2 ст. 95 ЖК лица, за которыми при отчуждении жилья по условиям договора купли-продажи (дарения) сохраняется право пользования отчуждаемым жилым помещением.
Обобщение свидетельствует о том, что в судебной практике нередки случаи подачи собственником жилого помещения искового заявления о выселении бывшей супруги (невестки), не имеющей доли в праве собственности на жилое помещение, при наличии общих несовершеннолетних детей, проживающих в спорном жилом помещении. Рассматривая такие споры, суды исходили из того, что родитель несовершеннолетних детей, выполняющий обязанности по их воспитанию, вправе проживать со своими несовершеннолетними детьми в одном жилом помещении и в том случае, когда он сам утратил статус члена семьи собственника этого жилого помещения в результате расторжения брака.
В таких случаях суды дополнительно выясняли, каковы родительские отношения сторон с детьми, имеется ли у детей право на проживание в жилом помещении, а также как выселение родителя – ответчика повлияет на выполнение им родительских обязанностей. Если в ходе судебного разбирательства было установлено, что несовершеннолетний ребенок является членом семьи собственника жилого помещения, имеет право владения и пользования жилым помещением, а родитель, утративший статус члена семьи собственника, надлежащим образом выполняет свои родительские обязанности и его выселение из спорного жилого помещения может повлечь произвольное разлучение несовершеннолетнего с родителем либо вынужденное оставление несовершеннолетним своего места жительства вместе с выселяемым родителем, что может привести к нарушению жилищных прав несовершеннолетнего ребенка, а также его права на жизнь в семье с родителем, занимающимся его воспитанием, суды обоснованно выносили решение об отказе в удовлетворении иска о выселении.
Суд Молодечненского района правомерно отказал в удовлетворении иска Н. о выселении бывшей невестки без предоставления другого жилого помещения. В ходе судебного разбирательства установлено, что ответчица является матерью несовершеннолетней внучки собственника жилого помещения, проживающей в спорном помещении. Ответчица надлежащим образом выполняет свои родительские обязанности, и ее выселение из спорного жилого помещения может повлечь произвольное разлучение несовершеннолетней с матерью.
В п. 3 постановления № 3 судам указано на необходимость при рассмотрении споров о выселении по основаниям, закрепленным п. 2 ст. 95 ЖК, учитывать, что родитель несовершеннолетнего ребенка, являющегося членом семьи собственника жилого помещения, при выполнении родительских обязанностей по воспитанию и содержанию ребенка может проживать с ним в одном жилом помещении до его совершеннолетия, в том числе в случае, когда сам утратил статус члена семьи собственника этого жилого помещения в результате расторжения брака, признания брака недействительным.
Как показывает практика, по достижении ребенком совершеннолетия собственники нередко вновь обращались с иском о выселении родителя – бывшего члена семьи собственника без предоставления ему другого жилого помещения. В этих случаях суды правомерно исходили из того, что при достижении ребенком совершеннолетия у собственника жилого помещения возникли новые обстоятельства для подачи иска о выселении. Поэтому ранее принятое судом решение об отказе в удовлетворении исковых требований о выселении не может препятствовать новому обращению в суд с иском о выселении.
Суды выносили решение об удовлетворении иска, установив все необходимые обстоятельства, а именно: отсутствие у выселяемого лица доли в праве собственности на жилое помещение, отсутствие письменного соглашения о порядке пользования жилым помещением, утрата выселяемым лицом статуса члена семьи собственника, достижение ребенком, в чьих интересах ранее было отказано в выселении, совершеннолетия.
В силу п. 3 ст. 95 ЖК (п. 3 ст. 89 ЖК в новой редакции) совершеннолетние члены семьи собственника жилого помещения, проживающие совместно с ним и не имеющие доли в праве общей собственности на это жилое помещение, подлежат выселению по требованию собственника в другое жилое помещение, принадлежащее им либо собственнику на праве собственности в данном населенном пункте и соответствующее установленным для проживания санитарным и техническим требованиям.
Обобщение показало, что доля дел о выселении по п. 3 ст. 95 ЖК незначительна. Разрешение таких исков не представляет для судов особой сложности.
При рассмотрении дел о выселении по указанному основанию суды обоснованно учитывали, что жилое помещение, в которое выселяется совершеннолетний член семьи собственника, должно находиться в этом же населенном пункте, соответствовать установленным для проживания санитарным и техническим требованиям. Для подтверждения такого соответствия суду представлялись акты обследований, проведенных организациями, осуществляющими эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющими жилищно-коммунальные услуги согласно постановлению Совета Министров Республики Беларусь от 28.03.2013 № 221 «Об утверждении Положения о порядке обследования состояния многоквартирных, блокированных и одноквартирных жилых домов и их придомовых территорий, квартир в многоквартирных и блокированных жилых домах, признания их не соответствующими установленным для проживания санитарным и техническим требованиям и принятия решений об их восстановлении для использования по назначению, либо о переводе в нежилые, либо о сносе непригодных для проживания жилых домов, общежитий».
Отметим, что в новой редакции ЖК норма, предусматривающая возможность выселения по требованию собственника в другое жилое помещение, изменена. Пункт 3 ст. 89 ЖК в новой редакции устанавливает, что бывшие члены семьи собственника приватизированного жилого помещения, проживавшие совместно с ним на момент приватизации, но не принявшие участия в приватизации, а также члены, бывшие члены семьи собственника жилого помещения, которое было построено (реконструировано) или приобретено с государственной поддержкой, предоставленной собственнику, в состав семьи которого входили эти члены, бывшие члены семьи, также могут быть выселены по требованию собственника в другое жилое помещение, принадлежащее этим членам, бывшим членам семьи либо собственнику на праве собственности в данном населенном пункте и соответствующее санитарным и техническим требованиям.
При рассмотрении дел о выселении по ст. 95 ЖК судам необходимо проверять, относится ли гражданин, о выселении которого заявляет собственник жилого помещения, к лицам, указанным в ст. 95 ЖК, был ли ответчик вселен в спорное жилое помещение в установленном законом порядке и возникло ли у него право владения и пользования жилым помещением.
В ходе изучения дел установлено, что нередко собственники жилых помещений предъявляли исковые требования о выселении лиц, которые не были зарегистрированы в спорном жилом помещении, вселились в него без установленных законом оснований и у которых не возникло право владения и пользования жилым помещением. Такими лицами являлись, как правило, сожители членов семьи собственника жилого помещения.
Истица Р. заявила требование о выселении Г., сожителя ее дочери, из принадлежащего Р. на праве собственности жилого дома в г. Добруше без предоставления жилого помещения.
Судом достоверно установлено, что согласия на вселение ответчика истица не давала, членом ее семьи он никогда не являлся. Ответчик проживает в жилом доме с согласия дочери истицы, в спорном жилом помещении он не зарегистрирован, договор найма либо иные соглашения о предоставлении спорного жилого помещения во владение и пользование ответчику между истицей как собственником жилого дома и ответчиком не заключались. В добровольном порядке ответчик отказывается покидать данный жилой дом, препятствует проживанию в нем истице – собственнику.
При таких обстоятельствах суд Добрушского района пришел к правильному выводу о необходимости выселения ответчика без предоставления жилого помещения и удовлетворил иск. В своем решении суд сослался на ряд статей ЖК (ст.ст. 23, 49, 95, 157). Однако поскольку ответчик вселился в жилой дом с фактического согласия собственника и не приобрел самостоятельного права владения и пользования жилым помещением, то применению подлежал абз. 7 п. 1 ст. 85 ЖК.
Статья 69 ЖК устанавливает право собственника предоставить жилое помещение временно в безвозмездное владение и пользование гражданам без заключения договора. Предоставить квартиру в безвозмездное владение и пользование можно любому гражданину (родственник, друг, знакомый) и на любой удобный срок. На практике собственники чаще всего предоставляют жилое помещение временно в безвозмездное владение и пользование своим сожителям либо сожителям членов своей семьи.
Согласно ч. 3 ст. 69 ЖК граждане, которым жилое помещение временно предоставлено в безвозмездное владение и пользование, обязаны в течение трех суток освободить занимаемое ими жилое помещение по требованию собственника, нанимателя жилого помещения, гражданина, являющегося членом организации застройщиков, и (или) проживающих совместно с ними совершеннолетних членов их семей.
В практике судов достаточно распространены случаи, когда при отказе граждан, которым жилое помещение временно предоставлено в безвозмездное владение и пользование, освободить занимаемое ими жилое помещение по требованию собственника последний вынужден обращаться в суд с иском о выселении этих лиц без предоставления другого жилого помещения. При рассмотрении указанных дел судам необходимо выяснять, не приобрели ли такие лица статус члена семьи собственника жилого помещения, не имеется ли у них иного права на пользование квартирой.
В заявлении суду истица Т. указала, что является собственником квартиры в г. Витебске. В квартире зарегистрирована и проживает ее дочь Т. По просьбе дочери истица разрешила временно пожить в квартире сожителю дочери – ответчику С. до заключения им договора найма жилого помещения в общежитии, которое ему должны были предоставить по месту работы. Ответчик не зарегистрирован в спорном жилом помещении, никакого письменного соглашения о вселении истица с ним не заключала. Несмотря на предоставление жилого помещения в общежитии, С. продолжает проживать в принадлежащей Т. на праве собственности квартире, на требование выселиться отвечает отказом. Истица просила суд выселить ответчика без предоставления другого жилого помещения.
При таких обстоятельствах суд Октябрьского района г. Витебска обоснованно удовлетворил исковые требования, сославшись в решении на ст.ст. 23, 85 ЖК.
Отметим, что действующая редакция ст. 69 ЖК непосредственно не содержит нормы, предусматривающей выселение в судебном порядке гражданина, временно вселившегося в жилое помещение.
В п. 5 постановления № 3 Президиум обратил внимание судов на то, что собственник вправе предоставить жилое помещение временно в безвозмездное владение и пользование лицам, в том числе не состоящим с ним в родстве, без заключения договора и на любой срок (ст. 69 ЖК). Указанные лица обязаны освободить занимаемое ими жилое помещение по требованию собственника в течение трех суток. В случае отказа они могут быть выселены в судебном порядке в соответствии с положениями абз. 7 п. 1 ст. 85 ЖК как проживающие в жилом помещении без законных на то оснований.
Важно учитывать, что в п. 2 ст. 67 ЖК в новой редакции уточняется, что собственник, наниматель жилого помещения, гражданин, являющийся членом организации застройщиков, вправе предоставить занимаемое ими жилое помещение временно в безвозмездное владение и пользование гражданам (родственникам, свойственникам) с заключением договора безвозмездного пользования жилым помещением в простой письменной форме. При этом в п. 3 той же статьи прямо предусмотрена возможность выселения в судебном порядке граждан, которым жилое помещение временно предоставлено в безвозмездное владение и пользование. В случае отказа в течение трех суток освободить занимаемое ими жилое помещение по требованию собственника помещения, иных названных в п. 3 ст. 67 ЖК в новой редакции лиц указанные граждане подлежат выселению с проживающими совместно с ними гражданами в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
Таким образом, законодатель данную коллизию разрешил.
Обобщение судебной практики показало, что нередко собственники жилого помещения предъявляли в суды иски о выселении бывшего собственника в связи с отчуждением им жилого помещения, когда бывший собственник не был указан в соответствующем договоре в числе лиц, за которыми при переходе права собственности сохраняется право владения и пользования жилым помещением. Как правило, такие иски предъявлялись, когда бывший собственник, освободив жилое помещение, оставался зарегистрированным в отчужденном им жилом помещении.
Следует отметить, что действующий ЖК специальной нормы, предусматривающей выселение бывшего собственника в связи с отчуждением жилого помещения без сохранения права владения и пользования им, не содержит. Отсутствует такая норма и в новой редакции ЖК.
Некоторые суды при удовлетворении таких исков ссылались в решениях на п. 2 ст. 95 ЖК. Однако в данном случае положения п. 2 ст. 95 ЖК (п. 2 ст. 89 ЖК в новой редакции) не могут быть применены, поскольку бывший собственник не относится ни к бывшим членам семьи собственника жилого помещения, ни к другим гражданам, имеющим право владения и пользования жилым помещением.
Представляется, что заслуживает внимания как восполняющая законодательный пробел практика тех судов, которые при выселении бывшего собственника жилого помещения применяли положения ст. 285 ГК, согласно которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Суд Ельского района, руководствуясь ст. 285 ГК, обоснованно удовлетворил иск К. о выселении без предоставления другого жилого помещения бывшего собственника П., продавшего жилой дом без сохранения за собой права владения и пользования этим домом.
Изучение дел также показало, что, руководствуясь п. 2 ст. 95 ЖК, суды выносили решения о выселении ответчиков – членов семьи бывшего собственника жилого помещения, давших согласие на его отчуждение и не указанных в соответствующем договоре в числе лиц, за которыми при переходе права собственности сохраняется право владения и пользования жилым помещением, в ситуации, когда ответчики не снялись с регистрационного учета в отчужденном жилом помещении.
Решением суда Витебского района обоснованно удовлетворен иск Д. о выселении К., члена семьи бывшего собственника жилого дома, без предоставления другого жилого помещения. К. дал согласие на продажу жилого дома и не был указан в договоре купли-продажи в числе лиц, за которыми при переходе права собственности сохраняется право владения и пользования жилым помещением. При этом суд сослался на п. 2 ст. 95 ЖК.
Между тем судам необходимо учитывать, что в случаях выселения членов и бывших членов семьи бывшего собственника при отчуждении этого жилого помещения положения п. 2 ст. 95 ЖК не применяются. Основания для такого выселения установлены п. 7 ст. 157 ЖК, в соответствии с которым члены, бывшие члены семьи бывшего собственника жилого помещения, проживающие в этом жилом помещении, давшие согласие на отчуждение или залог жилого помещения и не указанные в соответствующем договоре в числе лиц, за которыми при переходе права собственности сохраняется право владения и пользования жилым помещением, при отказе освободить жилое помещение по требованию нового собственника подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
Норма аналогичного содержания сохранена в п. 7 ст. 139 ЖК в новой редакции. При этом в п. 3 ст. 79 Кодекса предусмотрена возможность выселения членов, бывших членов семьи собственника из жилых помещений частного жилищного фонда.
При разрешении названных споров надлежит выяснять, не указаны ли члены, бывшие члены семьи бывшего собственника жилого помещения в договоре в числе лиц, за которыми при переходе права собственности сохраняется право владения и пользования жилым помещением, а также давали ли указанные лица согласие на отчуждение жилого помещения. Если в соответствующем договоре указание на согласие этих лиц не содержится, то для полного выяснения всех обстоятельств по таким делам необходимо истребовать не только договор отчуждения жилого помещения, но и сведения, подтверждающие наличие согласия ответчиков на отчуждение жилого помещения.
В ходе изучения дел установлено, что нередко собственники заявляют исковые требования о выселении без предоставления жилого помещения граждан, проживающих по договору найма жилого помещения, заключенному с его бывшим собственником.
При рассмотрении названных споров судам следует иметь в виду, что положения ст. 95 ЖК в таких случаях не применяются, поскольку существует специальная норма – абз. 6 п. 1 ст. 85 ЖК, в силу которого прекращение либо расторжение договора найма (поднайма) жилого помещения является одним из оснований выселения граждан по требованию собственника жилого помещения без предоставления иного жилого помещения.
Решением суда Ленинского района г. Гродно удовлетворен иск А. к К. о выселении без предоставления другого жилого помещения.
В ходе судебного разбирательства судом установлено, что на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию А. принадлежит квартира в г. Гродно. Бывшим собственником квартиры (наследодателем) был заключен с ответчиком договор найма на три года, срок которого истек. Ответчик отказывается освободить жилое помещение и сняться с регистрационного учета.
Суд обоснованно посчитал требования подлежащими удовлетворению на основании п. 1 ст. 60 и абз. 6 п. 1 ст. 85 ЖК, поскольку договор найма был прекращен ввиду истечения его срока, членом семьи прежнего собственника ответчик не являлся, доли в праве собственности на квартиру не имеет, никакого письменного соглашения о вселении и пользовании квартирой с ним не заключалось.
В новой редакции ЖК норма, предусматривающая при переходе права собственности на жилое помещение возможность выселения из него в судебном порядке в связи с расторжением новым собственником договора найма, заключенного прежним собственником, сохранена в п. 1 ст. 63.
По итогам обсуждения практики рассмотрения судами дел данной категории, в целях недопущения ошибок при разрешении споров о выселении из жилых помещений по требованию собственника жилого помещения, Президиум Верховного Суда указал судебным коллегиям по гражданским делам Верховного Суда Республики Беларусь, областных и Минского городского судов на необходимость обеспечить контроль за исполнением постановления № 3, а также принять меры по повышению качества и оперативности рассмотрения дел, вытекающих из жилищных правоотношений.
|
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Беларусь |
Управление обобщения судебной практики Верховного Суда Республики Беларусь |