Обзор судебной практики № - (Обзор судебной практики «Занижение цены объекта недвижимости не является основанием для установления факта ничтожности сделки по продаже этого объекта.»)

ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ

ВЫСШЕГО ХОЗЯЙСТВЕННОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ

Занижение цены объекта недвижимости не является основанием для установления факта ничтожности сделки по продаже этого объекта

Городской исполнительный комитет (горисполком) предъявил иск об установлении факта ничтожности договора купли-продажи здания между унитарным коммунальным предприятием (продавец) и индивидуальным предпринимателем (покупатель) ввиду его несоответствия требованиям законодательства.

В обоснование требования истец указал, что при заключении договора нарушен порядок определения цены, установленный Положением об оценке государственного имущества, утвержденным Министерством статистики и анализа (13 мая 1996 года) и Министерством по управлению государственным имуществом и приватизации (16 апреля 1996 года) (далее – Положение об оценке). В частности, при продаже здания на аукционе продавец произвел расчет начальной цены индексным методом исходя из его первоначальной стоимости, указанной в карточке учета основных средств. Согласно же регистрационному удостоверению стоимость принадлежащего продавцу на праве хозяйственного ведения здания больше почти на 15 миллионов рублей. По мнению истца, нарушение порядка определения цены сделки является нарушением законодательства об условиях совершения сделок с недвижимостью.

Хозяйственный суд установил, что договор купли-продажи здания ответчики подписали по результатам состоявшегося аукциона. Договор купли-продажи заключен в письменной форме и содержит все существенные для данного вида договора условия, в том числе о цене, определенной протоколом аукциона. Покупатель выполнил обязательство по оплате в полном объеме.

Довод истца о том, что определение цены сделки с нарушением Положения об оценке привел к нарушению законодательства об условиях совершения сделки по продаже недвижимости, признан судом необоснованным. Положение об оценке, устанавливая порядок оценки государственного имущества, не предусматривает последствий несоблюдения данного порядка. Согласно же действующему законодательству занижение цены объекта недвижимости не является основанием для установления факта ничтожности сделки по продаже этого объекта.

Кассационная коллегия Высшего Хозяйственного Суда оставила решение суда первой инстанции без изменений, указав, что в силу статьи 169 ГК сделка, не соответствующая требованиям законодательства, ничтожна, если законодательный акт не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно части первой пункта 6 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда от 27 мая 2004 года № 11 «О некоторых вопросах применения хозяйственными судами законодательства, регулирующего недействительность сделок» все сделки, не соответствующие требованиям законодательства, являются ничтожными. Требования к совершению определенных сделок могут содержаться как в законодательных актах, так и в подзаконных актах. При этом требования могут касаться формы сделок, условий ее совершения, результат сделки может противоречить требованиям законодательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 526 ГК договор купли-продажи недвижимости должен предусматривать цену этой недвижимости.

Материалами дела подтверждается, что оспариваемая сделка совершена по результатам торгов в форме аукциона. Цена продажи определена протоколом, расчеты покупатель произвел в полном объеме.

Положение об оценке (пункт 2) устанавливает порядок оценки государственного имущества в случаях определения начальной цены предприятия (в целом как имущественного комплекса или его части) для продажи на аукционе.

Таким образом, доводы истца о применении к спорным правоотношениям пункта 13 Положения об оценке являются ошибочными, так как норма этого пункта Положения применима для определения начальной цены предприятия (его части) для продажи на аукционе.

В порядке статьи 419 ГК торги, в форме аукциона, по результатам которых заключен оспариваемый договор, не признаны недействительными. Поэтому, исходя из заявленного предмета и основания иска, в удовлетворении требования отказано обоснованно.

 

Подготовлено управлением обеспечения надзора и обобщения судебной практики Высшего Хозяйственного Суда