Обзор судебной практики № - (Обзор судебной практики «Практика рассмотрения судами споров, связанных с правом собственности на жилое помещение (по материалам обзора).»)

ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ

Практика рассмотрения судами споров, связанных с правом собственности на жилое помещение (по материалам обзора)

Верховным Судом проведено обобщение практики рассмотрения судами споров, связанных с правом собственности на жилое помещение. Обсудив результаты обобщения, в целях обеспечения правильного и единообразного применения законодательства Пленум Верховного Суда Республики Беларусь постановлением от 31.03.2022 № 1 внес изменения в постановление Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 26.03.2003 № 2 «О применении судами законодательства при разрешении споров, связанных с правом собственности на жилые помещения», изложив его в новой редакции.

 

С учетом развития рыночных отношений в жилищной сфере жилые помещения, находящиеся в собственности граждан, все чаще становятся объектами различных сделок, а также входят в состав наследства.

Споры, связанные с правом собственности на жилое помещение, являются социально значимыми, относятся к категории сложных и на протяжении последних пяти лет составляют более трети в общем количестве жилищных споров, рассматриваемых судами республики.

Анализ судебной практики свидетельствует, что исковые требования удовлетворяются в 80 % случаев, подавляющее большинство решений (75 %) не претерпевают изменений в суде апелляционной инстанции.

Спорящими сторонами в делах о признании права собственности (доли в праве собственности) на жилое помещение, а также о разделе жилого помещения чаще всего являются бывшие супруги. Споры возникают относительно жилых помещений, находящихся как в совместной собственности супругов, так и принадлежавших на праве личной собственности одному из супругов.

Признание права собственности на жилое помещение (долю в жилом помещении)

Как показало обобщение, при разрешении споров о разделе жилого помещения, находящегося в совместной собственности супругов, правильно поступали те суды, которые избирали такой вариант раздела жилого помещения, который максимально приближен к идеальным долям сторон в праве собственности на спорное помещение, не ущемляет жилищных прав сторон и лиц, проживающих в спорном помещении, и не противоречит действующему законодательству. Верно поступали суды, которые в данном случае проверяли правильность расчета долей и размера денежной компенсации за превышение идеальной доли в праве собственности, исходя из представленного заключения об оценке стоимости спорного домовладения.

В исковом заявлении о разделе жилого помещения истец С. указал, что спорная четырехкомнатная квартира приобретена в браке с ответчицей К. Ранее вынесенным судебным решением между ним и бывшей супругой К. определен порядок пользования квартирой, в соответствии с которым ответчице с тремя детьми выделены три комнаты (12,26, 12,3 и 17,09 кв. м), а истцу – комната 12,5 кв. м. Истец просил выделить в его собственность две комнаты (12,5 и 17,09 кв. м), мотивируя это изменением состава своей семьи (заключение повторного брака, рождение ребенка), бывшей супруге просил выделить две оставшиеся комнаты.

Решением суда Мозырского района истцу выделены две изолированные жилые комнаты – 12,3 кв. м с примыкающей лоджией и 12,5 кв. м, ответчице – изолированные жилые комнаты 17,09 кв. м и 12,26 кв. м; подсобные помещения оставлены в общей долевой собственности. Определены доли сторон в праве собственности: С. выделено 47/100 долей, К. – 53/100 доли, с ответчицы в пользу истца взыскана компенсация за превышение выделенной ей доли.

Выбирая иной, отличный от указанного в исковом заявлении, вариант раздела спорного жилого помещения, суд исходил из того, что истец в нем зарегистрирован, но с 2015 года проживает с семьей в другом месте. При этом ответчица и дети в указанной квартире зарегистрированы и постоянно проживают, иного жилого помещения в собственности либо в пользовании не имеют.

Суд апелляционной инстанции согласился с вариантом раздела квартиры, выбранным судом первой инстанции, поскольку в этом случае доли сторон в праве собственности на квартиру наиболее приближены к идеальным. Данный вариант не противоречит законодательству, не нарушает жилищные права сторон и лиц, проживающих в спорной квартире. Взыскивая в пользу истца денежную компенсацию за превышение выделенной его бывшей супруге доли в праве собственности на квартиру над идеальной, суд исходил из принципа равенства долей сторон в совместно нажитом имуществе.

В практике имели место случаи принятия судами решений о разделе спорной квартиры без учета мнения и интересов сторон, неприязненных отношений, сложившихся между ними, и возможности возникновения препятствий в пользовании выделенной жилплощадью, что влекло отмену таких решений.

В исковом заявлении к бывшему мужу С.В. истица С.А. просила разделить принадлежащую им на праве совместной собственности двухкомнатную квартиру, выделив ей с несовершеннолетним ребенком жилую комнату меньшей площади, ссылаясь на то, что они в данной квартире не проживают и необходимость в большей жилой комнате отсутствует.

При разрешении спора суд Мозырского района выбрал иной вариант раздела, выделив в собственность истицы изолированную жилую комнату большей площади со взысканием с нее в пользу ответчика денежной компенсации за разницу между выделяемой и идеальной долями в праве собственности на квартиру, что, по мнению суда, соответствует интересам сторон и несовершеннолетнего ребенка.

Признавая такой вывод ошибочным, суд апелляционной инстанции исходил из того, что районный суд не принял во внимание мнение истицы относительно отсутствия необходимости выделения ей в собственность жилой комнаты большей площади, не учел сложившиеся между сторонами конфликтные отношения, а также то, что ответчик проживает в спорном жилом помещении один и пользуется всей квартирой.

Суд апелляционной инстанции правильно указал, что жилищные права несовершеннолетнего ребенка не нарушаются, за ним сохранено право пользования всей квартирой, в том числе обеими жилыми комнатами.

Судебная коллегия по гражданским делам Гомельского областного суда правомерно изменила решение суда первой инстанции, произведя раздел жилых помещений по предложенному истицей варианту.

При рассмотрении требований одного из супругов о признании за ним права собственности на долю в праве собственности на жилое помещение отдельными судами не в полной мере учитывались обстоятельства приобретения спорного помещения, наличие соглашения об изменении режима общей собственности в отношении этого помещения, другие обстоятельства, имеющие существенное значение.

Решением суда Центрального района г. Минска, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Минского городского суда, удовлетворен иск С.Н. к С.В. о признании права собственности на 1/2 долю в праве собственности на квартиру, приватизация которой была осуществлена ответчиком на свое имя.

Суды исходили из того, что приватизация квартиры осуществлена на имя ответчика в период брака с истицей, и в силу ст.ст. 23, 24 КоБС, ст. 259 ГК квартира является совместной собственностью супругов.

Постановлением президиума Минского городского суда по протесту заместителя Председателя Верховного Суда определение суда апелляционной инстанции отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. Основанием для отмены судебных постановлений послужило то, что, соглашаясь с признанием судом за истицей права на долю в праве собственности на квартиру, суд апелляционной инстанции указал на отсутствие заключенного между сторонами Брачного договора или иного соглашения по поводу совместного имущества, однако неправомерно не учел особенности приобретения жилого помещения в собственность на условиях приватизации, а также наличие между сторонами соглашения о ее условиях.

В частности, суд не учел действовавший в период спорных правоотношений порядок приватизации жилых помещений, при котором для приобретения в собственность занимаемого жилого помещения государственного жилого фонда наниматель этого помещения, совершеннолетние члены семьи и иные граждане, за которыми в соответствии с законодательством сохраняется право владения и пользования этим жилым помещением, подписывают заявление о приватизации. Такое заявление должно быть подписано всеми указанными гражданами независимо от их участия в приватизации.

Из представленных доказательств усматривается, что истица и ее дочь, зарегистрированные и проживавшие в тот период в указанной квартире, на заявлении ответчика о приватизации учинили запись о неучастии в приватизации квартиры. По условиям заключенного договора данные граждане участия в приватизации не принимали, а лишь сохраняли право владения и пользования жилым помещением.

Также суд второй инстанции оставил без внимания ссылки ответчика в апелляционной жалобе на ст. 137 ЖК (п. 5 ст. 188 ЖК в действующей редакции), в силу которой приватизированное совместно проживающими супругами жилое помещение является их совместной собственностью только в случае, если оба супруга участвуют в приватизации, в том числе путем вложения денежных средств, принадлежащих им на праве совместной собственности. Выводы суда о том, что ответчик вложил лично ему принадлежавшие чеки «Жилье» в приобретение в собственность жилого помещения в интересах семьи, не соответствует указанию в заявлении о неучастии истицы в приватизации.

При новом рассмотрении суд апелляционной инстанции отменил решение суда и постановил новое, которым в удовлетворении иска отказал.

В обоснование требований одного из супругов о признании права собственности на жилое помещение, находящееся в собственности другого супруга, истцы нередко ссылались на ч. 3 п. 2 ст. 259 ГК, согласно которой имущество каждого из супругов может быть признано их совместной собственностью, если будет установлено, что в течение брака за счет общего имущества супругов или личного имущества другого супруга были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т.п.). Аналогичная норма содержится и в ч. 3 ст. 26 КоБС.

Рассматривая такие споры, судам необходимо оценивать в совокупности доказательства, подтверждающие факт капитального ремонта, реконструкции, переоборудования спорного жилого помещения в период брака, исследовать вопрос о размерах вложений, степени участия бывших супругов средствами и личным трудом в таких работах, а также принимать во внимание заключение эксперта о стоимости жилого помещения как до, так и после ремонта, реконструкции, переоборудования, на основании чего сделать вывод о том, имеются ли значительные улучшения архитектурно-планировочных характеристик помещения и его стоимости.

Недостаточно полное исследование судами обстоятельств осуществления таких работ, а также размер и объем произведенных сторонами улучшений в принадлежащем одному из супругов жилом помещении может привести к отмене вынесенного по делу судебного постановления.

Решением суда Рогачевского района, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Гомельского областного суда, Б.А. отказано в иске к Б.И. о признании спорного дома совместной собственностью супругов и его разделе.

Суд исходил из того, что спорный дом приобретен ответчицей до заключения брака, ремонтные работы выполнены за счет денежных средств и строительных материалов, предоставленных ее отцом. При этом суд указал, что истец не представил доказательств, подтверждающих вложение в реконструкцию дома, заработанных им в период брака денежных средств (в сумме 10 000 долларов).

Постановлением президиума Гомельского областного суда по протесту заместителя Председателя Верховного Суда вынесенные судебные постановления отменены, дело отправлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

При разрешении спора судебные инстанции в нарушение требований ст. 259 ГК не исследовали вопрос о размерах вложений, произведенных в спорное домовладение в период нахождения сторон в браке, несмотря на подтверждение ими в суде самого факта проведения ремонта и переоборудования дома. Не были проверены и доводы истца о существенных улучшениях, произведенных за общие денежные средства. Подлежат более тщательной проверке обстоятельства и характер помощи, оказанной при проведении ремонтных работ отцом ответчицы. Ходатайство о назначении строительно-технической экспертизы судом было отклонено необоснованно.

Президиум указал, что вывод суда о недоказанности вложения истцом в ремонт заработанных им средств не основан на нормах брачно-семейного законодательства, поскольку в силу закона при недоказанности обратного все нажитое в браке имущество презюмируется совместной собственностью супругов, независимо от того, кем и на имя кого из супругов оно приобретено.

Государственная регистрация права собственности на жилое помещение, как правило, производится на имя основного застройщика, приобретателя жилого помещения, если иное не установлено законодательством или договором. Участие в строительстве, приобретении жилого помещения других членов семьи (кроме супругов), родственников и иных лиц может быть основанием для признания за ними права на долю в праве собственности на жилое помещение при доказанности, что между этими лицами и застройщиком, приобретателем имелась договоренность о создании общей долевой собственности и в этих целях они вкладывали свой труд и средства на возведение, приобретение жилого помещения (п. 2 ст. 135 ЖК).

Является правильной позиция тех судов, которые при рассмотрении требований о признании права на долю в праве собственности на жилое помещение исходили из того, что сам по себе факт содействия застройщику, приобретателю со стороны членов его семьи или иных лиц в строительстве не является безусловным основанием для удовлетворения их требований о признании права собственности на часть жилого помещения. В отсутствие доказательств наличия между спорящими сторонами договоренности о создании общей собственности на жилое помещение суды обоснованно отказывали в удовлетворении заявленных требований.

Решением суда Крупского района, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Минского областного суда, Ш. отказано в удовлетворении иска к Г. о признании за ним права собственности на долю в квартире.

В обоснование заявленных требований Ш. указал, что спорная квартира приобретена на имя Г. на основании договора купли-продажи по совместной договоренности и за общие денежные средства в период нахождения спорящих сторон в фактических брачных отношениях (до заключения брака). В дальнейшем за совместные, а также заемные и кредитные денежные средства, полученные Ш., производились строительно-ремонтные работы по реконструкции квартиры. При таких обстоятельствах, полагал Ш., в силу ст. 246 ГК и ст. 135 ЖК имеются основания для признания за ним права собственности на 1/2 долю в праве собственности на спорную квартиру.

Разрешая спор, суды обоснованно исходили из того, что само по себе трудовое и финансовое участие Ш. в реконструкции квартиры не свидетельствует о приобретении им права собственности на долю в ней. Судом установлено, что спорная квартира приобретена и ее реконструкция произведена Г. еще до регистрации брака с Ш. Каких-либо достоверных доказательств наличия соглашения между сторонами о создании общей собственности на приобретенное ответчицей жилое помещение истец суду не представил.

При решении вопроса о наличии оснований для признания права на долю в праве собственности на жилое помещение суды обоснованно учитывали не только наличие либо отсутствие письменной договоренности между сторонами о создании общей собственности, но и давали оценку всем обстоятельствам и представленным суду доказательствам в совокупности, в том числе конкретным действиям каждой из сторон, подтверждающим либо опровергающим достижение ими соглашения о создании общей собственности и его условия.

Суд Октябрьского района г. Могилева, рассмотрев иск С. к М.А. о признании права собственности на жилое помещение в порядке раздела совместно нажитого имущества и встречный иск М.Т (мать ответчика – третье лицо, заявляющее самостоятельные требования) к М.А. и С. о признании за ней права собственности на долю в жилом помещении, пришел к правильному выводу об удовлетворении первоначального иска и отказе в удовлетворении встречного. Определением судебной коллегии по гражданским делам Могилевского областного суда решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Удовлетворяя требования по первоначальному иску, суд правомерно исходил из того, что спорные две двухкомнатные квартиры приобретены сторонами в период брака и являются совместно нажитым имуществом супругов. Суд произвел раздел указанного имущества, выделив каждому из участников общей совместной собственности отдельные жилые помещения примерно одинаковой площади и стоимости.

При рассмотрении встречного иска М.Т. о признании за ней права собственности на 85/100 долей в праве собственности на одну из подлежащих разделу квартир суд пришел к выводу, что составленный в простой письменной форме и подписанный ею и М.А. договор не может быть принят в качестве достоверного доказательства договоренности о создании общей собственности, поскольку он не подписан С., которая являлась супругой М.А.; отсутствуют доказательства ее согласия с условиями данного соглашения. Участие же М.Т. в погашении кредита путем передачи денежных средств сыну М.А., что стороны не отрицали, суд не принял в качестве основания для признания за ней права собственности на долю в квартире, поскольку участие членов семьи основного застройщика в возмещении кредитных средств, предоставленных для строительства квартир, не является предусмотренным законом самостоятельным основанием для признания за ним права на долю в праве собственности на жилое помещение.

Разрешая споры о праве собственности на жилое помещение, построенное или приобретенное с использованием субсидии, суды исходили из того, что, если на строительство (реконструкцию), приобретение жилого помещения была использована субсидия, члены семьи, с учетом которых начислялась субсидия, могут требовать признания за ними права на долю в праве собственности на жилое помещение, исходя из размера субсидии, приходящейся на долю каждого из них.

Рассматривая дело по иску Д.В. к Д.Л. (бывшие супруги) о признании права собственности на долю в квартире, суд Фрунзенского района г. Минска признал за спорящими сторонами право на 489/1000 долей в праве собственности на квартиру за каждым.

При определении долей бывших супругов суд обоснованно принял во внимание, что спорная квартира была приобретена ими в браке как за собственные средства с привлечением льготного кредита, так и с использованием одноразовой безвозмездной государственной субсидии, выделенной многодетной семье в составе пяти человек. У каждого члена семьи возникло право на долю в праве собственности (7/1000) на квартиру, исходя из размера выделенной субсидии, в связи с чем доли супругов должны быть рассчитаны с учетом долей детей.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Минского городского суда решение районного суда оставлено без изменения. При этом доводы апелляционной жалобы ответчика о равенстве долей в праве собственности на жилое помещение всех членов семьи, участвующих в субсидировании, и, соответственно, о праве истца лишь на 1/5 долю в праве собственности в спорном жилом помещении, правомерно признаны ошибочными.

Правильной является позиция судов о равенстве долей в праве собственности на жилое помещение всех членов семьи собственника, с учетом которых начислялась субсидия, если жилое помещение приобреталось супругами без привлечения личных или кредитных средств.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Витебского областного суда отменено решение суда Городокского района об отказе Г.Ю. в удовлетворении иска к Г.Л. о признании за ним права собственности на 1/2 долю в праве собственности на квартиру в связи с пропуском срока исковой давности. По делу постановлено новое решение, которым требования Г.Ю. удовлетворены частично: прекращена общая совместная собственность на спорную квартиру, за Г.Ю. признано право на 1/5 долю, а за Г.Л. и детьми – на 4/5 доли в праве собственности на жилое помещение.

Признавая за истцом право собственности на 1/5 долю, судебная коллегия правомерно исходила из того, что спорная квартира приобретена спорящими сторонами в браке с использованием одноразовой безвозмездной субсидии на покупку жилья, начисленной многодетной семье в составе пяти человек, при этом вложения собственных средств супругов для покупки жилого помещения не потребовалось.

Собственник, заявивший требования об увеличении его доли в праве собственности на жилое помещение с выплатой денежной компенсации в пользу других участников долевой собственности, обязан представить доказательства наличия у него средств, необходимых для выплаты компенсации.

Отсутствие таких доказательств может явиться основанием к отказу в удовлетворении требований, связанных с выплатой денежной компенсации другим участникам долевой собственности за их долю в праве собственности на жилое помещение (например, о разделе жилого помещения с уменьшением доли одного из участников долевой собственности, о передаче доли в общей собственности с выплатой денежной компенсации (п. 4 ст. 255 ГК), о преимущественном праве наследника на получение жилого помещения в счет своей доли в наследстве (ст. 1082 ГК).

Учитывая изложенное, при заявлении одновременно несколькими собственниками требований об увеличении своей доли правильно поступали те суды, которые при обсуждении вариантов раздела жилого помещения обязывали всех собственников представить доказательства наличия у них средств, необходимых для выплаты компенсации, в совокупности оценивали доводы сторон, способствовали достижению между сторонами согласия в отношении оптимального варианта раздела спорного жилого помещения.

Суд Октябрьского района г. Минска при рассмотрении дела по иску Г. к Б. и встречному иску Б. к Г. о разделе принадлежащей им на праве общей собственности трехкомнатной квартиры, содержащим одинаковые требования (каждый просил выделить в свою собственность две жилые комнаты со взысканием с него денежной компенсации за разницу долей, а другой стороне – одну изолированную жилую комнату), обязал обе стороны представить доказательства, подтверждающие наличие денежных средств для выплаты компенсации.

Решением суда спорная квартира разделена по варианту, указанному во встречном иске, поскольку после представления доказательств, подтверждающих наличие у Б. средств для выплаты денежной компенсации, Г. согласился с предложенным ею вариантом раздела квартиры.

В силу ч. 2 п. 4 ст. 255 ГК суд может обязать собственника передать свою долю остальным участникам с выплатой ему компенсации и без его согласия в случаях, если доля этого собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

Получение собственником присужденной по решению суда денежной компенсации влечет утрату им права на долю в жилом помещении (п. 5 ст. 255 ГК).

При рассмотрении таких споров суды в каждом случае определяли, является ли доля участника долевой собственности в жилом помещении незначительной; выясняли возможность ее выдела; устанавливали наличие или отсутствие у собственника существенного интереса в жилом помещении, в том числе с учетом обеспеченности его другим жильем, а также иных заслуживающих внимания обстоятельств.

Удовлетворяя иск П. к Л. о прекращении права собственности на долю в жилом помещении, суд Бобруйского района и г. Бобруйска правомерно исходил из того, что П. является собственником 97/100 долей в праве собственности на спорную квартиру; зарегистрирована и постоянно проживает в ней; представила доказательства, подтверждающие наличие денежных средств для выплаты денежной компенсации ответчику, определяемой на основании независимой оценки стоимости квартиры. Ответчик в спорной квартире зарегистрирован, но более 20 лет в ней не проживает, обладая другим местом жительства, существенного интереса в ней не имеет, доля его в праве собственности незначительна (3/100) и не может быть реально выделена.

Раздел жилого помещения

В соответствии с п. 1 ст. 138 ЖК собственник (собственники) жилого помещения при наличии технической возможности на перепланировку с образованием двух и более жилых помещений вправе произвести раздел жилого помещения. При отсутствии взаимного согласия на раздел жилого помещения между собственниками жилого помещения раздел производится в судебном порядке.

Наличие либо отсутствие технической возможности на перепланировку может устанавливаться посредством проведения судебной строительно-технической экспертизы. При наличии такой возможности эксперты, как правило, предлагают несколько вариантов раздела домовладения в натуре, указывают объем необходимых работ по переоборудованию частей жилого помещения в изолированные друг от друга помещения, определяют стоимость жилого помещения.

При рассмотрении дел о разделе жилых домов судам необходимо с учетом мнения сторон, сложившегося порядка пользования жилыми помещениями выбрать такой вариант его раздела, который бы отвечал требованиям законодательства, максимально соответствовал интересам сторон и их долям в праве собственности на спорное жилое помещение, требовал бы минимального количества работ. При этом суд должен учитывать размеры подсобных строений, их расположение относительно выделяемых частей дома.

Решением суда Гродненского района, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Гродненского областного суда, удовлетворен иск Ж.Ж. к бывшему супругу Ж.И. о разделе жилого дома в натуре и определении порядка пользования земельным участком.

Суд установил, что спорный жилой дом является совместной собственностью супругов, в установленном порядке принят в эксплуатацию, его технические характеристики соответствуют данным единого государственного регистра недвижимости имущества, прав на него и сделок с ним. В доме проживают и зарегистрированы спорящие стороны и их совершеннолетний сын.

В соответствии с заключением судебной строительно-технической экспертизы раздел жилого дома технически возможен, экспертом предложены два варианта его раздела.

Суд первой инстанции, учитывая обстоятельства дела, сложившийся между сторонами и их сыном порядок пользования жилым домом, а также наименее финансово затратный и технически доступный способ обособления (изолированности) причитающихся им частей спорного строения, расположение и конфигурацию земельного участка, выбрал один из предложенных в экспертном заключении вариантов, признал за Ж.Ж. право собственности на часть дома, составляющую 51/100 долю, за Ж.И. – на часть дома, составляющую 49/100 долей в праве собственности, взыскал в пользу ответчика денежную компенсацию за отступление от идеальных долей сторон, а также возложил на обе стороны обязанность по проведению в доме необходимых строительных работ для полного обособления выделенных им частей спорного строения.

Суд апелляционной инстанции согласился с таким вариантом раздела дома, указав, что он предусматривает незначительное отступление от размера идеальных долей сторон, отвечает их интересам, соответствует необходимым строительно-техническим требованиям.

При рассмотрении требований о разделе жилого дома судам необходимо учитывать, что жилое помещение, в котором имеются самовольные надстройка, пристройка и (или) перестройка (в том числе подсобных помещений), не подлежит разделу до государственной регистрации в установленном порядке изменения этого жилого помещения на основании факта надстройки, пристройки и (или) перестройки либо до приведения его в прежнее, до осуществления самовольного строительства, состояние (п. 3 ст. 138 ЖК). Самовольное изменение хозяйственных построек, являющихся капитальными строениями и зарегистрированных в качестве принадлежности жилого помещения, также является препятствием для его раздела.

Решением суда Воложинского района, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Минского областного суда, Г. отказано в иске к Л. и др. о выделе в натуре доли жилого дома из общего совместного домовладения.

Суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу, что спорный жилой дом не подлежит разделу, поскольку имеет неузаконенные переустройства и его технические характеристики претерпели изменения по сравнению с состоянием на дату последней инвентаризации, актуальный технический паспорт отсутствует.

В силу п. 4 ст. 223 ГК за лицом, осуществившим на земельном участке, предоставленном в частную собственность либо пожизненное наследуемое владение, самовольное строительство, в том числе за законным приобретателем, в случаях, предусмотренных указанной статьей, по решению суда может быть признано право собственности на самовольную постройку, если сохранение самовольной постройки не влечет существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил.

Решением суда Витебского района удовлетворен иск Х. к Витебскому райисполкому о признании за ним права собственности на самовольную постройку в виде возведенного одноквартирного жилого дома и хозяйственных построек.

В заявлении суду Х. указал, что на основании завещания унаследовал жилой дом площадью 21,6 кв. м, РУП «Витебское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» произведена государственная регистрация перехода права собственности указанного дома на его имя. Однако еще при жизни наследодателя данный дом был снесен и на его месте возведен дом другой площади, оформление которого наследодатель не успел осуществить. Фактически истец принял в наследство дом, являющийся самовольной постройкой.

С учетом представленных истцом доказательств – свидетельства о государственной регистрации прекращения существования капитального строения площадью 21,6 кв. м, государственной регистрации возникновения права пожизненного наследуемого владения земельным участком для обслуживания жилого дома, решения райисполкома о принятии в эксплуатацию самовольно возведенного одноквартирного жилого дома общей площадью 46,5 кв. м и разрешения его государственной регистрации в установленном законодательством порядке – суд пришел к правильному выводу об обоснованности заявленных требований.

Признание сделок с жилыми помещениями недействительными

Среди способов защиты гражданских прав п. 4 ст. 11 ГК предусматривает признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, а также установление факта ничтожности сделки и применение последствий ее недействительности.

В силу п. 1 ст. 167 ГК сделка является недействительной по основаниям, установленным ГК либо иными законодательными актами, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Отметим, что сделки с жилыми помещениями имеют ряд особенностей, связанных с применением специального законодательства.

Обобщение показало, что при рассмотрении споров о недействительности сделок с жилыми помещениями суды руководствовались не только общими нормами об отчуждении объектов недвижимости, предусмотренными ГК, но учитывали и особенности отчуждения жилых помещений, установленные гл. 10 ЖК.

В обоснование таких требований стороны наиболее часто ссылаются на специальную норму, касающуюся необходимости получения собственником согласия на отчуждение жилого помещения у лиц, за которыми сохраняется право владения и пользования жилым помещением, где они и проживают. Необходимость получения такого согласия вытекает из положений п. 7 ст. 139 ЖК, а также п. 22.18 Указа Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 № 200 «Об административных процедурах, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан».

В соответствии с п. 4 ст. 543 ГК существенным условием договора дарения жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законодательными актами право пользования этим жилым помещением после перехода права собственности на него, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование передаваемым в дар жилым помещением.

Постановлением президиума Витебского областного суда отменено определение судебной коллегии по гражданским делам Витебского областного суда, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. Указанным определением оставлено в силе решение суда Оршанского района и г. Орши об отказе в удовлетворении иска В. к бывшему супругу К. и его сыну об установлении факта ничтожности договора дарения доли в праве собственности на жилой дом.

Установлено, что жилой дом принадлежал на праве долевой собственности бывшим супругам В. и К. Порядок пользования домом не определялся, выдел долей в натуре не производился.

По условиям оспариваемого договора К. подарил 1/2 долю в праве собственности на дом своему сыну, который зарегистрировал сделку в установленном порядке. В договоре указано, что в отчуждаемой доле жилого дома никто не зарегистрирован. Вместе с тем в доме была зарегистрирована и проживала дочь бывших супругов, которая являлась членом семьи собственников дома и имела право пользования всем домом. Указанное обстоятельство не было проверено нотариусом при удостоверении договора дарения; не выяснено наличие лиц, сохраняющих право владения и пользования домом; при наличии таковых не истребовано их согласие на отчуждение жилого помещения, в котором они проживают.

При рассмотрении спора указанные обстоятельства остались без внимания суда апелляционной инстанции, что обоснованно повлекло отмену апелляционного определения президиумом областного суда.

Рассматривая споры о недействительности сделок, суды исходят из того, что стороны свободны в заключении договора, а условия договора определяются ими по своему усмотрению в порядке и в пределах, предусмотренных законодательством (ст. 391 ГК). Наличие в договоре не предусмотренных в законодательстве условий при отсутствии запрета на их включение не является безусловным свидетельством несоответствия сделки требованиям законодательства.

Решением суда Молодечненского района, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Минского областного суда, обоснованно отказано в иске М. к Ш. и С. о признании договора дарения квартиры частично недействительным.

Истец полагала, что пункт договора о сохранении права пользования квартирой за несовершеннолетней С., которая не является членом семьи дарителя, противоречит требованиям п. 4 ст. 543 ГК.

Данный довод суд правомерно признал несостоятельным, так как указанная норма, устанавливающая существенное условие договора дарения, не содержит запрета сторонам включать в договор иные условия. При этом суд обоснованно учел, что М. подписала договор дарения именно с условием закрепления за С. права пользования спорным жилым помещением, приняла в дар имущество с оговоренными в этом договоре обременениями, тем самым фактически согласилась с данным условием.

Как показывает практика, некоторые граждане заключают сделки с жилыми помещениями лишь для вида, без намерения создать соответствующие такой сделке правовые последствия, преследуя иные цели. Такие сделки являются мнимыми и в соответствии с п. 1 ст. 171 ГК ничтожны.

При установлении у сторон на момент совершения сделки отсутствия намерения создать соответствующие ее условиям правовые последствия, характерные для сделок данного вида, суды правильно признавали сделку мнимой.

Решением суда Гомельского района правомерно отказано в иске Б. к К. о выселении, удовлетворен встречный иск К. к Б. об установлении факта ничтожности договора дарения жилого дома.

Судом установлено, что К. подарил спорный жилой дом своей дочери с сохранением за ним права владения и пользования жилым помещением. Впоследствии данный жилой дом дочь подарила своему мужу. Этот договор К. просил признать ничтожным, указывая на мнимость этого договора, имевшего своей целью исключительно выселение К. из жилого дома.

Оставляя решение суда в силе, суд апелляционной инстанции указал, что суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что договор дарения между дочерью К. и ее мужем был заключен лишь для вида, без намерения создать соответствующие ему юридические последствия. Об отсутствии реальной передачи имущества свидетельствовали следующие факты: супруги вели совместное хозяйство, имели намерение продать дом как до, так и после заключения оспариваемого договора, в доме не проживали. При этом супруги предпринимали меры к тому, чтобы сделать проживание К. в доме невозможным – отключали электро- и газоснабжение.

С учетом установленных по делу обстоятельств суд пришел к правильному выводу о том, что целью договора было исключение К. из числа лиц, имевших право пользования жилым помещением, для последующей продажи дома без его на то согласия.

Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения (ч. 1 ст. 179 ГК).

Для применения названной нормы в целях признания совершенной под влиянием заблуждения сделки недействительной во внимание принимается не всякое заблуждение, а лишь имеющее существенное значение, то есть заблуждение относительно природы сделки, тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. В силу прямого указания ч. 2 п. 1 ст. 179 ГК заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

Таким образом, значимым критерием для оценки заблуждения как основания для признания сделки недействительной является существенный характер заблуждения.

Изучение дел показало, что на данном основании участники сделки оспаривали заключенные ими договоры отчуждения (продажи либо дарения) жилых помещений. В обоснование требований о недействительности сделки истцы чаще всего ссылались на заблуждение относительно ее природы, которое предполагает, что при совершении сделки лицо исходило из неправильных, не соответствующих действительности представлений о совокупности свойств (признаков, условий), характеризующих сущность совершаемой сделки. При непредставлении истцами доказательств, подтверждающих их заблуждение относительно природы сделки, суды принимали решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

Решением суда Железнодорожного района г. Витебска, оставленным без изменения определением судебной коллегии Витебского областного суда, П.Н. отказано в иске к П.В. о признании недействительным договора дарения квартиры как сделки, совершенной под влиянием заблуждения.

Доводы истицы о том, что, подписывая договор дарения в пользу своей внучки, она полагала, что оформляет документы на квартиру в пользу дочери под условием ухода за ней, суд посчитал надуманными, вызванными ухудшением отношений между сторонами. Так, с иском П.Н. обратилась по истечении трех лет после оформления договора, мотивируя это состоянием здоровья и тем, что о дарении квартиры внучке узнала не сразу. В то же время из ее же пояснений суду следовало, что она самостоятельно оплачивала жилищно-коммунальные услуги и, соответственно, не могла не знать о смене собственника жилого помещения.

По ходатайству истицы суд назначил судебную психолого-психиатрическую экспертизу, которая показала, что по своему психическому состоянию П.Н. была способна к свободному произвольному волеизъявлению в период времени, относящийся к совершению сделки.

Доказательств того, что истица заблуждалась относительно природы сделки, суду представлено не было. Установлено, что П.Н. была осведомлена, в отношении какого имущества и какую именно сделку она совершает; последствия договора дарения ей были также известны. Конфликтные отношения между истицей, ее дочерью и внучкой на бытовой почве, о чем истица указывала суду, не являются основанием для признания сделки недействительной по мотивам ст. 179 ГК.

Как свидетельствует обобщение, при решении вопроса о том, является ли заблуждение существенным, суды учитывали конкретные обстоятельства дела, исходили из того, насколько заблуждение существенно для данного участника сделки. При этом суды выясняли и оценивали такие имеющие важное значение по делу обстоятельства, как возраст истца, состояние его здоровья, возможность самому прочитать и понять условия договора, получение какого-либо денежного возмещения от другой стороны по сделке и др.

В тех случаях, когда выводы суда первой инстанции о недействительности сделки по отчуждению жилого помещения, совершенной под влиянием существенного заблуждения относительно ее природы, не соответствовали установленным по делу юридически значимым обстоятельствам, решение по делу отменялось вышестоящим судом.

Постановлением президиума Минского городского суда отменено решение суда Ленинского района г. Минска и определение судебной коллегии по гражданским делам Минского городского суда об удовлетворении иска В.В. к В.А. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным.

Разрешая дело, суд первой инстанции указал, что при заключении договора имелся порок воли у продавца В.В., чье решение о совершении сделки сформировалось под влиянием существенного заблуждения относительно ее природы. На момент заключения сделки В.В. в силу возраста (78 лет) и состояния здоровья нуждалась в посторонней помощи, которую рассчитывала получать от ответчицы, своей невестки, и полагала, что заключает договор пожизненного содержания с иждивением.

Указанные выводы суда признаны президиумом не соответствующими установленным по делу фактам, объяснениям истца в судебном заседании и свидетельским показаниям. Допрошенные свидетели подтвердили, что В.В. до продажи квартиры консультировалась с нотариусом об особенностях сделок, обсуждая вопрос о разнице между договорами ренты и купли-продажи. На момент заключения сделки истица работала и в постороннем уходе не нуждалась, чему суд надлежащей правовой оценки не дал. Судом оставлены без внимания и содержащиеся в исковом заявлении в адрес территориального центра социального обслуживания населения сведения о том, что договор ренты либо договор пожизненного содержания с иждивением с ней не заключался.

Выводы суда о том, что денежные средства по оспариваемой сделке В.В. не получала, основаны лишь на крайне противоречивых объяснениях истца. Между тем из показаний нотариуса, удостоверявшего оспариваемую сделку, следовало, что пункт договора о получении продавцом от покупателя денежной суммы по сделке до подписания договора был внесен после подтверждения данного факта самой В.В.

В судебной практике имеют место случаи установления кабальности сделок с жилыми помещениями. При рассмотрении таких исков судам необходимо учитывать, что в силу п. 1 ст. 180 ГК сделка может быть признана кабальной, если по делу одновременно установлены следующие обстоятельства: сделка совершена на крайне невыгодных условиях для одной из сторон; эта сторона вынуждена была совершить данную сделку вследствие стечения тяжелых обстоятельств; другая сторона знала об этом и воспользовалась этими обстоятельствами.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Гомельского областного суда отменено решение суда Наровлянского района об отказе Ц. в иске к К. о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома. По делу принято новое решение об удовлетворении иска.

Принимая решение о правомерности заявленных требований, судебная коллегия пришла к выводу о наличии условий для признания договора купли-продажи жилого дома кабальной сделкой в соответствии с п. 1 ст. 180 ГК.

Как указывала истица, необходимость в срочном порядке оплатить учебу и проживание в общежитии внучки, а также отсутствие достаточных для этого средств и отказ банков в выдаче кредита вынудили ее согласиться с предложением ответчика и продать дом на крайне невыгодных для нее условиях. Ответчик, зная о ее нуждаемости в деньгах, воспользовался данным обстоятельством и предложил ей деньги с переоформлением на него жилого дома.

Достоверность указанных Ц. обстоятельств подтверждалась доказательствами по делу, в том числе свидетельскими показаниями, а ее крайняя нуждаемость в деньгах на момент заключения оспариваемой сделки не отрицал и сам ответчик. О невыгодности ее условий свидетельствовал и тот факт, что оценочная (и рыночная) стоимость дома в пять раз превышала стоимость продажи.

Кроме того, те обстоятельства, что после заключения договора Ц. оставалась проживать в доме до тех пор, пока ответчик не сменил замки, неоднократно обращалась к ответчику с просьбой расторгнуть договор и вернуть ему деньги, тоже свидетельствуют о несоответствии договора действительной воле истицы.

Перечисленные доказательства позволили судебной коллегии сделать вывод о том, что Ц. заключила договор купли-продажи своего дома на крайне невыгодных для себя условиях, а ответчик, зная о нуждаемости истицы в деньгах, сознательно воспользовался ее положением, что свидетельствует о кабальном характере сделки.

Изучение выявило незначительное количество исков о признании сделок с жилыми помещениями недействительными, по которым в предмет доказывания входило исследование вопроса о добросовестном приобретателе. Таковым в силу в п. 1 ст. 283 ГК признается приобретатель, который не знал и не мог знать, что имущество приобретается у лица, которое не имеет права его отчуждать.

Между тем суды не всегда учитывали, что решение вопроса об истребовании имущества у добросовестного приобретателя зависит от обстоятельств его приобретения и допускается лишь при наличии оснований, предусмотренных пп. 1, 2 ст. 283 ГК. Не всегда принималось во внимание, что в соответствии с п. 4 ст. 9 ГК добросовестность приобретателя предполагается, а поэтому обязанность по представлению доказательств, свидетельствующих о недобросовестности приобретателя и о выбытии жилого помещения от собственника или владельца помимо их воли, возлагается на истца, истребующего такое имущество.

Постановлением президиума Минского городского суда отменены решение суда Октябрьского района г. Минска и определение судебной коллегии по гражданским делам Минского городского суда об удовлетворении иска М. к З. и Т. о признании свидетельства о праве на наследство по закону недействительным, признании права собственности на жилое помещение в порядке наследования по завещанию, признании недействительным договора купли-продажи квартиры и применении последствий недействительности сделки. Дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Делая вывод о недействительности свидетельства о праве на наследство по закону, выданного З. – сыну наследодателя, и договора купли-продажи квартиры между З. и Т., а также признавая за М. право собственности на квартиру, суды исходили из того, что М. в установленный законом срок приняла наследство по завещанию после смерти тети, хотя и не оформила наследственные права, а поэтому свидетельство выдано З. в нарушение п. 2 ст. 1032 ГК, и он не вправе был отчуждать квартиру. Недействительность свидетельства о праве на наследство З., послужившего основанием совершения всех последующих действий по продаже спорной квартиры, влечет их недействительность и возможность истребования у Т. жилого помещения надлежащим собственником М.

Между тем суды не проверили доводы Т. о том, что она является добросовестным приобретателем квартиры и в силу п. 4 ст. 9 ГК ее добросовестность предполагается; не приняли во внимание, что между истицей и ответчицей отсутствуют договорные отношения; не учли положения п. 1 ст. 283 ГК, предусматривающей в качестве последствий нарушения законодательства возможность истребования собственником имущества из чужого незаконного владения.

При новом рассмотрении дела, установив, что Т. не состояла в договорных отношениях с М., возмездно и добросовестно приобрела жилое помещение у З., не знала и не могла знать о наличии препятствий к заключению сделки с данным жилым помещением и о притязаниях на него лиц, не участвующих в сделке, суд пришел к выводу о том, что ответчица Т. является добросовестным приобретателем спорного жилого помещения.

Поскольку истица не представила доказательств выбытия жилого помещения из владения помимо ее воли (наследственные права не оформляла, факт принятия наследства от З. скрыла, наследством не пользовалась), суд пришел к верному выводу об отсутствии оснований для истребования квартиры у Т. и признания права собственности на спорную квартиру.

Судам следует иметь в виду, что для предъявления требований о недействительности оспоримых и ничтожных сделок установлены различные сроки исковой давности.

Согласно ст. 182 ГК иск об установлении факта ничтожности сделки и о применении последствий ее недействительности может быть предъявлен в течение десяти лет со дня, когда началось ее исполнение; иск о признании оспоримой сделки недействительной или о применении последствий ее недействительности может быть предъявлен в течение трех лет со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (п. 1 ст. 180 ГК), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Изучение судебных дел свидетельствует, что специальные правила о порядке исчисления срока исковой давности, предусмотренные п. 2 ст. 182 ГК, суды применяли правильно.

Решением суда Слуцкого района удовлетворен иск Г. к Д. о признании недействительным договора дарения квартиры, заключенного гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в состоянии, в котором он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими (п. 1 ст. 177 ГК).

Ответчица заявила о применении сроков исковой давности, указав на то, что истица узнала о существовании оспариваемого ею договора дарения в день его удостоверения – 22.08.2017. По мнению ответчицы, срок защиты истицей ее нарушенного права истек, так как иск был предъявлен 01.10.2020, то есть по истечении трех лет.

Отказ в ходатайстве о применении срока исковой давности суд мотивировал тем, что об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной, истице стало известно в декабре 2019 г., когда амбулаторная судебно-психиатрическая экспертиза установила, что ее мать на момент заключения договора с ответчицей по своему психическому состоянию не могла понимать значение своих действий и руководить ими.

О выселении из жилых помещений частного жилого фонда, признании не приобретшим права владения и пользования помещением

Пунктом 2 ст. 89 ЖК предусмотрено, что собственник жилого помещения вправе требовать выселения из принадлежащего ему жилого помещения без предоставления другого жилого помещения бывших членов его семьи, других граждан, имеющих право владения и пользования жилым помещением и не имеющих доли в праве общей собственности на это жилое помещение.

Обобщение показало, что наибольшее количество дел о выселении на основании указанной нормы составляют дела по искам о выселении без предоставления другого жилого помещения бывших членов семьи собственника жилого помещения. При этом значительную часть составляют дела по искам о выселении лиц, утративших статус члена семьи в результате расторжения брака, то есть бывших супругов.

Суды в основном проверяли все факты, входящие в предмет доказывания по таким делам, тщательно выясняя вопросы о том, не имеют ли бывшие супруги доли в праве общей собственности на спорное жилое помещение, заключались ли ими Брачный договор или письменное соглашение, содержащие условие о сохранении за бывшим супругом собственника права владения и пользования спорным жилым помещением.

С учетом установленного п. 4 ст. 89 ЖК запрета суды, как правило, отказывали в удовлетворении иска о выселении без предоставления другого жилого помещения бывшего супруга, который в соответствии с условиями Брачного договора или договора о разделе имущества утрачивал право собственности на спорное жилое помещение, построенное (реконструированное) или приобретенное в период брака с государственной поддержкой, предоставленной собственнику, в состав семьи которого они входили.

Решением суда Дзержинского района, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Минского областного суда, С. обоснованно отказано в иске о выселении П. (бывшего супруга) без предоставления другого жилого помещения.

Не соглашаясь с доводами истицы о выселении П. в силу п. 1 ст. 79, п. 2 ст. 89 ЖК как бывшего члена семьи собственника жилого помещения ввиду расторжения их брака, суд указал, что Брачный договор согласно п. 1 ст. 392 ГК должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законодательством. Поскольку квартира построена в период брака истицы и ответчика с привлечением льготного кредита, сумма которого определялась с учетом обоих супругов, п. 5.2 Брачного договора, предусматривавшего, что в случае расторжения брака право пользования квартирой за ответчиком не сохраняется, противоречит положениям п. 4 ст. 89 ЖК и не может быть применен при разрешении спора.

В то же время в судебной практике не всегда правильно решался вопрос о возможности выселения без предоставления жилого помещения прежнего собственника жилого помещения, ставшего бывшим членом семьи нового собственника, в случае, когда собственник жилого помещения, построенного с государственной поддержкой, произвел по собственной инициативе отчуждение жилого помещения, не сохранив при этом за собой право пользования данным жилым помещением.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Минского областного суда правильно отменено решение суда Смолевичского района об отказе Ж. в иске о выселении Е. (бывшего супруга) без предоставления другого жилого помещения; вынесено новое решение об удовлетворении иска.

Ссылаясь на п. 4 ст. 89 ЖК, суд исходил из того, что ответчик не подлежит выселению как бывший член семьи собственника жилого помещения, которое построено с государственной поддержкой (с использованием льготного кредита), предоставленной собственнику.

Между тем суд не принял во внимание, что ответчик сам являлся собственником квартиры, построенной с привлечением льготного кредита, сам же ею распорядился, подарив принадлежавшую ему 1/2 долю квартиры бывшей супруге Ж., указав при этом в договоре дарения лиц (несовершеннолетних детей), за которыми сохраняется право пользования жилым помещением, и не предусмотрев такого права за собой.

Судебная коллегия отметила, что в данном случае судом первой инстанции неправильно применена норма п. 4 ст. 89 ЖК, поскольку она касается жилищных правоотношений непосредственно получателя льготного кредита и бывших членов его семьи. Суд не учел то обстоятельство, что получатель кредита Е. сам распорядился своими правами, отказавшись от прав на квартиру, а новый собственник квартиры Ж. получателем кредита не являлась.

Ответчик, являясь прежним собственником квартиры, совершив договор дарения 1/2 доли квартиры бывшей супруге, получил иной статус – стал бывшим членом семьи нового собственника жилого помещения. Поскольку в договоре право пользования и владения жилым помещением за ним сохранено не было, разрешая спор, суду следовало исходить из положений п. 2 ст. 89 ЖК.

При рассмотрении исков о выселении по требованию собственника из жилого помещения, перешедшего в собственность нового собственника в порядке наследования, суды руководствовались п. 2 ст. 275 ГК, согласно которому переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

Смерть (объявление умершим) прежнего собственника жилого помещения (наследодателя) не влечет утраты членами его семьи своего правового статуса в отношении прав на спорное жилое помещение (п. 3 ст. 1 ЖК). К таким лицам статус бывших членов семьи собственника жилого помещения по смыслу п. 2 ст. 89 ЖК неприменим. Положениями данной нормы ЖК выселение членов семьи прежнего собственника жилого помещения не предусмотрено.

Решением суда Краснопольского района правомерно отказано в удовлетворении иска Б. о выселении Х.А. и Х.Д. без предоставления другого жилого помещения. Судом установлено, что Ш. (наследодатель) приобрела по договору купли-продажи квартиру, в которую в 2014 году на основании письменного соглашения о признании членом семьи собственника вселена племянница собственника Х.А., а впоследствии – несовершеннолетняя Х.Д. (дочь Х.А.). После смерти Ш. в 2019 году квартира в порядке наследования перешла в собственность ее сестры Б.

Суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для выселения ответчиков, поскольку ответчик Х.А. приобрела право пользования и владения жилым помещением в качестве члена семьи прежнего собственника. Смерть Ш. не повлекла утраты членом ее семьи Х.А. своего статуса, а положениями п. 2 ст. 89 ЖК выселение членов семьи прежнего собственника в подобной ситуации не предусмотрено.

В судебной практике встречаются споры о выселении из жилого помещения, находящегося в общей долевой собственности, члена семьи одного из участников общей долевой собственности, который вселялся без согласия других участников общей долевой собственности.

Суды в большинстве случаев правильно применяли нормы п. 3 ст. 136 ЖК, в соответствии с которыми собственник жилого помещения вправе предоставить право владения и пользования принадлежащим ему жилым помещением в качестве членов своей семьи супругу (супруге), родителям и детям. Причем в соответствии с абз. 5 указанного пункта на предоставление права владения и пользования жилым помещением одному из участников общей долевой собственности, его супругу (супруге), детям и родителям согласие других участников общей долевой собственности не требуется.

Вместе с тем отдельные суды выносили решение о выселении членов семьи одного из участников общей долевой собственности, вселенного без согласия других участников общей долевой собственности, без учета вышеуказанных норм, что в дальнейшем влекло отмену судебного постановления.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Минского областного суда правомерно отменено решение суда Солигорского района об удовлетворении иска Р.М. о выселении без предоставления другого жилого помещения К. По делу вынесено новое решение об отказе в иске.

Установленные по делу обстоятельства свидетельствовали о том, что Р.Е., являясь собственником 2/3 долей квартиры, предоставила право пользования принадлежащим ей жилым помещением своей матери К. При этом в силу положений закона согласие второго участника долевой собственности Р.М., которому принадлежит 1/3 доля спорной квартиры, на предоставление права пользования жилым помещением родителям другого участника общей долевой собственности не требовалось.

Исходя из изложенного, судебная коллегия обоснованно посчитала неверным вывод районного суда о том, что ответчица подлежит выселению ввиду того, что вселена без согласия истца.

В соответствии с абз. 9 ст. 23 ЖК основаниями для возникновения права владения и пользования жилым помещением являются как основания, которые указаны в абзацах 1–8 ст. 23 ЖК, так и иные основания, предусмотренные ЖК и иными законодательными актами.

Отметим, что в силу п. 1 ст. 529 и п. 4 ст. 543 ГК существенным условием договора купли-продажи и договора дарения жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законодательными актами право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем (после перехода права собственности), является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование отчуждаемым жилым помещением.

Лица, за которыми при отчуждении жилого помещения по условиям договора сохраняется право владения и пользования этим жилым помещением, не подлежат выселению на основании п. 2 ст. 89 ЖК, исходя из общих положений об исполнении условий договоров и возникающих из них обязательств (ст. 290, п. 3 ст. 390 ГК).

Как показало изучение, суды отказывали в удовлетворении иска о выселении таких лиц на основании п. 2 ст. 89 ЖК.

Решением суда Минского района, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Минского областного суда, обоснованно отказано в удовлетворении иска Ш. о выселении без предоставления другого жилого помещения ее брата Е.

Установлено, что на момент заключения договора дарения жилого дома своей матерью Е. являлся членом ее семьи и был зарегистрирован в жилом помещении. Переход права собственности на жилой дом по договору дарения к Ш. с условием сохранения права пользования домом за Е. не является основанием для прекращения у последнего права владения и пользования спорным жилым помещением.

В судебной практике нередки случаи подачи собственником жилого помещения искового заявления о выселении бывшей супруги (невестки), не имеющей доли в праве собственности на жилое помещение, при наличии у нее проживающих в спорном помещении несовершеннолетних детей.

Рассматривая такие споры, суды учитывали, что родитель несовершеннолетнего ребенка, являющегося членом семьи собственника жилого помещения, при выполнении обязанностей по воспитанию ребенка, попечительству над ним и его имуществом вправе проживать с ребенком в одном жилом помещении до его совершеннолетия, даже когда сам утратил статус члена семьи собственника этого жилого помещения в результате расторжения брака, признания брака недействительным (ч. 1 ст. 75, ч. 5 ст. 158 КоБС).

В таких случаях суды дополнительно выясняли наличие родительских отношений сторон с детьми, право детей на проживание в жилом помещении, а также влияние выселения родителя (ответчика) на выполнение им родительских обязанностей.

Решением суда Ленинского района г. Бреста, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Брестского областного суда, отказано в удовлетворении иска М. о выселении из жилого дома без предоставления другого жилого помещения (бывшей супруги).

Судом установлено, что ответчица является матерью несовершеннолетней дочери собственника жилого помещения, постоянно проживающей в жилом доме. Ответчица надлежащим образом выполняет свои родительские обязанности, и ее выселение может повлечь произвольное разлучение несовершеннолетней с матерью либо вынужденное оставление несовершеннолетней своего места жительства вместе с выселяемой матерью, что противоречит интересам ребенка.

При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу о том, что, несмотря на утрату ответчицей статуса члена семьи собственника жилого дома в связи с расторжением брака и отсутствием у нее доли в праве собственности на жилой дом, ее выселение может повлечь нарушение прав несовершеннолетнего ребенка.

Еще одним видом жилищных споров являются дела о признании члена семьи собственника не приобретшим право владения и пользования жилым помещением. При их рассмотрении отдельные суды не принимали во внимание то, что перечень оснований для возникновения права владения и пользования жилым помещением определен в ст. 23 ЖК. С учетом данной нормы для признания гражданина приобретшим право владения и пользования жилым помещением правовое значение имеет не факт регистрации в жилом помещении, а факт вселения его в жилое помещение в установленном порядке и проживания в нем.

Президиум Минского городского суда по протесту заместителя Председателя Верховного Суда отменил решение суда Фрунзенского района г. Минска и определение судебной коллегии по гражданским делам Минского городского суда, которыми С.О. отказано в иске о признании С.В. не приобретшей право владения и пользования квартирой; удовлетворен встречный иск С.В. о вселении в спорную квартиру.

Судами установлено, что истец является собственником квартиры, в которой с 2007 года зарегистрированы и проживают он сам, его жена и их две дочери. В 2016 году в квартире зарегистрирована дочь истца от первого брака – ответчица С.В.

Суд первой инстанции исходил из того, что установленные по делу обстоятельства подтверждают реализацию ответчиком своих жилищных прав в отношении спорной квартиры. К тем же выводам пришел и суд апелляционной инстанции.

Не согласившись с выводами судебных инстанций, президиум направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Основанием послужило то, что суды не выяснили, имело ли место надлежащее вселение С.В. в спорную квартиру и проживание в ней или же ее регистрация в квартире была связана с какими-либо другими причинами. Данные обстоятельства входят в предмет доказывания по делу и непосредственно влияют на правильность разрешения спора, по существу.

В силу п. 1 ст. 139 ЖК члены семьи собственника жилого помещения, не имеющие доли в праве общей собственности на жилое помещение, имеют право пользоваться жилым помещением наравне с собственником, требовать устранения нарушения их права владения и пользования жилым помещением от любых лиц, включая собственника, осуществлять иные права в случае проживания в жилом помещении.

При новом рассмотрении дела суд первой инстанции пришел к выводу о том, что у ответчицы С.В. не возникло право владения и пользования жилым помещением, поскольку объективными и достоверными доказательствами по делу установлено, что, несмотря на имевшуюся с момента регистрации возможность, она не проживала в квартире, не участвовала в оплате жилищно-коммунальных услуг, а имела формальную регистрацию, которая была ей необходима для трудоустройства и получения медпомощи в г. Минске.

Решением суда Фрунзенского района г. Минска иск С.О. удовлетворен, С.В. признана не приобретшей право владения и пользования квартирой.

 

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Беларусь

Управление обобщения судебной практики Верховного Суда Республики Беларусь