 | Официальная правовая информация |
ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ВЫСШЕГО ХОЗЯЙСТВЕННОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ
Обзор судебной практики рассмотрения споров, вытекающих из договора долевого строительства
Ненадлежащее исполнение проектной организацией обязательств перед застройщиком не является обстоятельством непреодолимой силы и не освобождает застройщика от ответственности перед инвестором за нарушение срока окончания строительства.
В связи с нарушением застройщиком срока окончания строительства объекта инвестор предъявил требование о взыскании пени за период просрочки, сославшись на условия заключенного сторонами договора долевого строительства нежилых помещений.
Застройщик возражал против заявленного требования, ссылаясь на условие договора, согласно которому он освобождается от ответственности за неисполнение своих обязательств в случае, если неисполнение обязательств явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, а именно обстоятельств, не зависящих от воли застройщика и препятствующих надлежащему исполнению им своих обязательств. При этом в качестве обстоятельства непреодолимой силы, препятствующего надлежащему исполнению обязательств, застройщик указывал невозможность продления срока действия разрешения на строительство и введения объекта ввиду ненадлежащего исполнения проектной организацией обязательств перед застройщиком.
Хозяйственный суд признал доводы застройщика несостоятельными. В заключенном договоре стороны указали, что под обстоятельствами непреодолимой силы понимаются: наводнения, пожары, землетрясения и иные явления природы, а также войны, военные действия, акты или действия государственных органов власти и управления, в результате которых исполнение обязательств стало невозможным либо замедлилось.
Согласно пункту 2 статьи 14 ГК под упущенной выгодой понимаются неполученные доходы, которые лицо, чье право нарушено, могло бы получить при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.
В связи с ненадлежащим исполнением застройщиком обязательств по договору долевого строительства инвестор направил ему письменное уведомление об отказе от договора в одностороннем порядке с требованием возвратить полученные денежные средства.
Застройщик выполнил требование инвестора и возвратил ему полученную сумму в полном объеме. Согласно условиям договора при его расторжении застройщик обязан был возвратить инвестору сумму, эквивалентную уплаченной сумме в условных единицах, по курсу Национального банка на момент возврата, в срок не позднее одного месяца с момента расторжения договора.
Инвестор предъявил иск о взыскании с застройщика упущенной выгоды в размере процентов, исчисленных по ставке Национального банка за период нахождения денежных средств у застройщика, как если бы инвестор поместил указанные средства на депозит банка и получил бы доход в обычных условиях гражданского оборота.
Хозяйственный суд отказал в иске, руководствуясь следующим.
Согласно пункту 2 статьи 14 ГК под упущенной выгодой понимаются неполученные доходы, которые лицо, чье право нарушено, могло бы получить при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено. Исходя из этого, в качестве упущенной выгоды в данном случае могли бы рассматриваться доходы, которые инвестор смог бы получить от использования помещения в случае своевременного исполнения застройщиком обязательств по договору долевого строительства.
Кроме того, при определении упущенной выгоды в силу пункта 4 статьи 364 ГК учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные приготовления. Однако инвестор не предпринимал и не мог предпринять мер по получению дохода от использования перечисленных застройщику денежных средств в период действия договора долевого строительства.
Одностороннее изменение договора, односторонний отказ от исполнения договора полностью или в части допускаются только в случаях, предусмотренных законодательством или соглашением сторон, при этом правомерность одностороннего изменения договора, одностороннего отказа от договора, осуществленных одной из сторон, может быть предметом оценки хозяйственного суда при рассмотрении иных вытекающих из этого договора требований (пункт 19 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда от 16 декабря 1999 г. № 16 «О применении норм Гражданского кодекса Республики Беларусь, регулирующих заключение, изменение и расторжение договоров»).
Застройщик письмом уведомил инвестора об одностороннем расторжении договора о долевом строительстве машино-мест в многоярусном гараже ввиду невыполнения инвестором условий договора.
Инвестор предъявил иск об установлении факта ничтожности совершенной застройщиком односторонней сделки – расторжении договора долевого строительства.
Хозяйственный суд отказал в иске по заявленному предмету, поскольку односторонний отказ от договора – это предусмотренный законодательством (через призму договора) способ прекращения договорных отношений, который самостоятельной сделкой не является.
Кроме того, оснований, предусмотренных договором, для одностороннего отказа от исполнения обязательств по договору у застройщика не было, так как в ходе рассмотрения других дел установлено, что:
1) инвестор перечислил застройщику денежные средства на строительство в размере и сроки, предусмотренные договором. Строительство завершено и объект введен в эксплуатацию;
2) застройщику отказано в иске о внесении изменений в заключенный сторонами договор об увеличении стоимости строительства;
3) заключение сторонами мирового соглашения, утвержденного хозяйственным судом, свидетельствует о реализации застройщиком иного механизма восстановления нарушенного права через истребование с инвестора неустойки, что при исполнении обязательств по внесению платежей не дает оснований для последующего расторжения договора.
Договор долевого строительства является заключенным, если в нем определен объект долевого строительства и сторонами при его заключении не были нарушены требования законодательства о существенных условиях договора долевого строительства.
Согласно договору долевого строительства субинвестор принял на себя обязательство организовать и обеспечить за счет инвестора строительство встроенных нежилых помещений в мансардном этаже многоэтажного жилого дома, а после завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию – передать объект согласно проектной документации по акту приема-передачи. Стороны предусмотрели в договоре условие, согласно которому субинвестор вправе вносить в существующий проект корректировки, согласованные в установленном порядке.
Разрешение на строительство жилого дома субинвестор получил в апреле 2004 года, а разрешение на производство строительно-монтажных работ было выдано в марте 2005 года.
Согласно акту приемки объекта, законченного строительством в октябре 2007 года, жилой дом, состоящий из 6 этажей, с офисными помещениями в цокольном этаже, введен в эксплуатацию. Мансардный этаж со встроенными помещениями в акте ввода не значился.
В ноябре 2007 года произведена государственная регистрация создания капитального строения – здания многоэтажного квартирного дома.
В марте 2008 года субинвестор выдал инвестору справку об участии в долевом строительстве нежилого изолированного помещения в мансардном этаже построенного дома для оформления в собственность.
В апреле 2008 года инспекция Департамента контроля и надзора за строительством выдала субинвестору предписание о приостановлении работ в чердачном помещении жилого дома до получения в установленном порядке соответствующего разрешения на производство строительно-монтажных работ.
Ввиду отсутствия в акте ввода объекта сведений о мансардном этаже в июне 2008 года регистрирующий орган отказал инвестору в регистрации прав на объект.
Строительный проект был представлен без наличия заключения государственной экспертизы по корректировке проекта в нарушение требований пункта 8 Положения о порядке проведения государственной экспертизы строительных объектов и пункта 11 Положения о порядке согласования и утверждения проектной документации, утвержденных постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 8 октября 2008 г. № 1476.
В связи с этим инвестор предложил субинвестору расторгнуть договор ввиду существенного нарушения последним его условий.
Не получив от субинвестора ответа, инвестор предъявил иск о расторжении заключенного между ними договора. Выполнив обязательства по договору и произведя оплату в полном объеме, инвестор был лишен права обладать помещениями на законных основаниях.
Субинвестор возражал против иска, ссылаясь на то, что договор является незаключенным.
Хозяйственный суд признал исковые требования обоснованными, указав, что договор являлся заключенным: в нем определен объект долевого строительства и при его заключении не нарушены требования законодательства Республики Беларусь о существенных условиях данного вида договора.
Практика рассмотрения споров о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со статьей 366 ГК.
Пример 1. Инвестор предъявил иск о взыскании с застройщика процентов за пользование чужими денежными средствами за период просрочки ввода объекта недвижимости в эксплуатацию.
Хозяйственный суд отказал в иске.
При истолковании условий договора в соответствии со статьей 401 ГК суд пришел к выводу о том, что согласно условиям договора застройщик обязан передать инвестору в собственность здание после ввода в эксплуатацию в целом объекта, в состав которого входило это здание. Это означает, что у застройщика отсутствовали денежные обязательства перед инвестором.
Судом принято во внимание условие договора, согласно которому инвестор вправе был расторгнуть договор в связи с неисполнением (ненадлежащим исполнением) застройщиком обязательств по вводу объекта в эксплуатацию в установленный срок. При расторжении договора застройщик обязан был вернуть инвестору полученные денежные средства с учетом инфляции. Однако договор между сторонами не был расторгнут, и поэтому у застройщика не возникли обязательства по возврату инвестору денежных средств.
Кроме того, установлено, что инвестор осуществил последний платеж не только позднее установленного в договоре срока для его внесения, но и позднее определенного договором срока ввода объекта в эксплуатацию. Поэтому в данном случае имела место просрочка со стороны самого инвестора (кредитора). В связи с этим взыскание с застройщика процентов за пользование чужими денежными средствами за период просрочки ввода объекта недвижимости в эксплуатацию неправомерно и в силу части 3 статьи 376 ГК.
Пример 2. В связи с просрочкой застройщиком ввода объекта в эксплуатацию инвестор, руководствуясь условиями договора, предъявил иск о взыскании пени за период просрочки, убытков, составляющих сумму расходов, связанных с арендой иного помещения для осуществления своей деятельности, и процентов за пользование чужими денежными средствами за просрочку в перечислении сумм пени и убытков.
Хозяйственный суд удовлетворил иск частично. Взысканы убытки и пеня, уменьшенная в соответствии со статьей 314 ГК ввиду несоразмерности последствиям нарушения обязательства. Во взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за просрочку в перечислении сумм пени и убытков отказано, поскольку в соответствии со статьей 366 ГК проценты за пользование чужими денежными средствами подлежат начислению на сумму денежного обязательства, а согласно условиям заключенного сторонами договора у застройщика отсутствуют такие обязательства.
Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа, при этом изменение обстоятельств признается существенным, если они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (статья 421 ГК).
Заказчик предъявил иск о расторжении заключенного с инвестором договора долевого строительства в связи с существенно изменившимися обстоятельствами.
В ходе рассмотрения иска установлено, что ранее по другому делу по иску инвестора хозяйственный суд признал расторжение заказчиком этого же договора в одностороннем порядке незаконным и обязал застройщика к реальному исполнению договорных обязательств, в том числе в части передачи инвестору квартир. В порядке исполнения данного решения инвестору было передано только 2 квартиры из 6 предусмотренных договором, так как остальные 4 квартиры заказчиком были отчуждены третьим лицам.
Исходя из этого, суд пришел к выводу об отсутствии существенного изменения обстоятельств, дающих право заказчику требовать расторжения договора в соответствии со статьей 421 ГК. Факт реализации истцом 4 квартир третьим лицам не может быть отнесен к таким обстоятельствам ввиду того, что представляет собой нарушение истцом своих обязательств в части исполнения договора о долевом строительстве и судебного постановления по другому делу.
|
Подготовлено |
|