Обзор судебной практики № - (Обзор судебной практики «Факт согласования условий договора аренды с собственником имущества, не являющимся стороной по сделке, не может изменять условий заключенного договора.»)

ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ

ВЫСШЕГО ХОЗЯЙСТВЕННОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ

Факт согласования условий договора аренды с собственником имущества, не являющимся стороной по сделке, не может изменять условий заключенного договора

Хозяйственный суд удовлетворил заявленный иск об установлении факта ничтожности договора аренды на основании статьи 166 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК).

Как установлено в ходе судебного разбирательства, правоотношения между сторонами возникли в результате заключения 1 марта договора аренды, в соответствии с которым ответчик передал в аренду истцу производственное помещение механической мастерской.

Согласно регистрационным документам ответчик является владельцем механической мастерской, собственником – вышестоящая организация (концерн). Технической документацией подтверждено, что сдаваемые в аренду площади соответствуют понятию «изолированное помещение».

Условиями договора предусмотрено, что договор согласовывается с вышестоящей организацией и считается заключенным с момента его подписания, а в случае его регистрации – со дня регистрации и действует в течение года с момента передачи имущества. Таким образом, срок аренды по договору составляет один год.

Согласно части 2 статьи 622 ГК договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Согласно части 1 статьи 621 ГК данные правила применимы к аренде части здания, если иное не предусмотрено законодательством. В соответствии со статьей 8 Закона Республики Беларусь от 22 июля 2002 года (в редакции Закона от 4 января 2003 года) «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» государственной регистрации подлежит право аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения на срок не менее одного года.

В соответствии с Положением о порядке сдачи в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в республиканской собственности, утвержденном постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 31 мая 2002 года № 710 (в редакции постановления от 15 декабря 2003 года № 1626) сдача в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений осуществляется арендодателем после согласования с республиканским органом управления, иной государственной организацией, подчиненной Правительству Республики Беларусь, уполномоченных управлять этим имуществом. Договор аренды подписывается сторонами в течение пяти дней после получения письменного согласия согласующего органа.

Ответчик нарушил порядок передачи помещения мастерской в аренду, поскольку согласование с уполномоченным органом (концерном) осуществлено уже после заключения спорного договора и фактической передачи имущества в аренду. Концерн согласовал договор аренды до 28 февраля следующего года, и ответчик ошибочно посчитал, что договор заключен на срок менее года и, следовательно, не подлежит обязательной государственной регистрации.

Однако суд указал, что концерн не является стороной по сделке, и факт согласования им договора аренды до указанной даты не может изменять условий заключенного сторонами договора. При таких обстоятельствах несоблюдение требований о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность, такая сделка считается ничтожной.

Подготовлено

управлением обеспечения надзора
и обобщения судебной практики
Высшего Хозяйственного Суда