Обзор судебной практики № - (Обзор судебной практики «Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания договора купли-продажи этой недвижимости недействительным. Момент прекращения залога не связан с внесением соответствующей отметки в реестр, в котором был зарегистрирован договор об ипотеке.»)

ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ВЫСШЕГО ХОЗЯЙСТВЕННОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания договора купли-продажи этой недвижимости недействительным. Момент прекращения залога не связан с внесением соответствующей отметки в реестр, в котором был зарегистрирован договор об ипотеке

В обоснование предъявленного требования об установлении факта ничтожности договора между совместным предприятием (далее – СП) и закрытым акционерным обществом (далее – ЗАО) о купле-продаже недвижимости инспекция Министерства по налогам и сборам (далее – ИМНС) указала, что объект продажи находился в залоге в обеспечение обязательства СП по кредитному соглашению с банком и переход права собственности на недвижимость не зарегистрирован в специально уполномоченном на то органе.

Хозяйственный суд отказал ИМНС в удовлетворении иска на основании следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 333 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК) залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. Поэтому момент прекращения залога не связан с внесением соответствующей отметки в реестр, в котором был зарегистрирован договор об ипотеке. Кредитные же обязательства СП перед банком, возникшие 4 апреля 2002 года и обеспеченные залогом объекта продажи, прекращены с момента заключения СП и банком соглашения об отступном – 4 октября 2002 года, то есть до заключения договора купли-продажи.

В соответствии со статьей 522 ГК государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость. Здесь речь идет не о регистрации сделки, а о регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю, так как именно с этого момента покупатель становится собственником недвижимости. Пункт 3 указанной статьи содержит последствия уклонения стороны от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость: судебный порядок регистрации и обязанность виновной стороны возместить убытки, вызванные задержкой регистрации. Таким образом, статья 522 ГК, которую в обоснование своих требований указывает ИМНС, не предусматривает государственной регистрации самой сделки по купле-продаже недвижимости. Поэтому ссылка истца на статью 166 ГК, согласно которой сделка считается ничтожной ввиду несоблюдения требования относительно ее государственной регистрации, несостоятельна.

Кроме того, в ходе судебного разбирательства установлено, что, подписав 22 октября 2002 года договор купли-продажи недвижимости, СП (продавец) и ЗАО (покупатель) выполнили свои взаимные обязательства по передаче недвижимости и оплате ее стоимости. Следовательно, утверждение ИМНС о том, что стороны совершили мнимую сделку без намерения создать соответствующие ей юридические последствия, необоснованно.

Подготовлено управлением обеспечения

надзора и обобщения судебной практики

Высшего Хозяйственного Суда