Постановление № 1 (Постановление Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15 февраля 2012 г. №1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений.»)

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЛЕНУМА ВЫСШЕГО ХОЗЯЙСТВЕННОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ

15 февраля 2012 г. № 1

О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений

Изменения и дополнения:

Постановление Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 19 сентября 2012 г. № 7 (Национальный правовой Интернет-портал Республики Беларусь, 27.09.2012, 6/1224)

 

Пленум Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь в целях обеспечения правильного и единообразного применения хозяйственными судами Республики Беларусь законодательства при рассмотрении дел, возникающих из арендных правоотношений (за исключением аренды земельного участка и других обособленных природных объектов), руководствуясь статьями 74, 75 Кодекса Республики Беларусь о судоустройстве и статусе судей, ПОСТАНОВЛЯЕТ дать следующие разъяснения.

1. Судебная защита прав и законных интересов лиц, участвующих в делах, возникающих из арендных правоотношений, гарантирована статьями 13, 60 Конституции Республики Беларусь.

Правовое регулирование в сфере арендных правоотношений предусмотрено нормами главы 34 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК), Закона Республики Беларусь от 12 декабря 1990 года «Об аренде» (Ведамасцi Вярхоўнага Савета Беларускай ССР, 1991 г., № 1 (3), ст. 1; Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2010 г., № 15, 2/1666) (далее – Закон об аренде), Декрета Президента Республики Беларусь от 19 декабря 2008 г. № 24 «О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест» (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2008 г., № 305, 1/10313; 2011 г., № 98, 1/12792) (далее – Декрет № 24), Указа Президента Республики Беларусь от 29 марта 2012 г. № 150 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом» (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2012 г., № 39, 1/13414) (далее – Указ № 150), Указа Президента Республики Беларусь от 24 марта 2005 г. № 148 «О неотложных мерах по поддержке предпринимательства» (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2005 г., № 52, 1/6336; 2011 г., № 136, 1/13125) (далее – Указ № 148), иных актов законодательства Республики Беларусь.

2. В соответствии с частью третьей пункта 2 статьи 3 и частью первой статьи 1137 ГК Закон об аренде применяется в части, не противоречащей ГК.

К правоотношениям, вытекающим из договоров аренды недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и в собственности хозяйственных обществ, в уставных фондах которых более 50 процентов акций (долей) находится в собственности Республики Беларусь и (или) ее административно-территориальных единиц (далее – недвижимое имущество, находящееся в государственной собственности), в том числе при передаче такого имущества в субаренду, применяются Закон об аренде и глава 34 ГК в части, не противоречащей Указу № 150.

К правоотношениям, связанным с арендой капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей на рынках и в торговых центрах для организации и осуществления розничной торговли (далее – торговые места), применяются Закон об аренде и глава 34 ГК в части, не противоречащей указам № 148 и № 150.

Параграф 1 главы 34 ГК, содержащий общие положения о договоре аренды, применяется к различным видам договора аренды и отдельным видам сдаваемого в аренду имущества: прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг), если иное не установлено законодательством, в том числе нормами ГК об этих договорах. Согласно статье 596 ГК приоритет имеют специальные нормы.

Учитывая, что изолированные помещения, машино-места, их части являются объектами недвижимости, отличными от капитальных строений (зданий, сооружений), в которых они находятся, но неразрывно связанными с ними, к договорам аренды изолированных помещений, машино-мест, их частей применяются правила параграфов 1, 4 главы 34 ГК.

Обратить внимание хозяйственных судов, что определения терминов и понятий «капитальное строение (здание, сооружение)», «изолированное помещение», «машино-место» содержатся в статье 1 Закона Республики Беларусь от 22 июля 2002 года «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2002 г., № 87, 2/882; 2011 г., № 65, 2/1823) (далее – Закон о государственной регистрации).

3. Принятие (издание) акта государственного органа или органа местного управления и самоуправления о сдаче в аренду недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, является основанием для заключения договора аренды, однако само по себе не порождает арендных правоотношений.

4. Основным документом, устанавливающим правоотношения между арендодателем и арендатором, является договор аренды, заключенный в письменной форме и подписанный сторонами (их представителями) (часть первая пункта 1, пункт 2 статьи 404, пункт 1 статьи 580 ГК). В отношении капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей (далее – недвижимое имущество) договор аренды заключается в письменной форме путем составления одного документа (часть первая статьи 622 ГК). Несоблюдение письменной формы договора аренды недвижимого имущества влечет его недействительность (часть вторая статьи 622 ГК).

Договор аренды считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, к которым относятся предмет договора, условия, которые названы в законодательстве как существенные, необходимые или обязательные для договора данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1 статьи 402 ГК). В частности, к существенным условиям договора аренды относятся условия:

о данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (пункт 3 статьи 578 ГК);

о размере арендной платы (пункт 1 статьи 625 ГК, пункт 14 Положения о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, утвержденного Указом № 150), за исключением случаев, установленных законодательством;

о сроках уплаты арендной платы по договору аренды недвижимого имущества (за исключением торговых мест), находящегося в государственной собственности (пункты 1, 14 Положения о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, утвержденного Указом № 150).

5. Хозяйственным судам необходимо учитывать, что недвижимое имущество передается арендодателем и принимается арендатором по передаточному акту (акту приема-передачи) или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (их представителями) (пункт 1 статьи 626 ГК, пункт 7 Положения о порядке сдачи в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, находящихся в республиканской собственности, утвержденного Указом № 150).

Передаточный акт должен содержать сведения, указанные в пункте 7 Положения о порядке сдачи в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, находящихся в республиканской собственности, утвержденного Указом № 150.

При оценке фактических обстоятельств дела хозяйственным судам следует исходить из того, что отсутствие передаточного акта не всегда свидетельствует о том, что арендодатель и (или) арендатор не исполнили своих обязанностей по передаче и (или) принятию в аренду имущества, и при наличии доказательств исполнения сторонами договора аренды (фактическое пользование имуществом, оплата арендных платежей, нахождение имущества арендатора на арендуемых площадях и т.п.) объект аренды может считаться переданным в пользование арендатору.

6. Обратить внимание хозяйственных судов, что договоры аренды, субаренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест независимо от срока, на который они заключены, соглашение об изменении или расторжении таких договоров, а также права на капитальные строения (здания, сооружения), изолированные помещения, машино-места, возникающие в связи с заключением данных договоров, не подлежат государственной регистрации. Указанные договоры считаются заключенными со дня их подписания сторонами (подпункт 1.2 пункта 1 Декрета № 24).

7. Достижение сторонами договора аренды соглашения о применении условий заключенного договора на период, предшествующий дате заключения этого договора, свидетельствует о том, что стороны распространили условия договора аренды на отношения, возникшие до заключения договора (пункт 2 статьи 395 ГК), если иное не установлено законодательными актами.

8. По общему правилу заключение предварительного договора аренды имущества возможно на условиях, согласованных сторонами в предусмотренных законодательством пределах.

Хозяйственным судам следует исходить из того, что:

предметом предварительного договора аренды является обязательство сторон по заключению в будущем основного договора аренды (пункт 1 статьи 399 ГК);

предварительный договор аренды заключается в письменной форме и должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора аренды, при отсутствии которых предварительный договор аренды считается незаключенным (пункты 2, 3 статьи 399 ГК);

без расторжения (прекращения) договора аренды, заключенного с третьим лицом, арендатор не может понудить арендодателя к заключению договора аренды на основании предварительного договора, если объект аренды передан арендодателем в аренду третьему лицу, в силу положений пункта 6 статьи 399, статей 577–580, 582 ГК.

9. Хозяйственным судам следует учитывать, что независимо от вида имущества, сдаваемого в аренду, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (пункт 3 статьи 578 ГК).

К данным, позволяющим определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды, относятся сведения, содержащие признаки, характеристики, индивидуализирующие (идентифицирующие) объект аренды. Примерный перечень основных данных об объекте недвижимого имущества приведен в абзаце четырнадцатом части первой статьи 1 Закона о государственной регистрации.

При оценке доводов сторон относительно условия об имуществе, подлежащем передаче (переданном) арендатору в качестве объекта аренды, хозяйственным судам на основании положений части второй статьи 401 ГК следует принимать во внимание вместе с данными, содержащимися в договоре аренды, иные сведения, указанные в документах, относящихся к договору (например, в подписанном сторонами передаточном акте, приложении к договору в виде плана, схемы, выкопировки, иной документации, содержащей признаки, характеристики объекта аренды и позволяющей индивидуализировать (идентифицировать) подлежащее передаче (переданное) по договору имущество), а также все соответствующие обстоятельства, связанные с исполнением договора.

В случае отсутствия доказательств, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды, хозяйственным судам следует исходить из незаключенности договора аренды в силу несогласованности сторонами условия об имуществе, подлежащем передаче арендатору в качестве объекта аренды (пункт 1 статьи 402, пункт 3 статьи 578 ГК).

10. Хозяйственным судам необходимо учитывать, что:

доля в общей собственности (долевая собственность) без выдела ее в натуре из общей собственности не может быть передана в аренду, поскольку объектом аренды является лишь обособленный (идентифицированный) объект, отвечающий требованиям, установленным пунктом 1 статьи 578 ГК;

заключение, изменение, расторжение договора аренды имущества, находящегося в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех его участников (пункт 1 статьи 249 ГК). В случае недостижения соглашения всех участников долевой собственности по сдаче в аренду имущества, находящегося в долевой собственности, такой договор аренды является ничтожным в силу статьи 169 ГК как не соответствующий требованиям части первой пункта 1 статьи 210, пункта 1 статьи 249, статьи 579 ГК.

11. В соответствии со статьей 579 ГК арендодателями могут быть собственники имущества и лица, управомоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду.

Хозяйственным судам следует учитывать, что по общему правилу:

право собственности арендодателя на недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации, если иное не предусмотрено законодательством (пункт 1 статьи 131, пункт 2 статьи 220, пункт 2 статьи 224 ГК и пункт 2 статьи 7 Закона о государственной регистрации);

если на момент заключения договора аренды право собственности арендодателя на недвижимое имущество (в том числе вновь созданное, измененное, приобретенное по договору об отчуждении), сдаваемое в аренду, не зарегистрировано в установленном порядке, то отсутствует право распоряжаться таким имуществом путем сдачи его в аренду. В частности, покупатель недвижимого имущества не вправе сдавать его в аренду до момента государственной регистрации права собственности (пункт 1 статьи 131, пункт 2 статьи 224, пункт 1 статьи 522 ГК, пункт 2 статьи 7 Закона о государственной регистрации);

если право собственности на недвижимое имущество не зарегистрировано за арендодателем в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, то такой договор аренды является ничтожным в силу статьи 169 ГК как несоответствующий требованиям статьи 579 ГК.

В том случае, если капитальные строения (здания, сооружения), изолированные помещения, находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных организаций, были созданы, введены в эксплуатацию, изменены в соответствии с законодательством в период до вступления в силу Закона о государственной регистрации (8 мая 2003 г.), то до истечения срока, установленного Правительством Республики Беларусь (пункт 4 статьи 73 Закона о государственной регистрации, пункт 1 постановления Совета Министров Республики Беларусь от 20 июня 2009 г. № 800 «О мерах по государственной регистрации объектов недвижимого имущества, находящихся в государственной собственности» (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2009 г., № 157, 5/30005), вне зависимости от государственной регистрации такого имущества, а также прав, ограничений (обременений) прав на него, если иное не предусмотрено законодательными актами Республики Беларусь:

такое имущество может быть сдано в аренду;

вещное право арендодателя на такое имущество может быть подтверждено совокупностью доказательств (например, актом инвентаризации и оценки стоимости имущества, инвентарными карточками основного средства, техническим паспортом, документом о правообладании земельным участком и другими документами).

12. При рассмотрении споров, связанных с правом собственника по распоряжению своим имуществом, хозяйственным судам необходимо учитывать, что:

договор аренды, заключенный без согласия собственника, является ничтожным в силу статьи 169 ГК как не соответствующий требованиям статьи 579 ГК;

договор аренды, заключенный с превышением полномочий, является оспоримой сделкой и может быть признан недействительным по основаниям статьи 175 ГК по иску лица, в интересах которого установлены ограничения. Представление доказательств прямого одобрения договора аренды, в том числе последующего, может являться основанием для отказа в удовлетворении иска о признании такой сделки недействительной (статья 184 ГК).

13. Доверительный управляющий не вправе без согласия вверителя имущества (собственника, другого лица в случаях, предусмотренных статьей 909 ГК) заключать договор аренды на срок, превышающий срок действия договора доверительного управления. При отсутствии такого согласия вверителя с окончанием срока доверительного управления имуществом договор аренды считается прекращенным (статьи 895, 897, 899, пункт 3 статьи 907 ГК).

14. Хозяйственным судам следует иметь в виду, что срок договора аренды не относится к существенным условиям договора аренды и определяется по соглашению сторон. Заключение договора аренды допускается и без указания срока его действия.

Договоры аренды, субаренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест заключаются в порядке, предусмотренном законодательством, на срок не менее трех лет. Заключение таких договоров на срок менее трех лет допускается только с согласия арендатора (подпункт 1.1 пункта 1 Декрета № 24).

15. При применении пункта 2 статьи 581 ГК хозяйственным судам следует исходить из того, что если стороны не согласовали срок договора аренды либо срок невозможно однозначно определить, такой договор признается заключенным на неопределенный срок.

Письменное предупреждение (уведомление) одной из сторон договора о прекращении договора аренды является надлежащим документом, направленным на прекращение арендных правоотношений в порядке пункта 2 статьи 581 ГК, и может расцениваться как односторонний отказ от договора, повлекший в силу пункта 3 статьи 420 ГК прекращение договора (в этом случае не требуется судебного постановления).

Договор аренды, заключенный (возобновленный на основании пункта 2 статьи 592 ГК) на неопределенный срок, может быть прекращен по основанию, предусмотренному пунктом 2 статьи 581 ГК, и расторгнут по правилам части первой статьи 590 ГК при соблюдении требований части третьей статьи 590 и пункта 2 статьи 422 ГК об обязательном досудебном порядке.

16. При применении пункта 2 статьи 582 ГК хозяйственным судам необходимо учитывать, что:

обязанность по передаче имущества в аренду вместе со всеми принадлежностями и относящимися к нему документами возлагается на арендодателя;

если для использования объекта аренды арендодатель не передал принадлежности и относящиеся к нему документы, то он не исполнил свою обязанность по передаче арендуемого имущества. При этом на арендаторе лежит обязанность доказать, что отсутствие принадлежностей и относящихся к объекту аренды документов делает невозможным использование имущества в соответствии с его назначением либо в значительной степени он лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора;

арендодатель может считаться исполнившим свою обязанность по передаче объекта аренды, если арендатор фактически пользуется объектом аренды, переданным без принадлежностей и относящихся к нему документов, и пользование имуществом в соответствии с его назначением возможно без принадлежностей и относящихся к нему документов. В этом случае непредставление принадлежностей и документов не может рассматриваться хозяйственными судами как существенное нарушение арендодателем условий договора и являться основанием для его расторжения;

арендатор, указывающий на невозможность использования по назначению объекта аренды ввиду отсутствия принадлежностей и относящихся к нему документов, вправе потребовать от арендодателя представления таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков (часть вторая пункта 2 статьи 582 ГК).

17. Обратить внимание хозяйственных судов на следующее.

Если предметом договора аренды является недвижимое имущество, находящееся в государственной собственности, то стороны обязаны руководствоваться Положением о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, утвержденным Указом № 150. Исключения составляют торговые места, порядок определения размера арендной платы при сдаче в аренду которых установлен Положением о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей на рынках и в торговых центрах для организации и осуществления розничной торговли, утвержденным Указом № 150.

Размер арендной платы за пользование недвижимым имуществом, находящимся в частной собственности, определяется по соглашению сторон. При определении размера арендной платы стороны вправе воспользоваться порядком и условиями взимания арендных платежей, установленными Положением о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей и Положением о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей на рынках и в торговых центрах для организации и осуществления розничной торговли, утвержденными Указом № 150.

18. Применение последствий недействительности или незаключенности договоров аренды осуществляется по правилам главы 59 ГК, поскольку иное не установлено законодательством (в частности, пунктом 2 статьи 168 ГК) и не вытекает из существа соответствующих отношений.

При применении последствий недействительности или незаключенности договоров аренды хозяйственным судам следует исходить из того, что:

обязательства вследствие неосновательного обогащения являются гражданско-правовыми (глава 59 ГК) и вытекающие из них требования носят вспомогательный характер по отношению к гражданско-правовым требованиям специального характера;

применение норм о неосновательном обогащении возможно лишь в случаях, когда отсутствуют основания для предъявления иных (специальных) гражданско-правовых требований о защите нарушенного права (вещно-правового, обязательственно-правового и т.п.).

При этом хозяйственным судам необходимо учитывать, что:

при определении стоимости неосновательного пользования чужим имуществом по аналогии закона (пункт 1 статьи 5 ГК) может быть применено правило пункта 3 статьи 394 ГК об оплате по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы, услуги, а также методика расчета арендной платы, установленная Положением о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, утвержденным Указом № 150, где в качестве основы применяется размер арендной платы по правилам пункта 2 статьи 974 ГК;

денежные средства, перечисленные арендатором по недействительному или незаключенному договору аренды, являются согласно пункту 1 статьи 585 ГК и статье 11 Закона об аренде платой за фактическое пользование имуществом и возврату арендатору в качестве исполненного по недействительному или незаключенному договору аренды не подлежат.

При применении последствий недействительного или незаключенного договора аренды, когда одна из сторон получила денежные средства в виде платы за пользование имуществом, а другая – имущество в пользование, хозяйственным судам следует исходить из равного размера взаимных обязательств сторон.

Последствия недействительности договора аренды в виде взыскания суммы неосновательного обогащения (пункт 1 части первой статьи 972 ГК) наступают в случаях, когда предоставленное сторонами друг другу по договору аренды имущество неэквивалентно, а также в случае наличия дополнительных последствий недействительности договора аренды, помимо последствий, установленных пунктом 2 статьи 168 ГК.

19. Хозяйственным судам при рассмотрении споров, вытекающих из обязательственных правоотношений, необходимо дать оценку договору, положенному в основу заявленных требований, поскольку недействительность или незаключенность договора аренды не влечет возникновения у сторон договора предусмотренных им обязательств.

Если при рассмотрении спора о взыскании задолженности по арендной плате и (или) пени, вытекающими из договора аренды, хозяйственный суд придет к выводу о недействительности или незаключенности договора аренды, то требование о взыскании задолженности по арендной плате и (или) пени по договору не подлежит удовлетворению, что является основанием для отказа в удовлетворении иска.

20. Обязанность арендатора уплачивать арендную плату и право арендодателя на взимание арендных платежей возникает с момента фактической передачи объекта аренды и прекращается после возврата (освобождения) имущества в силу положений статей 309, 577, 582, 585, 593, 626 ГК.

21. Обратить внимание хозяйственных судов на следующее.

Независимо от предусмотренных договором сроков и порядка изменения арендной платы размер арендной платы подлежит пересмотру по требованию одной из сторон при изменении законодательства.

Если условия заключенного договора аренды не приведены в соответствие с актом законодательства, устанавливающим обязательные для сторон правила о размере арендной платы, иные, чем те, которые действовали при заключении договора аренды, то с момента вступления в силу акта законодательства у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в размере, установленном таким актом законодательства (статья 392, пункт 1 статьи 394 ГК).

Если действительная воля сторон при заключении договора аренды недвижимого имущества, не находящегося в государственной собственности, была направлена на необходимость заключения дополнительного соглашения с целью изменения размера арендной платы, то арендодатель не вправе изменять арендную плату без согласования с арендатором.

При этом хозяйственным судам следует учитывать, что:

если условиями договора предусмотрено изменение арендодателем размера арендной платы в одностороннем порядке посредством уведомления, то отсутствует необходимость заключения дополнительного соглашения применительно к пункту 1 статьи 420 и пункту 3 статьи 585 ГК. В этом случае направление уведомления об изменении размера арендной платы является обязанностью арендодателя;

если условия договора аренды не предусматривают возможности одностороннего изменения арендодателем размера арендной платы, то у арендатора не возникает обязанности по внесению арендной платы в измененном размере и арендодатель не вправе требовать уплату арендной платы сверх размера, согласованного сторонами, в силу положений статьи 391, пунктов 1, 2 статьи 394 ГК.

22. При применении пункта 3 статьи 585 ГК в отношении периодичности изменения размера арендной платы хозяйственным судам следует исходить из того, что условие договора, предусматривающее изменение размера арендной платы, в течение года должно оставаться неизменным, за исключением случаев:

принятия уполномоченными государственными органами акта законодательства, устанавливающего или изменяющего размер арендной платы на очередной период за пользование недвижимым имуществом, находящимся в государственной собственности, и (или) иным имуществом (статья 392, пункты 1, 2 статьи 394 ГК, часть вторая статьи 14 Закона об аренде);

если в договоре стороны согласовали возможность изменения размера арендной платы по своему усмотрению в силу принципа свободы договора (статья 391 ГК).

Договором может быть предусмотрен более длительный срок (например, свыше года), в течение которого размер арендной платы должен оставаться неизменным.

Если в договоре вопрос о периодичности изменения размера арендной платы не разрешен, размер арендной платы в течение срока действия договора может изменяться по соглашению сторон не чаще одного раза в год.

23. Хозяйственным судам при применении статьи 583 ГК необходимо учитывать, что:

арендатор не может ссылаться на недостатки имущества и требовать уменьшения арендной платы (требовать возврата уплаченной арендной платы) или досрочного расторжения договора, если эти недостатки были оговорены, либо заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 583 ГК);

существенное ухудшение условий пользования арендованным имуществом и существенное ухудшение состояния имущества по сравнению с условиями пользования или состоянием имущества, предусмотренными договором, является основанием для соответственного уменьшения размера арендной платы (статья 583, пункт 4 статьи 585 ГК).

24. При рассмотрении споров, вытекающих из договоров субаренды, хозяйственным судам необходимо исходить из того, что отсутствие согласия арендодателя на заключение договора субаренды и передачу прав и обязанностей арендатором другому лицу (перенаем) влечет ничтожность договора субаренды и договора перенайма в силу статьи 169 ГК как сделок, заключенных в нарушение требований части первой пункта 2 статьи 586 ГК.

25. При применении пункта 2 статьи 168, пункта 1 статьи 971, пункта 1 статьи 972, пункта 2 статьи 974 ГК хозяйственным судам следует учитывать, что если по недействительному или незаключенному договору субаренды:

размер платы за пользование имуществом равен размеру платы за пользование имуществом по договору аренды, то внесенная субарендатором плата является платой за пользование имуществом и не является неосновательным обогащением арендатора (субарендодателя), в связи с чем оснований для возврата субарендатору внесенной им арендной платы и (или) взыскания с субарендатора неосновательного обогащения от пользования имуществом не имеется;

размер платы за пользование имуществом превышает размер платы за пользование имуществом по договору аренды, то внесенная субарендатором плата за пользование имуществом в части, превышающей размер платы за пользование имуществом по договору аренды, является неосновательным обогащением арендатора (субарендодателя).

26. В соответствии с частью первой пункта 1, пунктом 2 статьи 587 ГК, если иное не установлено законодательством или договором аренды, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, а арендатор обязан производить за свой счет текущий ремонт.

Хозяйственным судам необходимо учитывать, что стоимость произведенного арендатором капитального ремонта может быть взыскана арендатором как во время действия, так и после прекращения действия договора аренды (статья 587 ГК).

Определения понятий «капитальный ремонт объекта», «текущий ремонт объекта», а также порядок и условия их проведения содержатся, в частности, в Законе Республики Беларусь от 5 июля 2004 года «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2004 г., № 109, 2/1049; 2011 г., № 82, 2/1845).

При рассмотрении споров о взыскании стоимости капитального ремонта на основании статьи 587 ГК хозяйственным судам следует учитывать, что:

проведение капитального ремонта арендатором осуществляется по согласованию с арендодателем;

в случае если стороны предусмотрели в договоре аренды возложение обязанности по проведению капитального ремонта арендованного имущества на арендатора и не установили, за чей счет производится такой ремонт, обязанность по возмещению стоимости такого ремонта лежит на арендодателе;

расходы арендатора по капитальному ремонту не подлежат возмещению, если арендатор не представил доказательств, свидетельствующих о вызванной неотложной необходимости проведения капитального ремонта арендуемого имущества, обусловленного его техническим состоянием, и уклонении арендодателя от проведения такого ремонта, а также не подтвердил размер произведенных затрат;

расходы арендатора по проведению капитального ремонта в части, превышающей согласованную сметную стоимость, не подлежат возмещению, если арендатор произвел капитальный ремонт с целью создания дополнительных условий и удобств для своей предпринимательской деятельности.

В предмет доказывания по спору о взыскании стоимости капитального ремонта входит выяснение следующих обстоятельств: нарушил ли арендодатель свою обязанность по произведению капитального ремонта; имелась ли неотложная необходимость в проведении капитального ремонта (например, после аварии, ликвидации пожара); имело ли место обращение арендатора к арендодателю о проведении капитального ремонта; относятся ли выполненные работы к капитальному ремонту или арендатором были сделаны иные неотделимые улучшения арендованного имущества; действительно ли арендатор за счет собственных средств произвел капитальный ремонт арендуемого объекта; размер затрат арендатора на капитальный ремонт и т.д.

Требование арендатора о понуждении арендодателя к проведению капитального ремонта при уклонении последнего от такой обязанности не подлежит удовлетворению, поскольку невыполнение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта имущества, переданного в аренду, влечет иные правовые последствия, предусмотренные частью четвертой пункта 1 статьи 587 ГК.

27. Признание хозяйственным судом договора аренды недействительным или незаключенным влечет за собой неосновательное обогащение арендодателя в виде сбережения им денежных средств за счет арендатора в размере затрат по проведению с согласия арендодателя капитального ремонта, результат которого перешел в собственность арендодателя, на основании пункта 1 статьи 974 ГК.

28. Хозяйственным судам при применении статьи 588 ГК следует учитывать, что:

смена собственника не является существенным изменением обстоятельств применительно к статье 421 ГК;

с момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю на объект аренды независимо от того, ставился ли вопрос об изменении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

В случае выкупа арендованного имущества (статья 595 ГК) действие договора аренды прекращается с момента государственной регистрации права собственности арендатора (покупателя) на арендованное имущество (пункт 1 статьи 131, пункт 2 статьи 224, пункт 1 статьи 522 ГК), если такие обязательства не прекратились по соглашению сторон или по иным основаниям.

29. Обратить внимание хозяйственных судов, что:

прекращение деятельности арендодателя в связи с его реорганизацией влечет переход прав и обязанностей арендодателя в соответствии с правилами о правопреемстве (статьи 53, 54 ГК);

нормы статьи 588 ГК не применяются при ликвидации арендодателя и действие договора аренды прекращается без перехода прав и обязанностей по нему к другому лицу (пункт 1 статьи 57, статья 389 ГК).

30. Хозяйственным судам при применении статьи 590 ГК следует исходить из того, что:

часть третья статьи 590 ГК не регламентирует процедуру досрочного расторжения договора аренды и в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 422 ГК, с учетом особенностей части третьей статьи 590 ГК;

соблюдение досудебного порядка урегулирования спора при досрочном расторжении договора по требованию арендодателя подтверждается письменным предупреждением, содержащим указание на необходимость исполнения арендатором обязательства в разумный срок (часть третья статьи 590 ГК) и требование о расторжении договора (пункт 2 статьи 422 ГК);

право требовать досрочного расторжения договора аренды возникает у арендодателя при наличии факта неисполнения арендатором возложенных на него договором обязанностей и лишь в том случае, если арендатор не устранил указанные нарушения в срок, установленный в предупреждении;

если в предупреждении ставился вопрос только о необходимости исполнения обязательства в установленный срок и отсутствовало предложение о досрочном расторжении договора, то досудебный порядок урегулирования спора не признается соблюденным и исковое заявление о досрочном расторжении договора аренды подлежит оставлению без рассмотрения (абзац пятый части первой статьи 151 ХПК).

В удовлетворении требования о досрочном расторжении договора аренды может быть отказано, если хозяйственным судом будет установлено, что нарушения, послужившие основанием для обращения арендодателя с иском в хозяйственный суд, устранены арендатором в разумный срок (в том числе после возбуждения производства по делу и до принятия по делу окончательного судебного постановления) и (или) с учетом степени вины арендатора (ответчика) и соблюдения баланса прав и законных интересов сторон, а также в том случае, если нарушения не являются существенными.

31. Хозяйственным судам при применении статьи 591 ГК следует учитывать, что при досрочном расторжении договора аренды по требованию арендатора действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 422 ГК.

32. Право на расторжение договора аренды по требованию одной из сторон (в судебном порядке) (пункт 2 статьи 420, пункт 2 статьи 421, пункты 2, 3 статьи 582, подпункт 3 части второй пункта 1 статьи 583, статья 584, пункт 3 статьи 586, подпункт 3 части четвертой пункта 1 статьи 587, статья 590, статья 591 ГК) и односторонний отказ от договора (в одностороннем внесудебном порядке) (пункт 3 статьи 420, пункт 2 статьи 581 ГК) не являются тождественными.

Положения статей 590, 591 ГК не исключают установление сторонами в договоре аренды наряду с основаниями для досрочного расторжения договора условия об одностороннем отказе от исполнения договора по инициативе стороны, поскольку пункт 3 статьи 420 ГК допускает такую возможность.

При этом хозяйственным судам необходимо учитывать, что:

для одностороннего отказа стороны от исполнения договора аренды достаточно указания на наличие такого права в договоре аренды и надлежащего заявления стороны об отказе от договора, в связи с чем такой договор в силу пункта 3 статьи 420 ГК считается расторгнутым (прекращенным) и не имеется оснований для расторжения указанного договора в судебном порядке;

наличие в договоре аренды условия о возможности его одностороннего расторжения по инициативе стороны договора аренды не означает, что он вправе отказаться от договора во внесудебном порядке, поскольку такое условие не предоставляет права на односторонний отказ от исполнения договора;

при одностороннем отказе арендодателя от договора не подлежат применению положения части третьей статьи 590 ГК об обязательном направлении предупреждения о необходимости исполнения обязательства арендатором в разумный срок, поскольку при одностороннем отказе от договора договор считается расторгнутым с момента получения соответствующего уведомления арендатором, если иное не указано в уведомлении или договоре аренды (пункт 3 статьи 420, пункт 2 статьи 581 ГК).

33. При применении пункта 1 статьи 592 ГК хозяйственным судам следует учитывать, что арендатор, нарушивший условия договора, не признается добросовестным и лишается преимущественного права на заключение договора на новый срок. Указанная норма подлежит применению только в отношении ранее арендованного объекта аренды и не распространяется на сходный или аналогичный объект.

При рассмотрении спора о реализации арендатором преимущественного права на заключение договора аренды хозяйственному суду следует установить следующие обстоятельства:

надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору;

наличие обязательного письменного уведомления арендатора о согласии заключить новый договор аренды в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан – в разумный срок до окончания действия договора;

согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором;

наличие (отсутствие) доказательств распоряжения собственником спорного имущества (арендодателем) этим имуществом посредством сдачи его в аренду другому лицу.

Отсутствие указанных обстоятельств может служить основанием для отказа в удовлетворении требования арендатора о признании преимущественного права на заключение договора аренды.

34. Обратить внимание хозяйственных судов, что преимущественное право арендатора на заключение договора аренды недвижимого имущества, находящегося в республиканской собственности, на новый срок может быть реализовано в том числе при проведении торгов в форме аукциона на право заключения договора аренды такого имущества (пункты 4, 5 Положения о порядке сдачи в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, находящихся в республиканской собственности, утвержденного Указом № 150).

При этом хозяйственным судам необходимо учитывать, что:

если арендатор, предложивший условия, равные предложениям других участников аукциона, признается победителем, то с ним заключается договор аренды на основании статьи 592 ГК. В этом случае стороны договора аренды, заключенного по результатам аукциона, не вправе пересматривать существенные условия договора, предусмотренные условиями аукциона;

если с победителем аукциона договор аренды не заключен, а арендодатель уклоняется от заключения договора с прежним арендатором, последний вправе обратиться в хозяйственный суд с иском о понуждении арендодателя заключить с ним договор аренды на условиях, предложенных победителем аукциона. В случае, когда с победителем аукциона заключен договор аренды, прежний арендатор вправе предъявить соответствующий иск (часть третья пункта 1 статьи 592 ГК). При этом хозяйственный суд вправе привлечь в качестве третьего лица победителя аукциона, с которым заключен договор аренды.

35. Хозяйственным судам следует иметь в виду, что положения о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок не применяются:

к отношениям по договору аренды, заключенному на неопределенный срок и прекращенному в связи с отказом арендодателя от договора аренды на основании пункта 2 статьи 581 ГК как заключенного на неопределенный срок;

в случае совершения сторонами действий, направленных на расторжение такого договора.

36. При применении пункта 2 статьи 592 ГК хозяйственным судам следует исходить из того, что:

договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок при наличии в совокупности двух условий, согласно которым арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора и отсутствуют возражения арендодателя против пользования арендатором арендованным имуществом;

при наличии письменного уведомления арендодателя, адресованного арендатору, о несогласии на продление срока действия договора аренды договор аренды не может считаться возобновленным на неопределенный срок;

при отсутствии доказательств возражения со стороны арендодателя договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок и, как следствие, отсутствуют основания для выселения арендатора либо возврата арендованного имущества в связи с окончанием срока договора;

наличие в договоре аренды условия о том, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору, или условия о продлении договора только по соглашению сторон не препятствуют возобновлению договора на неопределенный срок при наличии оснований, предусмотренных пунктом 2 статьи 592 ГК.

При этом хозяйственным судам необходимо учитывать, что если волеизъявление арендодателя направлено на прекращение договорных отношений, то принятие им арендной платы за фактическое пользование объектом аренды не свидетельствует о возобновлении (согласии на возобновление) договора аренды на тех же условиях по правилам пункта 2 статьи 592 ГК, поскольку такая плата подлежит внесению до момента фактического возврата имущества (часть вторая статьи 593 ГК).

37. Пункт 2 статьи 592 ГК относительно возобновления договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок применяется к договору субаренды с учетом части второй пункта 2 статьи 586 ГК, согласно которому срок договора субаренды в любом случае не может превышать срок договора аренды.

38. Хозяйственным судам необходимо учитывать, что часть вторая и часть третья статьи 593 ГК являются специальными нормами, устанавливающими объем ответственности арендатора в случае невозврата (несвоевременного возврата) имущества при прекращении договора аренды.

По смыслу статьи 971 ГК плата за пользование не возвращенным в срок имуществом не является неосновательным обогащением, поскольку с арендатора, не возвратившего своевременно после прекращения договора аренды объект аренды, подлежит взысканию арендная плата в соответствии с частью второй статьи 593 ГК, так как обязанность по оплате за пользование имуществом возникла из договора аренды.

Если хозяйственным судом будет установлено совершение арендатором действий, направленных на передачу арендованного имущества арендодателю в установленный срок, и подтвержденное надлежащими доказательствами несовершение арендодателем встречных действий по приему объекта аренды, то есть уклонение арендодателя от приемки арендованного имущества после прекращения действия договора аренды (пункт 3 статьи 376, статья 377, пункт 1 статьи 626 ГК), то в удовлетворении требования арендодателя о внесении арендной платы за период просрочки возврата арендованного имущества может быть отказано.

Доказательствами совершения арендатором действий, направленных на передачу арендованного имущества арендодателю, могут являться: уведомление об освобождении арендуемого помещения, необходимости его принятия и подписания передаточного акта, уведомление о готовности передать арендованное имущество (например, оборудование) в месте его нахождения и т.п.

39. При применении статьи 593 ГК хозяйственным судам следует исходить из того, что:

юридически значимым обстоятельством является не момент прекращения пользования арендованным имуществом, а момент его возврата, поскольку само по себе прекращение договора аренды при условии, что арендованное имущество не возвращено или возвращено арендодателю несвоевременно, не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы;

факт и дата приема-передачи имущества при возврате его арендатором арендодателю должны подтверждаться документами, имеющими юридическую силу. При этом законодательством могут быть предусмотрены определенные доказательства (например, пункт 2 статьи 626 ГК);

взыскание арендной платы за фактическое пользование арендуемым имуществом после истечения срока действия договора аренды производится в размере, определенном этим договором;

изменение (установление) размера арендной платы на недвижимое имущество, находящееся в государственной собственности, после прекращения договора аренды такого имущества является основанием для взыскания с арендатора платы за фактическое пользование имуществом исходя из измененного (установленного) размера арендной платы (статья 392 ГК);

по смыслу пункта 1 статьи 366 ГК арендодатель вправе потребовать уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в период после прекращения договора аренды до возврата имущества;

в период после прекращения договора аренды до возврата имущества арендодатель не вправе требовать с арендатора неустойки (штрафа, пени), установленной в прекратившем свое действие договоре аренды, исходя из норм статей 311, 378, 423, 593 ГК.

40. Обратить внимание хозяйственных судов, что стоимость произведенных неотделимых улучшений арендованного имущества может быть возмещена арендатору только после прекращения договора аренды (статья 594 ГК).

При оценке произведенных улучшений арендованного имущества (статья 594 ГК) хозяйственным судам необходимо учитывать, что:

улучшения арендованного имущества представляют собой вложения в имущество, которые изменяют нормативные показатели функционирования имущества, улучшают его характеристики;

определение того, является ли улучшение имущества отделимым или неотделимым, зависит не только от технических способов присоединения улучшений, но и от того, сохраняется ли имущество при отделении улучшений в том состоянии, в котором оно должно быть возвращено, и может ли оно и дальше быть использованным без этих улучшений;

отделимыми являются те улучшения, которые можно отделить от объекта аренды без вреда для самого объекта;

неотделимыми являются улучшения, которые прочно связаны с объектом аренды и не могут быть отделены от объекта без причинения ему вреда и, кроме того, влекут за собой изменение стоимости самого имущества, признаются собственностью арендодателя и переходят к последнему вместе с объектом аренды после окончания договора аренды.

При применении пункта 2 статьи 594 ГК хозяйственным судам следует исходить из того, что:

указанная норма является диспозитивной и в договоре аренды стороны вправе установить, что после прекращения договора аренды произведенные с согласия арендодателя неотделимые улучшения не подлежат возмещению арендатору либо их стоимость подлежит частичному возмещению;

арендатор имеет право на зачет в счет арендных платежей стоимости неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя за счет собственных средств. При этом подлежат применению положения подпункта 5 части первой пункта 2 статьи 585 ГК или общие нормы ГК о зачете (пункт 1 статьи 381 ГК).

41. При применении статьи 594 ГК хозяйственным судам следует иметь в виду, что:

пункт 3 статьи 594 ГК является императивной нормой, предусматривающей негативные последствия для арендатора в случае проведения улучшений арендованного имущества без согласия арендодателя, которая не может быть изменена по соглашению сторон. Отступление от указанной нормы возможно только на основании законодательства;

согласие арендодателя на улучшение арендованного имущества за счет собственных средств арендатора может быть оговорено как при заключении договора аренды, так и в процессе его исполнения.

К предмету доказывания при рассмотрении спора о взыскании стоимости произведенных неотделимых улучшений арендованного имущества относятся не только обстоятельства, подтверждающие факт прекращения договора аренды и согласие арендодателя на производство неотделимых улучшений арендованного имущества, но и установление фактического наличия улучшений в объекте аренды, произведенных арендатором за счет его собственных средств, их неотделимость без вреда для имущества, а также стоимость этих улучшений.

42. Хозяйственным судам необходимо учитывать, что:

в случае признания договора аренды недействительным или незаключенным между сторонами не возникает обязательственных отношений по аренде, в связи с чем статья 594 ГК, предусматривающая условия и порядок возмещения арендатору стоимости произведенных улучшений, к правоотношениям сторон не применяется. К указанным правоотношениям сторон подлежат применению нормы главы 59 ГК;

при взыскании неосновательного обогащения в виде возврата приобретателем (арендодателем, собственником) стоимости неотделимых улучшений недвижимого имущества затраты, связанные с проведением неотделимых улучшений, подлежат возмещению лицу, их осуществившему, если работы выполнены с согласия собственника (законного владельца) имущества;

необходимым условием при рассмотрении спора о взыскании неосновательного обогащения является доказанность увеличения стоимости имущества приобретателя (арендодателя, собственника) за счет действий и средств потерпевшего (арендатора).

43. Хозяйственным судам при рассмотрении споров, связанных с арендой недвижимого имущества, находящегося в республиканской собственности, необходимо руководствоваться следующим.

Сдача в аренду недвижимого имущества, находящегося в республиканской собственности, предусматривает два способа предоставления в аренду недвижимого имущества (пункт 4 Положения о порядке сдачи в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, находящихся в республиканской собственности, утвержденного Указом № 150):

по соглашению сторон без проведения торгов в форме аукциона;

путем проведения торгов в форме аукциона по продаже права заключения договора аренды.

В отношении зданий и изолированных помещений, находящихся в республиканской собственности (в зависимости от численности населения в населенном пункте и вида деятельности), договор аренды заключается только по результатам проведения торгов в форме аукциона (часть первая пункта 5 Положения о порядке сдачи в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, находящихся в республиканской собственности, утвержденного Указом № 150) (за исключением случаев, установленных в части третьей пункта 5 указанного Положения).

Договор аренды здания, изолированного помещения, находящихся в республиканской собственности, заключенный без проведения торгов в форме аукциона, является ничтожным в силу статьи 169 ГК как не соответствующий требованиям части первой пункта 5 Положения о порядке сдачи в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, находящихся в республиканской собственности, утвержденного Указом № 150 (за исключением случаев, предусмотренных в пункте 4, части третьей пункта 5 указанного Положения, и если иное не установлено Президентом Республики Беларусь и законодательными актами).

44. Обратить внимание хозяйственных судов, что имущество, переданное в аренду на основании заключенного по результатам аукциона договора аренды, может быть передано в субаренду только с согласия арендодателя и на условиях, предусмотренных в договоре аренды (подпункт 2.8 пункта 2 Указа № 150). При этом арендная плата для субарендатора определяется в соответствии с пунктом 15 Положения о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, утвержденного Указом № 150.

45. Хозяйственным судам необходимо учитывать, что обязательным при расчете размера арендной платы за пользование недвижимым имуществом, находящимся в государственной собственности, является применение коэффициента, предусмотренного подпунктом 8.2 пункта 8 Положения о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, утвержденного Указом № 150, размер которого устанавливается арендодателем по согласованию с государственными органами и иными организациями, согласующими сдачу в аренду недвижимого имущества, если такое согласование предусмотрено законодательством.

Изменение установленного в договоре аренды коэффициента, предусмотренного частью первой подпункта 8.2 пункта 8 указанного Положения, осуществляется по соглашению между арендатором и арендодателем и по согласованию с государственными органами и иными организациями, согласующими сдачу в аренду недвижимого имущества, если такое согласование предусмотрено законодательством.

46. При применении положений указов № 150 и № 148 хозяйственным судам следует исходить из того, что при сдаче в аренду торговых мест, находящихся в государственной собственности, а также в собственности хозяйственных обществ, в уставных фондах которых более 50 процентов акций (долей) находится в собственности Республики Беларусь и (или) ее административно-территориальных единиц, порядок определения размера арендной платы установлен Положением о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей на рынках и в торговых центрах для организации и осуществления розничной торговли, утвержденным Указом № 150.

Взимание с арендаторов торговых мест платежей, не предусмотренных частями первой и второй пункта 7 Положения о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей на рынках и в торговых центрах для организации и осуществления розничной торговли, утвержденного Указом № 150, запрещается (часть третья пункта 7 указанного Положения).

47. При применении положений Указа № 148 хозяйственным судам необходимо учитывать, что:

не допускается досрочное расторжение договоров аренды торговых мест с арендаторами – членами советов индивидуальных предпринимателей (за исключением случаев систематического нарушения (два и более раза в течение календарного года) при невнесении ими арендной платы или отсутствия у этих лиц специального разрешения (лицензии) на осуществление розничной торговли (с учетом применения законодательства о лицензировании). Исковое заявление о досрочном расторжении договора аренды с такими арендаторами может быть подано арендодателем только после обязательного предварительного рассмотрения председателем (главой администрации) местного исполнительного и распорядительного органа первичного или базового уровня причин подачи этого заявления (часть четвертая подпункта 1.10 пункта 1 Указа № 148);

споры между индивидуальными предпринимателями и арендодателями торговых мест по вопросам, связанным с арендной платой и иными платежами, разрешаются хозяйственным судом после их обязательного предварительного рассмотрения председателями облисполкомов и Минского горисполкома с участием советов (часть пятая подпункта 1.10 пункта 1 Указа № 148).

При непредставлении доказательств соблюдения досудебного урегулирования спора такие исковые заявления подлежат оставлению хозяйственным судом без рассмотрения на основании абзаца пятого части первой статьи 151 ХПК.

48. Признать утратившим силу постановление Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 19 мая 2005 г. № 20 «Об отдельных вопросах практики рассмотрения споров, возникающих из арендных правоотношений» (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2005 г., № 105, 6/449).

 

Председатель		В.С.Каменков
Судья, секретарь Пленума	Л.А.Колесникова