11Дек 2019

Жилищный фонд организаций: о некоторых вопросах передачи управления уполномоченному лицу

Результатом проводимой в советское время жилищной политики, направленной на частичное переложение бремени обеспечения трудящихся жильем с государства на крупные предприятия и организации, стало наличие в Беларуси в начале 1990-х годов значительного по объему частного жилищного фонда юридических лиц. 

Активная приватизация таких жилых помещений, начатая после обретения Республикой Беларусь независимости, привела к тому, что во многих случаях собственниками квартир становились граждане, а управление общим имуществом жилого дома продолжали осуществлять их прежние собственники – предприятия и организации. И принятие в 2012 году нового Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее – ЖК) должно было решить эту проблему. Так, участники совместного домовладения в многоквартирном жилом доме, построенном до вступления в силу ЖК, обязаны были не позднее шести месяцев с даты вступления Кодекса в силу выбрать один из способов управления общим имуществом (ч. 2 п. 1 ст. 171 ЖК) [1]. Если же в течение указанных сроков участниками совместного домовладения так и не был выбран способ управления общим имуществом, по их истечении (т.е. с 28 августа 2013 г.) местные исполнительные и распорядительные органы должны были провести открытые конкурсы по выбору уполномоченных лиц, а в случаях, если открытый конкурс не состоялся, – в течение пятнадцати дней назначить уполномоченное лицо (пп. 1 и 2 ст. 175 ЖК). Других вариантов урегулирования отношений, связанных с управлением имуществом многоквартирного жилого дома, построенного до вступления в силу ЖК, до настоящего времени не предусматривают ни сам Кодекс, ни иные акты жилищного законодательства.

Исходя из положений вышеуказанных норм, на сегодняшний день либо все собственники квартир в многоквартирных жилых домах, построенных (реконструированных, капитально отремонтированных) до вступления в силу ЖК, уже должны были реализовать свое право на выбор способа управления общим имуществом, либо местными исполнительными и распорядительными органами должны были быть назначены уполномоченные лица для выполнения этих функций. Однако по факту в полной мере процесс изменения способа управления общим имуществом жилых домов, ранее находившихся в собственности организаций и получивших статус недвижимого имущества совместного домовладения после продажи квартир работникам этих организаций, не завершен до сих пор.

Проблемность правоприменения в данном случае обусловлена отсутствием нормативно установленной даты его завершения, неурегулированностью отдельных вопросов, связанных с порядком передачи общего имущества жилых домов в управление уполномоченному лицу, а также высоким уровнем затратности в содержании старого жилищного фонда при одинаковых тарифах на капитальный ремонт и техническое обслуживание для всех потребителей, независимо от размещения домов в районах новой или старой жилой застройки.

При этом нерешенность данного вопроса создала проблемы в первую очередь организациям – бывшим собственникам, которые, продолжая выполнять функции управления общим имуществом жилых домов, оказались вне правового поля.

Во-первых, возникли проблемы при заключении договоров по предоставлению услуг общедомового горячего и холодного водоснабжения, водоотведения (канализации), газо-, электро- и теплоснабжения, так как снабжающие организации не имеют права заключать с вышеуказанными организациями подобные договоры. Так, например, энергоснабжающая организация может заключить договор электроснабжения многоквартирного жилого дома только с товариществом собственников, организацией застройщиков, уполномоченным лицом по управлению общим имуществом многоквартирного жилого дома либо с организацией, в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении которой находится многоквартирный жилой дом (п. 76 Правил электроснабжения) [2]. Поэтому, если организация не относится ни к одной из перечисленных организационно-правовых форм юридических лиц, она неправомочна совершать юридически значимые действия, связанные с заключением договора электроснабжения многоквартирного жилого дома.

Во-вторых, организации – бывшие собственники, не имеют права и на обращение за государственной регистрацией права собственности на здание многоквартирного жилого дома как совместного домовладения и государственной регистрацией в отношении земельного участка для эксплуатации и обслуживания этого дома. В результате имеет место нарушение требований Закона Республики Беларусь от 22 июля 2002 г. № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним», который предусматривает обязательность регистрации перехода прав на недвижимое имущество (п. 2 ст. 8 Закона) [3].

Кроме того, отсутствие правоустанавливающих документов у вышеуказанных организаций также влечет невозможность заключения договоров по предоставлению услуг общедомового горячего и холодного водоснабжения, водоотведения (канализации), газо-, электро- и теплоснабжения, иных договоров по предоставлению общедомовых жилищно-коммунальных услуг.

Выход из создавшейся ситуации для организаций видится в применении п. 3 ст. 175 ЖК и абз. 5 ч. 2 подп. 1.3 Указа Президента Республики Беларусь от 14 октября 2010 г. № 538 «О некоторых вопросах деятельности товариществ собственников и организаций застройщиков», предусматривающих, что местные исполнительные и распорядительные органы должны назначить уполномоченное лицо по управлению общим имуществом в течение одного месяца со дня выявления фактов, свидетельствующих о том, что в совместном домовладении не обеспечиваются сохранность и эксплуатация общего имущества в соответствии с требованиями актов законодательства [4]. Поскольку управление общим имуществом может осуществляться только одним из следующих способов: 1) непосредственно участниками совместного домовладения, если в собственности у нескольких участников совместного домовладения находится не более десяти объектов недвижимого имущества; 2) товариществом собственников или организацией застройщиков; 3) уполномоченным лицом по управлению общим имуществом (ч. 2 подп. 1.1 Указа), управление общим имуществом многоквартирного жилого дома организацией, в собственности которой находился данный дом до приобретения квартир жильцами, является фактом, свидетельствующим о несоответствии в данном случае обеспечения сохранности и эксплуатации общего имущества требованиям актов законодательства. Поэтому при обращении организации в местный исполнительный и распорядительный орган о назначении уполномоченного лица на этом основании местные исполнительные и распорядительные органы должны его назначить в течение одного месяца.

После принятия местным исполнительным и распорядительным органом решения о назначении уполномоченного лица на него будут возлагаться задачи по организации обеспечения участников совместного домовладения всеми основными и дополнительными жилищно-коммунальными услугами на основании договоров (абз. 4 п. 2 и подп. 3.8 Положения об уполномоченном лице по управлению общим имуществом) [5]. Также на уполномоченное лицо будет возложена обязанность обеспечить оформление в установленном порядке указанных документов (подп. 3.10 указанного Положения), государственная регистрация будет произведена по его заявлению, и в качестве правообладателя в свидетельстве о государственной регистрации будет указано данное уполномоченное лицо.

Таким образом, приведение правоустанавливающих документов в надлежащее состояние и разрешение вопросов, связанных с передачей уполномоченному лицу управления общим имуществом многоквартирного жилого дома, неправомерно находящегося до настоящего времени на балансе бывших собственников (организаций), является полностью решаемой проблемой, требующей от заинтересованных лиц только инициативы. 

Список используемых источников  

1. Жилищный кодекс Республики Беларусь [Электронный ресурс] : 28 авг. 2012 г. № 428-З : принят Палатой представителей 31 мая 2012 г. : одобрен Советом Респ. 22 июня 2012 г. : в редакции Закона Республики Беларусь от 13 нояб. 2017 г. № 68-З // ЭТАЛОН. Законодательство Республики Беларусь / Национальный центр правовой информации Республики Беларусь. – Минск, 2019.

2. Правила электроснабжения [Электронный ресурс] : утв. постановлением Совета Министров Респ. Беларусь, 17 окт. 2011 г., № 1394 : с изм. и доп. от 29 марта 2019 г. // ЭТАЛОН. Законодательство Республики Беларусь / Национальный центр правовой информации Республики Беларусь. – Минск, 2019.

3. О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним [Электронный ресурс] : Закон Респ. Беларусь, 22 июля 2002 г., № 133-З : с изм. и доп. от 8 янв. 2018 г. // ЭТАЛОН. Законодательство Республики Беларусь / Национальный центр правовой информации Республики Беларусь. – Минск, 2019.

4. О некоторых вопросах деятельности товариществ собственников и организаций застройщиков [Электронный ресурс] : Указ Президента Респ. Беларусь, 14 окт. 2010 г., № 538 : с изм. и доп. от 29 авг. 2016 г. // ЭТАЛОН. Законодательство Республики Беларусь / Национальный центр правовой информации Республики Беларусь. – Минск, 2019.

5. Положение об уполномоченном лице по управлению общим имуществом [Электронный ресурс] : утв. постановлением Совета Министров Респ. Беларусь от 30 марта 2005 г. № 342 : с изм. и доп. от 1 июля 2016 г. // ЭТАЛОН. Законодательство Республики Беларусь / Национальный центр правовой информации Республики Беларусь. – Минск, 2019.

Савчик В.Д., начальник группы инспекции Гомельского межрайонного отделения
филиала «Энергосбыт» РУП «Гомельэнерго» 

Савчик Е.В., магистр юридических наук, старший преподаватель кафедры правоведения и социально-гуманитарных дисциплин Гомельского филиала Международного университета «МИТСО»

Материал подготовлен с использованием нормативных правовых актов по состоянию на 24 июля 2019 г.

 


Пожалуйста, поверните свое устройство в горизонтальное положение.
Заказать
звонок